양도소득세 계산 방법 (부동산·주식)

양도소득세란?

자산을 양도(매각)해 발생한 이익(양도차익)에 과세하는 양도소득세예요. 개인에게 적용되며, 법인은 법인세로 과세해요.

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과세 대상 자산

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양도소득세 계산 구조 (6단계)

양도가액
- (취득가액 + 필요경비)
= 양도차익
- 장기보유특별공제
= 양도소득금액
- 양도소득기본공제 (연 250만 원)
= 과세표준
× 세율
= 산출세액

필요경비 포함 항목: 취득세, 중개수수료, 법무사비, 자본적 지출(증설·개량비용) 등.

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장기보유특별공제

1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유 기간 요건(최대 40%)과 거주 기간 요건(최대 40%)을 각각 계산해 합산, 최대 80%.

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세율

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비과세: 1세대 1주택

조건: 1세대 1주택 + 보유 2년 이상 + 양도가액 12억 원 이하 → 전액 비과세. 12억 원 초과분은 과세(초과분 = 전체 양도차익 × 초과 비율).

거주 요건: 2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 주택은 보유 2년 + 거주 2년이 필요.

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신고·납부 기한

예정신고 후 다음 해 5월 확정신고 때 합산 정산해요. 세액 1,000만 원 초과 시 최대 60일 내 분납 가능.

납부 방법: 홈택스 → 세금신고 → 양도소득세.

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Q&A

Q. 부모님 아파트를 증여받은 후 팔면 취득가액이 어떻게 되나요? 증여받은 부동산은 증여 당시 평가액이 취득가액이에요. 다만 이월과세 규정에 따라 증여 후 5년 내 양도 시 증여자의 원래 취득가액으로 계산할 수 있어요.

Q. 손실이 났는데도 신고해야 하나요? 손실이면 세금이 없지만, 같은 해 다른 자산의 양도차익과 통산할 수 있어요. 신고해 두면 공제 혜택이 있어요.

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→ 관련 항목: 양도소득세 · 부동산 양도소득세 비과세 · 주식 양도소득세 — 대주주 기준과 비상장주식 과세 · 종합부동산세 · 양도소득세 기초 (부동산·주식)