다가구주택 1세대1주택 판정 — 구획별 주택 원칙과 하나의 매매단위 양도

다가구주택의 주택 수 판정 원칙

다가구주택은 한 건물 안에 여러 가구가 독립해서 사는 구조라서 주택 수를 어떻게 세느냐에 따라 1세대 1주택 비과세 여부가 갈려요. 소득세법 시행령 제155조 제15항이 이 기준을 정해요. 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립해서 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다는 것이 원칙이에요.

원칙대로라면 원룸이 다섯 개인 다가구주택은 주택 다섯 채예요. 그런데 같은 항 단서가 예외를 둬요. 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 않고 하나의 매매단위로 양도하면 그 전체를 하나의 주택으로 봐요. 건물 전체를 한 번에 파느냐, 구획을 나눠서 파느냐가 주택 수를 결정하는 기준이에요.

핵심 기준

다가구주택은 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 따라 다음 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 것을 말해요.

1층 전부 또는 일부를 필로티 구조로 해서 주차장으로 쓰고 나머지를 주거 외 용도로 쓰는 경우에는 그 층을 주택의 층수에서 빼요. 건물의 실제 층수·바닥면적·세대 수가 이 요건에 맞는지는 건축물대장과 함께 확인해요.

하나의 매매단위로 양도할 때

다가구주택 전체를 한 매수인에게 한 번의 계약으로 팔면 1주택으로 보기 때문에 다른 주택이 없는 1세대라면 법 제89조 제1항 제3호 가목의 1세대 1주택 요건 판단으로 넘어가요. 이때 보유기간이 2년 이상이어야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있었다면 거주기간도 2년 이상이어야 해요(시행령 제154조 제1항). 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산해요(제154조 제6항).

비과세에서 고가주택은 빠져요. 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억 원을 초과하는 주택은 비과세 대상이 아니에요(법 제89조 제1항 제3호). 다가구주택은 시행령 제156조 제3항에 따라 구획별이 아니라 전체 실지거래가액으로 12억 원 초과 여부를 판단해요. 고가주택의 비과세 제외와 과세 방식은 1세대 1주택 고가주택에서, 보유·거주 요건은 1세대 1주택 비과세에서 볼 수 있어요.

구획별로 나눠 양도할 때

구획별로 따로 팔면 양도하는 구획은 각각 하나의 주택이에요. 이 경우 같은 건물의 나머지 구획도 별개 주택으로 세어지므로 양도일 현재 1세대가 보유한 주택 수가 1개를 넘을 수 있어요. 1주택 요건은 양도일 현재 국내에 1주택을 보유해야 충족되기 때문에(시행령 제154조 제1항), 나머지 구획이 남아 있으면 요건을 맞추기 어려워요. 주택 수 계산에서 어떤 자산이 포함되는지는 주택 수 계산에서 확인할 수 있어요.

계산·처리 예시

거주자 B가 다음 조건의 다가구주택을 팔려고 해요. 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목의 요건을 갖춘 다가구주택이고 5개 구획(자가 거주 1개, 임대 4개)이며, B의 1세대는 다른 주택이 없어요. 취득 당시 조정대상지역이 아니었고 보유기간은 3년이에요.

두 번째 상황의 14억 원은 구획별 가액이 아니라 전체 실지거래가액이에요(제156조 제3항).

자주 하는 실수

• 원룸마다 따로 파는 방식을 선택해요. 구획별 양도는 각 구획을 별개 주택으로 만들어 주택 수가 늘어나요. 1세대 1주택 비과세를 받으려면 하나의 매매단위로 양도해야 해요.
• 한 구획만 팔고 나머지는 남기면서 비과세를 기대해요. 남은 구획이 별개 주택이어서 양도일 현재 1주택 요건에서 벗어나요.
• 구획별 가액으로 12억 원을 판단해요. 다가구주택은 전체를 하나로 보고 12억 원 초과 여부를 판단해요(제156조 제3항).
• 다가구주택 요건을 확인하지 않아요. 이 특례는 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목의 다가구주택에 적용돼요. 주택으로 쓰는 층이 4개 층 이상이거나 바닥면적 합계가 660제곱미터를 넘거나 19세대를 넘으면 다가구주택이 아니라서 이 항으로 1주택 판정을 받을 수 없어요.

관련 문서

• 1세대 1주택 양도세 비과세 세무
• 1세대 1주택 고가주택 세무
• 주택 수 계산 세무
• 겸용주택(상가주택) 세무
• 1세대 판정 세무