1985년 이전 취득 토지·건물 — 1985년 1월 1일 취득 의제와 취득가액 계산
- 의제취득일은 토지·건물이 1985년 1월 1일이고(주식등은 1986년 1월 1일), 실지거래가액을 확인할 수 없을 때 의제취득일 현재 가액이 쓰여요.
- 의제취득일 현재 취득가액은 환산취득가액 등과 실지거래가액에 생산자물가상승률을 곱해 더한 금액 중 많은 것이에요.
- 1985년 이후 상속받은 토지는 취득시기가 상속개시일이고, 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법상 평가액이에요(1990년 8월 30일 개별공시지가 고시 전 상속분은 예외).
추천 대상 · 오래전 취득한 토지·건물이나 상속받은 땅을 양도하면서 취득일과 취득가액을 정해야 하는 개인과 회계 담당자
1985년 이전 취득 자산의 취득시기 의제 뜻과 적용 대상
오래전에 산 땅이나 건물을 팔 때는 취득 당시 계약서가 남아 있지 않은 경우가 많아요. 그래서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조(양도자산의 취득시기에 관한 의제)는 오래전에 취득한 자산을 정해진 날(의제취득일)에 취득한 것으로 보도록 했어요. 법 제94조 제1항 제1호의 자산(토지·건물)으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 부칙이 직접 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 봐요. 같은 항 제2호부터 제5호까지의 자산 중 대통령령으로 정하는 자산은 대통령령이 정하는 날에 취득한 것으로 보고, 시행령 제162조 제6항·제7항은 부동산에 관한 권리(제2호)와 기타자산(제4호)은 1985년 1월 1일, 주식등(제3호)은 1986년 1월 1일로 정해요.
1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지·건물을 양도할 때 이 날짜를 끌어 쓰는 조문은 취득가액을 정하는 법 제97조 제2항 제1호 나목과 시행령 제176조의2 제4항이에요. 보유기간 계산 등에 이 날짜를 쓰는지는 이 글에서 다루지 않아요. 취득 당시 실지거래가액을 알 수 있으면 그 금액이 기준이고, 알 수 없을 때 의제취득일 현재 가액이 문제가 돼요. 취득가액을 모를 때의 일반 계산 순서는 환산취득가액 세무에서 볼 수 있어요.
핵심 기준
취득가액 적용 순서
| 순서 | 취득가액 | 근거 |
|---|---|---|
| 1 | 취득에 든 실지거래가액 | 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 |
| 2 | 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한해 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 순서대로 적용 | 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목, 시행령 제176조의2 제3항 |
법은 실지거래가액을 먼저 보고, 확인할 수 없을 때만 나목의 금액을 쓰도록 해요. 시행령 제176조의2 제3항의 순서는 매매사례가액(양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내 유사 자산의 매매사례), 감정가액(같은 기간 이내 평가), 환산취득가액, 기준시가예요.
의제취득일 이전 취득 자산의 취득가액
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 의제취득일 | 1985년 1월 1일(토지·건물) | 법 개정법률(법률 제4803호) 부칙 제8조 |
| 적용 범위 | 상속 또는 증여받은 자산도 포함 | 시행령 제176조의2 제4항 |
| 의제취득일 현재 취득가액 | 아래 두 가액 중 많은 것 | 시행령 제176조의2 제4항 |
| 가액 1 | 의제취득일 현재 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 | 시행령 제176조의2 제4항 제1호 |
| 가액 2 | 취득 당시 실지거래가액(또는 매매사례가액·감정가액)에 취득일부터 의제취득일 직전일까지의 보유기간 생산자물가상승률을 곱한 금액을 더한 가액 | 시행령 제176조의2 제4항 제2호 |
가액 2는 취득 당시 실지거래가액이나 매매사례가액·감정가액이 확인될 때만 쓸 수 있어요. 아무 자료도 없다면 가액 1의 계산이 남아요.
