양도소득 필요경비 개산공제 — 환산취득가액·기준시가로 계산할 때 3%·7%·1%(미등기 0.3%)
- 취득가액을 환산취득가액, 매매사례가액, 감정가액, 기준시가로 정하면 취득 부대비용을 따로 입증하지 않고 개산공제를 받아요.
- 개산공제는 취득 당시 기준시가에 토지·건물 3%(미등기양도자산 0.3%), 지상권·전세권·등기된 부동산임차권 7%, 그 밖의 자산 1%를 곱해요.
- 기준은 양도가액이나 환산취득가액이 아니라 취득 당시 기준시가이고, 실지거래가액을 쓰면 개산공제는 적용하지 않아요.
추천 대상 · 취득 계약서가 없어 환산취득가액으로 양도소득세를 계산하는 개인과 신고를 맡는 회계 담당자
양도소득 필요경비 개산공제의 뜻과 적용 대상
양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 매겨요. 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없으면 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순서대로 적용해요. 이때는 계약서와 영수증으로 입증한 취득세·중개보수·수선비가 없으므로, 대신 법이 정한 비율로 필요경비를 인정해 주는데 이것이 개산공제예요.
근거는 소득세법 제97조 제2항 제2호예요. 취득가액을 위 세 가지 방법(환산취득가액 등)이나 기준시가로 정한 경우의 필요경비는 그 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 더한 금액이고, 더하는 금액의 계산은 소득세법 시행령 제163조 제6항에 있어요. 양도세 신고 때 취득가액을 환산했다면 개산공제를 계산해야 하고, 취득가액이 실지거래가액이면 개산공제는 쓰지 않아요.
적용 범위를 넓게 보면 아래와 같아요.
- 환산취득가액을 취득가액으로 쓴 경우
- 매매사례가액이나 감정가액을 취득가액으로 쓴 경우
- 양도소득세를 추계결정·경정할 때 기준시가를 취득가액으로 쓴 경우(소득세법 제114조 제7항)
핵심 기준
자산별 개산공제 금액
개산공제는 취득 당시의 기준시가에 자산별 비율을 곱해서 구해요. 소득세법 시행령 제163조 제6항을 표로 옮기면 아래와 같아요.
| 자산 | 계산 기준 | 일반 | 미등기양도자산 |
|---|---|---|---|
| 토지 | 취득 당시 개별공시지가 | 3% | 0.3% |
| 건물(오피스텔·상업용 건물·주택 포함) | 취득 당시 건물 기준시가, 오피스텔·상업용 건물은 일괄고시가액, 주택은 개별·공동주택가격 | 3% | 0.3% |
| 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 | 취득 당시 기준시가 | 7% | 1%(아래 설명, 제4호 그 밖의 자산으로 계산) |
| 그 밖의 자산(부동산을 취득할 수 있는 권리, 주식등, 기타자산 등) | 취득 당시 기준시가 | 1% | 1% |
- 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권 등)는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목이고, 시행령 제163조 제6항 제3호가 7%로 묶은 자산은 같은 호 나목(지상권)과 다목(전세권, 등기된 부동산임차권)이에요. 분양권에 7%를 적용하지 않도록 주의해야 해요.
- 7% 자산에서 미등기양도자산은 제외한다고 되어 있어요. 그래서 미등기 상태의 이 자산은 제4호(그 밖의 자산) 1%로 계산해요.
- 미등기양도자산은 토지·건물 같은 소득세법 제94조 제1항 제1호·제2호 자산을 취득한 사람이 취득 등기를 하지 않고 양도하는 것이에요(소득세법 제104조 제3항). 장기할부 취득으로 등기가 불가능한 자산처럼 시행령 제168조가 정한 자산은 미등기에서 제외돼서 3%를 받아요.
환산취득가액과 함께 계산하는 구조
환산취득가액을 쓰는 경우의 필요경비는 아래 두 금액의 합계예요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 환산취득가액 | 양도가액 × 취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가 |
| 개산공제금액 | 취득 당시 기준시가 × 자산별 비율 |
소득세법 제97조 제2항 제2호 단서는 환산취득가액을 쓰는 경우에 대해 하나 더 정해요. 환산취득가액과 개산공제금액의 합계액이 자본적지출액과 양도비의 합계액보다 적으면 자본적지출액과 양도비의 합계액을 필요경비로 할 수 있어요. 증빙을 갖춘 자본적지출과 양도비가 아주 큰 경우에 쓰는 장치예요.
