공유물 분할 취득세 — 본인 지분 범위 안 세율 특례

공유물 분할 취득세의 뜻과 적용 대상

공유물 분할 취득세는 둘 이상이 공유하던 토지나 건물을 나눠서 각자 단독 소유로 바꿀 때 내는 취득세예요. 본인 지분에 해당하는 몫을 받는 부분은 세율을 낮춰 줘요. 지방세법 제15조 제1항 제4호가 이 특례를 정해요.

특례가 적용되는 취득은 다음과 같아요.

• 공유물 또는 합유물의 분할로 인한 취득
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 나목의 부동산, 곧 위치와 면적을 특정해 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고 공유로 등기한 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득

두 경우 모두 등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분은 특례에서 빠져요.

단독 명의 전환과 분할의 구분

분할은 공유자가 각자 지분만큼의 몫을 특정 부분으로 나눠 갖는 거래예요. 한 사람이 다른 공유자의 지분을 사들이거나 증여받아 전체를 단독 명의로 만드는 거래는 분할이 아니라 지분의 매매·증여예요. 이 경우 취득한 지분에는 유상취득 세율이나 증여 취득세 세율이 적용돼요. 공동명의 토지를 단독 명의로 바꾸려고 할 때는 어느 쪽인지부터 가려야 해요.

합유물과 총유물도 구분해서 봐야 해요. 제11조 제1항 제6호는 합유물과 총유물의 분할로 인한 취득의 표준세율을 1천분의 23으로 정하지만, 제15조 제1항 제4호의 특례 문언은 공유물·합유물만 들어요.

핵심 기준

표준세율은 토지와 건물, 농지와 농지 외 구분 없이 같은 1천분의 23이에요. 제11조 제1항 제5호가 구분을 두지 않아요. 분할 취득일을 어느 날로 볼지는 시행령 제20조에 공유물 분할을 따로 정한 항이 없어서 취득 원인과 등기일에 따라 달라질 수 있으니, 신고 전에 관할 시·군·구청에 확인하세요.

함께 붙는 세금

공유물 분할 취득에는 지방교육세와 농어촌특별세가 따로 붙어요.

세 세목을 합하면 과세표준의 0.56%예요. 제15조 제1항 제1호부터 제3호의 취득(환매, 상속 일부, 법인 합병 등)은 농어촌특별세가 비과세지만, 제4호의 공유물 분할은 비과세 열거에 들어 있지 않아 농어촌특별세가 붙어요(농어촌특별세법 제4조 제10호의4).

본인 지분 초과분의 과세

분할 결과 받은 부분이 본인 지분 비율의 몫보다 크면, 넘는 부분은 제15조 제1항 제4호 괄호 때문에 특례를 받지 못해요. 그 초과분은 어떤 원인으로 취득했는지에 따라 세율이 정해져요. 정산금을 주고받는 유상 취득이면 농지 외 1천분의 40(농지는 1천분의 30)이고, 대가 없이 받는 증여이면 1천분의 35예요(제11조 제1항 제2호·제7호). 유상거래로 취득하는 주택이면 제8호의 별도 세율을 써요. 초과 여부는 등기부등본상 지분 비율을 기준으로 가려요.

신고 절차

공유물 분할 후 등기 전에 취득세를 신고·납부해야 등기가 가능해요. 제20조 제4항은 신고·납부 기한 안에 등기하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하도록 정해요. 분할계약서, 지분 비율을 확인하는 등기부등본, 분할 후 각 필지의 가액 자료를 갖춰요.

공유자마다 각자 취득한 부분에 대해 따로 신고해요. 분할로 서로 상대방 지분을 받는 구조라서 공유자 각자가 납세의무자예요.

계산·처리 예시

㈜예시상사와 거래처 갑은 토지를 5 대 5로 공유하고 있어요. 이 토지를 두 필지로 나눠 각자 한 필지씩 단독 소유하기로 했고, 각자 받는 부분의 취득 당시 가액은 4억 원으로 같다고 가정해요. 지분 비율에 해당하는 몫과 같으므로 초과분은 없어요.

일반 유상취득이라면 농지 외 토지의 취득세만 4억 원 × 4% = 1,600만 원이므로, 특례가 크게 부담을 낮춰 줘요.

본인 지분을 초과해서 받는 경우

같은 거래에서 ㈜예시상사가 받는 필지의 가액이 4억 4천만 원이고, 초과분 4천만 원을 갑에게 정산금으로 지급해 유상 취득했다고 가정해요. 초과분은 특례 대상이 아니에요.

회계 처리는 취득 시 부담한 취득세 등을 유형자산의 취득원가에 가산하는 방향이에요. 일반기업회계기준 문단 10.8은 취득세, 등록세 등 취득과 직접 관련된 제세공과금을 취득원가 구성 항목으로 들어요. 아래는 지분 몫 부분의 세금을 현금으로 낸다고 가정한 분개예요.

분할 전 보유 지분의 장부금액을 분할 후 토지로 어떻게 옮기는지는 별도 회계 판단이 필요해서, 위 분개에는 넣지 않았어요.

자주 하는 실수

• 지분을 사서 단독 명의로 만드는 것도 분할 특례로 보는 실수: 상대방 지분을 매수·증여받아 전체를 단독 소유하는 것은 지분 취득이라 특례 대상이 아니에요.
• 표준세율 2.3%를 그대로 적용하는 실수: 본인 지분 범위의 분할 취득은 중과기준세율 2%를 뺀 0.3%예요. 특례를 몰라 2.3%로 신고하면 과다 납부가 돼요.
• 본인 지분 초과분도 0.3%로 신고하는 실수: 등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분은 특례 제외라서 취득 원인에 따른 세율이 적용돼요. 분할 후 가액 비율이 지분 비율과 다르면 초과분을 따로 계산해요.
• 지방교육세·농어촌특별세를 빼먹는 실수: 취득세 0.3%만 내고 끝내지 않아요. 지방교육세 0.06%와 농어촌특별세 0.2%가 따로 있어요.
• 상속재산 재분할을 공유물 분할로 보는 실수: 상속 후 등기까지 마친 재산을 공동상속인이 협의해 다시 나누면, 당초 상속분을 초과해 취득하는 가액은 상속분이 줄어든 상속인에게서 증여받은 것으로 봐요(제7조 제13항). 다만 제20조 제1항의 신고·납부기한 안에 재분할에 의한 취득과 등기등을 모두 마치면 증여로 보지 않아요.
• 신고 전에 분할 등기를 접수하는 실수: 기한 안에 등기하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부를 마쳐야 해요.

관련 문서

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