부담부증여 세무: 빚을 함께 넘기는 증여의 양도세·증여세

빚을 함께 넘기면 양도가 섞여요

부담부증여는 부동산 등을 증여하면서 그에 딸린 채무(전세보증금·대출)를 받는 사람이 함께 인수하는 거예요. 채무를 넘긴 만큼은 사실상 유상 거래라, 증여와 양도가 섞여요.

양도세 + 증여세

부담부증여는 두 부분으로 나눠 과세해요.

• 채무 인수분(유상): 증여자가 그만큼 유상 양도한 것으로 보아 양도소득세(증여자 부담).
• 나머지(무상): 채무를 뺀 순수 증여분에 증여세(수증자 부담).

예: 5억 부동산에 전세 3억이 있으면, 3억은 양도(양도세), 2억은 증여(증여세)로 봐요.

부담부증여 절세 효과와 한계

• 채무분만큼 증여재산이 줄어 증여세가 줄어요(누진세율 완화).
• 하지만 그 채무분에 양도세가 새로 생겨요. 양도차익이 크면 양도세 부담이 커요.
• 그래서 증여세 절감액 vs 양도세 부담을 합쳐 비교해야 유불리를 알 수 있어요.
• 1세대 1주택 비과세 등으로 양도세가 작으면 부담부증여가 유리할 수 있어요.

인정되는 채무 요건

• 인수한 채무가 실제 채무이고 수증자가 실제로 부담해야 인정돼요.
• 형식만 채무로 꾸미면 부인될 수 있어요(채무 상환을 증여자가 대신하면 추가 증여).

전세 낀 아파트 부담부증여 예시

전세 낀 아파트를 자녀에게 증여하는 김씨를 보면:

• 시가 5억 + 전세보증금 3억 인수 → 3억 양도(김씨 양도세), 2억 증여(자녀 증여세)
• 증여세는 2억 기준으로 줄어듦
• 김씨에게 3억분 양도세 발생 → 양도차익 따라 부담
• 증여세 절감 vs 양도세 합산 비교

자주 하는 실수

• 증여세만 줄어든다고 좋아해요. 채무분에 양도세가 새로 생겨요.
• 양도세를 간과해요. 양도차익이 크면 부담부증여가 불리할 수 있어요.
• 채무를 형식만 넘겨요. 수증자가 실제 부담하지 않으면 부인·추가 증여돼요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 부담부증여가 뭔가요?

부동산 등을 증여하면서 전세보증금·대출 같은 채무를 받는 사람이 함께 인수하는 거예요. 채무분은 양도, 나머지는 증여로 나눠 과세해요.

Q2. 세금이 줄어드나요?

채무분만큼 증여재산이 줄어 증여세는 줄어요. 하지만 채무분에 양도세가 새로 생겨, 양도차익이 크면 오히려 불리할 수 있어요. 둘을 합쳐 비교해야 해요.

Q3. 언제 유리한가요?

1세대 1주택 비과세 등으로 양도세가 작고 증여세 절감이 클 때 유리해요. 양도차익이 크면 양도세 부담이 커 불리할 수 있어요.

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실무 체크리스트

• 인수 채무(보증금·대출) 금액 확정하기
• 채무분(양도)·나머지(증여)로 안분하기
• 증여자 양도세·수증자 증여세 각각 계산하기
• 증여세 절감 vs 양도세 부담 합산 비교하기
• 채무를 수증자가 실제 부담하는지 확인하기
• 유불리가 애매하면 세무사와 시뮬레이션하기