임대료 환산가액 — 임대 중인 부동산의 상속·증여 평가

임대료 환산가액의 뜻과 적용 대상

상속세나 증여세를 매길 때 부동산은 상속개시일이나 증여일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙이에요(상속세 및 증여세법 제60조 제1항). 시가를 산정하기 어려우면 해당 재산의 종류·규모·거래 상황을 고려해 같은 법 제61조부터 제65조까지의 방법으로 평가한 가액을 시가로 봐요(제60조 제3항). 토지는 개별공시지가, 일반 건물은 국세청장이 고시하는 가액, 오피스텔·상업용 건물은 국세청장이 일괄 고시한 가액, 주택은 개별주택가격이나 공동주택가격으로 평가하는데, 이 값들이 흔히 말하는 기준시가예요(제61조 제1항).

그런데 세를 놓은 재산에는 기준시가 말고 하나의 값이 더 생겨요. 사실상 임대차계약이 체결되었거나 임차권이 등기된 재산은 임대료 등을 기준으로 평가한 가액과 기준시가로 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 해요(제61조 제5항). 임대료를 기준으로 평가한 가액이 바로 임대료 등의 환산가액이고, 계산 방법은 같은 법 시행령 제50조 제7항에 있어요.

세 놓은 상가를 물려받거나 증여받는 사람, 자녀에게 임대 중인 건물을 증여하려는 사람이 주로 부딪치는 규정이에요. 임대차계약 없이 비어 있거나 본인이 직접 쓰는 부동산에는 적용되지 않아요. 상속·증여가 아닌 평소 임대 수입의 세금은 부동산임대업 세무: 상가·주택 임대의 부가세·소득세에서 다뤄요.

핵심 기준

환산율 12%는 시행규칙에서 정하는 값이에요. 시행령 제50조 제7항은 "재정경제부령으로 정하는 율"이라고만 쓰고, 그 값을 시행규칙 제15조의2가 100분의 12로 정해요.

환산가액을 계산하는 순서

1. 임대차계약 내용을 모아요. 평가기준일 현재 유효한 임대차계약서에서 월 임대료와 임대보증금을 확인해요.

2. 1년간의 임대료를 구해요. 월 임대료에 12개월을 곱해요.

3. 임대료 환산가액을 계산해요. 연 임대료를 12%로 나눈 금액에 임대보증금을 더해요. 임대료를 보증금으로 바꿔 보면 연 임대료의 8.33배 정도가 되는 셈이에요.

4. 기준시가를 구해요. 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청 고시가액 등으로 평가해서 합계를 내요. 상업용 건물이 국세청 일괄 고시 대상이면 토지와 건물을 합친 고시가액이에요.

5. 큰 금액을 고르고 토지·건물로 나눠요. 환산가액이 크면 환산가액이, 기준시가가 크면 기준시가가 평가액이에요.

계산·처리 예시

피상속인이 ㈜예시상사에 상가 건물과 그 토지를 세 놓고 있다가 사망한 상황이에요. 토지와 건물은 모두 피상속인 소유였고, 임대차계약은 보증금 2억 원에 월 임대료 1,000만 원이에요. 해당 부동산에 대해 평가기준일 전후의 매매·감정 같은 시가는 없다고 가정해요.

환산가액 12억 원이 기준시가 9억 원보다 크므로 12억 원이 평가액이에요. 토지와 건물의 소유자가 같으니 환산가액을 기준시가 비율로 나눠요.

기준시가가 더 큰 경우도 있어요. 보증금 1억 원에 월 임대료 200만 원이면 연 임대료 2,400만 원 ÷ 12% = 2억 원, 여기에 보증금을 더한 환산가액이 3억 원이에요. 기준시가 합계가 5억 원이라면 5억 원이 평가액이에요.

토지 소유자와 건물 소유자가 다른 경우에는 이렇게 달라져요.

보증금은 피상속인이 임차인에게 돌려줘야 할 채무예요. 거주자의 사망으로 상속이 개시되면 상속개시일 현재 피상속인의 채무는 상속재산의 가액에서 빼요(상증세법 제14조 제1항 제3호). 채무로 인정받으려면 상속인이 실제로 부담하는 사실을 임대차계약서 같은 서류로 입증해야 해요(같은 법 시행령 제10조 제1항). 상속세 계산 전체의 흐름은 상속세 계산 흐름 세무: 상속재산에서 납부세액까지에서 볼 수 있어요.

자주 하는 실수

• 기준시가만 확인하고 끝내요. 임대차계약이 있으면 환산가액과 기준시가를 모두 구해서 큰 금액을 써야 해요. 환산가액을 빠뜨리고 신고하면 나중에 과세관청이 큰 금액으로 평가할 수 있어요.
• 보증금을 평가에서 빼요. 환산가액 계산식에는 임대보증금이 더하기 항목으로 들어 있어요. 보증금은 평가액에는 포함하고, 채무로 입증되는 부분을 따로 상속재산의 가액에서 빼는 순서예요.
• 환산율을 임의의 이자율로 대체해요. 환산율은 시행규칙에서 정한 12%예요. 은행 예금금리나 대출금리를 쓰면 안 돼요.
• 시가가 있는데도 환산가액을 써요. 환산가액은 시가를 알기 어려울 때 쓰는 보충적 평가예요. 평가기준일 전후의 매매가액이나 감정가액처럼 시가로 인정되는 값이 있으면 그것이 먼저예요. 시가의 범위는 상속·증여 재산 평가 세무: 시가 우선과 보충적 평가에서 확인해요.
• 소유자가 다른데 임대차 당사자를 구분하지 않아요. 토지와 건물의 소유자가 다를 때는 누가 임차인과 계약을 맺었는지에 따라 평가 방법이 달라져요.

관련 문서

• 상속·증여 재산 평가 세무: 시가 우선과 보충적 평가: 시가 우선 원칙과 보충적 평가의 큰 틀이에요.
• 부동산 상속 세무: 상속세·취득세와 나중 양도까지: 부동산을 상속받을 때의 상속세·취득세 흐름이에요.
• 부동산 증여 세무: 증여세·증여 취득세와 부담부증여: 임대 중인 부동산을 증여할 때의 증여세와 취득세예요.
• 상속세 계산 흐름 세무: 상속재산에서 납부세액까지: 평가액이 과세표준과 납부세액으로 이어지는 순서예요.
• 임대차 보증금 세무처리: 받은 보증금의 세무 처리예요.