주택신축판매업 — 직접 지어 파는 주거용 건물 사업의 종합소득세 과세
- 직접 지어 파는 주거용 건물 개발 및 공급업은 소득세법 제64조 비교과세의 부동산매매업에서 제외돼요.
- 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외 범위에 들지 않아 부동산매매업으로 비교과세를 받아요.
- 간편장부 기준 수입금액은 주거용 건물 개발 및 공급업이 1억 5천만 원, 부동산매매업이 3억 원이에요.
추천 대상 · 주택을 신축해 분양·매각하는 개인사업자와 그 장부를 맡은 회계 담당자
주택신축판매업의 뜻과 적용 대상
집을 직접 지어 파는 개인사업자는 흔히 주택신축판매업이라고 불려요. 소득세법 시행령에서는 이 업종을 한국표준산업분류에 따른 '주거용 건물 개발 및 공급업'이라고 적어요. 이 사업의 소득은 사업소득이라 종합소득에 합산돼 종합소득세로 신고해요.
사고팔기를 반복하는 부동산매매업자는 주택 매매차익에 대해 비교과세를 받아요(소득세법 제64조). 그런데 주거용 건물 개발 및 공급업은 시행령 제122조 제1항 단서가 비교과세를 적용하는 부동산매매업에서 따로 빼 놓았어요. 그래서 직접 지어 파는 사람의 질문, 곧 비교과세를 받느냐는 물음의 답은 '받지 않는다'예요.
다만 '구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우'는 이 제외 범위에서 다시 빠져요. 남이 지은 집을 사서 되파는 사업은 그대로 부동산매매업이고 비교과세 대상이에요. 같은 집 장사라도 직접 지었는지, 사서 되파는지에 따라 과세 방식이 갈려요.
핵심 기준
| 구분 | 직접 지어 파는 주거용 건물 | 사서 되파는 주거용 건물 |
|---|---|---|
| 업종 | 주거용 건물 개발 및 공급업 | 부동산매매업 |
| 비교과세(제64조) | 적용 제외 | 적용 |
| 소득 계산 | 총수입금액에서 필요경비를 뺀 사업소득금액 | 종합소득 산출세액과 주택 등 매매차익 기준 세액 중 큰 금액 |
| 신고 | 종합소득세 확정신고(다음 해 5월 1일~5월 31일) | 같음 |
비교과세는 부동산매매업자의 종합소득 산출세액을 두 금액 중 큰 쪽으로 정하는 제도예요. 하나는 일반 종합소득 산출세액이고, 다른 하나는 주택 등 매매차익에 양도소득세율을 적용한 세액에 나머지 종합소득에 종합소득세율을 적용한 세액을 더한 금액이에요(소득세법 제64조 제1항). 신축판매업은 이 계산을 하지 않고 일반 종합소득세율만 적용받아요.
종합소득세율은 과세표준 1,400만 원 이하 6%부터 10억 원 초과 45%까지 8단계 누진이고, 지방소득세는 산출세액의 10%가 별도로 붙어요.
딸린 토지의 범위
시행령 제122조 제3항은 주거용 건물에 딸린 토지를 다음 두 면적 중 넓은 쪽 이내로 정해요.
| 기준 | 계산 |
|---|---|
| 건물 연면적 | 지하층, 지상층의 주차용 면적, 피난안전구역, 주민공동시설 면적은 뺀 면적 |
| 건물 정착면적의 배수 | 정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배) |
점포가 섞인 건물
제122조 제4항은 주거용 건물에 점포 등 다른 목적의 건물이 함께 있으면 그 건물과 딸린 토지를 주거용에서 빼는 것을 원칙으로 해요. 다음 두 경우에는 전체를 주거용 건물로 봐요.
| 경우 | 전체를 주거용으로 보는 요건 |
|---|---|
| 각각 따로 매매 | 다른 목적 건물 면적이 주거용 건물 면적의 10% 이하 |
| 하나의 매매 단위로 매매 | 다른 목적 건물 면적이 주거용 건물 면적보다 작음 |
장부와 신고
주거용 건물과 다른 목적의 건물을 지어 함께 팔면 각각 구분해서 장부에 적어야 해요. 공통으로 쓰인 필요경비는 재정경제부령이 정하는 방법으로 나눠요(제122조 제5항).