상속받은 토지의 취득시기와 취득가액
할아버지가 1970년대에 산 땅이라도, 상속받은 사람이 파는 경우 취득 시기와 취득가액은 상속 시점으로 다시 따져야 해요.
| 쟁점 | 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 취득시기 | 상속이 개시된 날 | 시행령 제162조 제1항 제5호 |
| 보유기간 | 취득일부터 양도일까지(가업상속공제 적용분은 피상속인 취득일부터) | 소득세법 제95조 제4항 |
| 취득가액 | 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 봄 | 시행령 제163조 제9항 |
| 1990년 8월 30일 개별공시지가 고시 이전에 상속받은 토지 | 상속개시일 평가액과 시행령 제164조 제4항에 따른 가액 중 많은 금액 | 시행령 제163조 제9항 제1호 |
그래서 1985년 1월 1일 의제취득일이 직접 문제가 되는 사람은 1984년 12월 31일 이전에 직접 취득했거나, 그 이전에 상속·증여로 취득한 사람이에요. 1985년 이후에 할아버지로부터 상속받았다면 취득시기는 상속개시일이고 취득가액은 상속개시일 평가액이에요. 상속 부동산과 나중 양도의 관계는 부동산 상속 세무에서, 보유기간 통산은 양도 보유기간 통산 세무에서 이어서 볼 수 있어요.
계산·처리 예시
예시상사 대표가 1975년에 취득한 토지이고 매매계약서는 남아 있지 않다고 가정해요. 이 토지를 2026년에 8억 원에 양도했고, 양도 당시 기준시가는 4억 원이에요. 의제취득일 현재 환산취득가액을 구하는 것이므로(시행령 제176조의2 제4항 제1호), 취득 당시 기준시가는 시행령 제164조 제4항에 따라 계산한 금액이 2,000만 원이라고 가정해요(가상의 숫자예요).
환산취득가액은 양도 당시 실지거래가액에 취득 당시 기준시가와 양도 당시 기준시가의 비율을 곱해서 계산해요(시행령 제176조의2 제2항 제2호).
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 양도가액 | 실지거래가액 | 8억 원 |
| 환산취득가액 | 8억 원 × 2,000만 원 ÷ 4억 원 | 4,000만 원 |
| 개산공제 | 취득 당시 개별공시지가 × 3%(시행령 제163조 제6항 제1호) | 위 2,000만 원을 취득 당시 가액으로 보고 2,000만 원 × 3% = 60만 원(가정) |
| 양도차익 | 8억 원 - 4,000만 원 - 60만 원 | 7억 5,940만 원 |
개산공제는 환산취득가액을 쓰는 경우 환산취득가액에 더해 필요경비로 인정되는 금액이에요(소득세법 제97조 제2항 제2호). 다만 자본적지출액과 양도비의 합계가 환산취득가액과 개산공제의 합계보다 크면 그 합계액을 필요경비로 할 수 있어요(같은 호 단서). 위 숫자는 계산 구조를 보여 주려는 가정이고, 실제 취득 당시 기준시가는 시행령 제164조에 따라 계산해야 해요. 개산공제 비율은 양도소득 필요경비 개산공제에서 확인할 수 있어요.
자주 하는 실수
- 1975년 취득이니 취득가액도 1975년 시점 가액으로만 찾으려 해요. 1984년 12월 31일 이전 취득분은 부칙 제8조에 따라 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보는 규정이 있고, 시행령 제176조의2 제4항이 의제취득일 현재 가액을 정해요. 취득 시기 일반 원칙은 양도·취득 시기 세무에서 볼 수 있어요.
- 의제취득일 규정을 상속받은 모든 오래된 토지에 적용해요. 상속받은 날이 1985년 이후라면 취득시기는 상속개시일이에요(시행령 제162조 제1항 제5호).
- 실지거래가액을 알 수 있는데도 환산취득가액을 써요. 법은 실지거래가액이 확인되지 않을 때만 나목의 금액을 쓰게 해요(제97조 제1항 제1호).
- 오래된 취득 자료가 있는데 그냥 환산취득가액만 계산해요. 취득 당시 실지거래가액이 확인되면 시행령 제176조의2 제4항 제2호에 따라 생산자물가상승률을 곱한 가액과 비교해 많은 쪽을 써요.
- 취득 당시 기준시가를 요즘 개별공시지가로 계산해요. 1990년 8월 30일 개별공시지가 고시 이전 취득 토지는 시행령 제164조 제4항의 산식으로 취득 당시 기준시가를 계산해요.