건물을 신축하거나 증축(증축은 바닥면적 합계가 85제곱미터를 넘는 경우만)하고 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 양도하면서 감정가액이나 환산취득가액을 취득가액으로 하면, 그 가액(증축은 증축한 부분)의 100분의 5가 양도소득 결정세액에 더해져요(소득세법 제114조의2).
계산에 쓰는 기준시가
| 자산 | 취득 당시 기준시가의 출처(소득세법 제99조 제1항 제1호) |
|---|---|
| 토지 | 개별공시지가 |
| 일반 건물 | 국세청장이 산정·고시하는 가액 |
| 오피스텔·상업용 건물 | 국세청장이 토지와 건물을 일괄 산정·고시하는 가액 |
| 주택 | 개별주택가격·공동주택가격 |
계산·처리 예시
개인 김 사장이 오래전에 산 토지를 5억원에 양도했고, 취득 계약서가 없어서 환산취득가액으로 계산하는 경우예요. 취득 당시 개별공시지가 총액은 1억 2,000만원, 양도 당시 개별공시지가 총액은 3억원이에요.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 환산취득가액 | 5억원 × (1억 2,000만원 ÷ 3억원) | 2억원 |
| 개산공제(등기된 토지) | 1억 2,000만원 × 3% | 360만원 |
| 필요경비 합계 | 2억원 + 360만원 | 2억 360만원 |
| 양도차익 | 5억원 - 2억 360만원 | 2억 9,640만원 |
같은 토지를 등기하지 않고 양도한 미등기양도자산이었다면 개산공제가 1억 2,000만원 × 0.3% = 36만원으로 줄어요. 필요경비는 2억 36만원, 양도차익은 2억 9,964만원이에요.
개산공제의 비율별 금액도 한 번에 비교해 보면 아래와 같아요. 취득 당시 기준시가가 1억원인 경우예요.
| 적용 비율 | 개산공제금액 |
|---|---|
| 3% | 300만원 |
| 7% | 700만원 |
| 1% | 100만원 |
| 0.3% | 30만원 |
자주 하는 실수
- 환산취득가액에 3%를 곱해요. 개산공제의 기준은 취득 당시의 기준시가예요. 양도가액이나 환산취득가액이 아니에요.
- 양도 당시 기준시가를 개산공제 계산에 써요. 개별공시지가나 건물 기준시가는 취득 시점의 값을 찾아야 해요.
- 분양권에 7%를 적용해요. 7%는 지상권·전세권·등기된 부동산임차권이고 분양권은 1%예요.
- 실지거래가액을 아는데 개산공제를 적용해요. 취득가액을 실지거래가액으로 쓰면 필요경비는 실지거래가액에 자본적지출액과 양도비를 더해 계산하고 개산공제는 쓰지 않아요(소득세법 제97조 제2항 제1호).
- 환산취득가액에 취득세·중개보수를 따로 더해요. 환산 방식의 필요경비는 환산취득가액과 개산공제금액의 합계로 정해져 있어서 취득 부대비용을 따로 얹는 구조가 아니에요. 환산취득가액은 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없을 때만 쓰는 방식이라서, 계약서와 금융 증빙으로 실지거래가액이 확인되면 그 금액을 써야 해요.
- 미등기 0.3%를 모든 자산에 적용해요. 시행령에서 0.3%는 토지와 건물에만 정해져 있어요.
관련 문서
- 환산취득가액 세무: 환산 공식과 환산취득가액을 쓸 수 있는 경우
- 양도소득세 필요경비 세무: 실지거래가액 방식의 취득 부대비용과 자본적 지출
- 양도소득세 계산 방법: 양도차익에서 세액까지의 계산 흐름
- 분양권 세무: 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도 처리
- 자본적지출과 수익적지출: 필요경비가 되는 지출의 구분