장부는 복식부기가 원칙이에요(소득세법 제160조 제1항). 업종별 일정 규모 미만이면 간편장부를 써도 되는데, 시행령 제208조 제5항은 업종별 기준을 다르게 둬요.
| 업종 | 직전 과세기간 수입금액이 다음 금액 미만이면 간편장부대상자 |
|---|---|
| 주거용 건물 개발 및 공급업 | 1억 5천만 원 |
| 부동산매매업(제122조 제1항) | 3억 원 |
해당 과세기간에 새로 사업을 시작한 사업자도 간편장부대상자예요. 집 한 채 분양가만 해도 1억 5천만 원을 쉽게 넘기 때문에, 2년째부터는 복식부기의무자가 되는 경우가 많아요. 복식부기의무자는 종합소득세 신고서에 재무상태표·손익계산서와 조정계산서를 붙여야 하고, 빠지면 신고를 하지 않은 것으로 봐요(제70조 제4항). 장부 기준은 복식부기 의무자 기준와 기장 의무 안내 (복식부기 vs 간편장부 vs 추계신고)에서 이어서 확인할 수 있어요.
계산·처리 예시
㈜예시상사 대표가 개인 명의로 신축 다세대주택 한 채를 지어 분양했다고 가정해요. 부가가치세는 빼고 소득세만 계산해요.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 분양 수입금액 | 800,000,000원 |
| 토지 취득 | 300,000,000원 |
| 건축비 | 250,000,000원 |
| 그 밖의 필요경비(설계·감리 비용 등) | 50,000,000원 |
| 사업소득금액 | 200,000,000원 |
다른 소득이 없고 종합소득공제도 없다고 보고 과세표준을 2억 원으로 잡으면 세액은 아래와 같아요.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 산출세액 | 2억 원 × 38% − 19,940,000원 | 56,060,000원 |
| 지방소득세 | 56,060,000원 × 10% | 5,606,000원 |
같은 이익을 사서 되파는 방식으로 얻었다면 매매차익에 양도소득세율을 적용한 세액과 비교해 큰 쪽을 내야 해요. 신축판매업은 이 비교가 없어서, 위 56,060,000원이 그대로 산출세액이에요.
분양 대금 8억 원을 받은 날의 분개는 아래와 같아요. 분양 매출을 어떤 계정과목에 올릴지는 업종 특성에 맞춰 정해요.
| 차변 | 금액 | 대변 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 보통예금 | 800,000,000 | 분양매출 | 800,000,000 |
| 분양원가 | 600,000,000 | 신축 중인 주택(재고자산) | 600,000,000 |
자주 하는 실수
- 신축 분양도 비교과세를 받는다고 생각해요. 직접 지어 파는 주거용 건물 개발 및 공급업은 제122조 제1항 단서로 제외돼요. 일반 종합소득세율이 적용돼요.
- 남의 집을 사서 되파는 것도 같다고 생각해요. 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외 범위에서 빠져, 부동산매매업으로 비교과세를 받아요.
- 점포가 섞인 건물을 통째로 주택으로 처리해요. 다른 목적 건물이 주거용 건물 면적의 10% 이하(각각 매매)이거나 주거용보다 작을 때(한 단위 매매)만 전체를 주거용으로 봐요. 그렇지 않으면 구분해서 장부에 적어야 해요.
- 간편장부 기준을 3억 원으로 알아요. 3억 원은 부동산매매업 기준이고, 주거용 건물 개발 및 공급업은 1억 5천만 원이에요.
관련 문서
- 부동산매매업 세무: 사고파는 게 사업이면 양도세가 아니에요: 사고파는 것이 사업일 때의 과세 방식
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