건축물 개수 취득세 — 대수선·시설 수선의 중과기준세율 과세

건축물 개수 취득세의 뜻과 적용 대상

건축물 개수 취득세는 이미 가진 건물을 대수선하거나 시설을 수선·설치할 때, 그 공사를 취득으로 보고 매기는 취득세예요. 지방세법 제6조 제1호는 취득의 한 형태로 개수를 들고, 같은 조 제6호는 개수를 세 가지로 정해요.

사옥의 엘리베이터 신설은 세 번째 유형이에요. 시행령 제6조는 승강기(엘리베이터, 에스컬레이터, 그 밖의 승강시설)를 시설물로 들어요. 같은 조에는 시간당 20킬로와트 이상의 발전시설, 난방용·욕탕용 온수 및 열 공급시설, 시간당 7천560킬로칼로리급 이상의 중앙조절식 에어컨, 부착된 금고, 교환시설, 인텔리전트 빌딩시스템 시설, 구내의 변전·배전시설도 있어요.

도배나 실내 바닥재 교체처럼 위 세 유형에 들지 않는 공사는 개수가 아니라서 개수 취득세 대상이 아니에요. 이런 공사를 회계에서 비용으로 볼지 자본적 지출로 볼지는 취득세와 별개로 판단해요.

대수선의 범위

건축법 시행령 제3조의2는 대수선을 증축·개축·재축에 해당하지 않는 다음 공사로 정해요.

• 내력벽을 증설·해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선·변경
• 기둥, 보, 지붕틀을 증설·해체하거나 각각 세 개 이상 수선·변경
• 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥·벽, 주계단·피난계단·특별피난계단을 증설·해체하거나 수선·변경
• 다가구주택의 가구 간 경계벽, 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설·해체하거나 수선·변경
• 외벽 마감재료를 증설·해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선·변경

핵심 기준

사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받았다면 그 임시사용승인일을 써요. 사용승인서나 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물은 사실상 사용이 가능한 날이에요.

면적이 늘어나는 개수

개수로 건축물 면적이 늘면 달라져요. 제11조 제3항은 개수로 면적이 증가하는 부분을 원시취득으로 보아 표준세율 1천분의 28(2.8%)을 적용하도록 해요. 제15조 제2항 제1호가 이 경우를 중과기준세율 적용 대상에서 빼기 때문에, 늘어난 면적 부분만 2.8%이고 나머지 개수 공사분은 2%예요.

함께 붙는 세금

개수로 인한 취득에는 지방교육세가 없어요. 제151조 제1항 제1호가 제15조 제2항에 해당하는 경우를 지방교육세 과세에서 빼요. 농어촌특별세는 취득세액의 10%가 붙어요(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호, 제5항). 따라서 부담은 취득세 2%와 농어촌특별세 0.2%를 합한 2.2%예요. 면적이 늘어난 부분은 원시취득 2.8%에 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.16%(2.8%에서 2%를 뺀 0.8%의 20%)가 붙어요.

세율이 달라지는 경우

개수한 건축물이 과밀억제권역의 본점 사업용 건축물 등 제13조 제1항에 해당하면 중과기준세율의 100분의 300을, 같은 조 제5항의 고급주택 등에 해당하면 100분의 500을 적용해요(제15조 제2항 단서). 일반 사옥의 대수선이나 시설 설치는 해당하지 않는 경우가 많지만, 개수 대상 건물이 중과 유형인지는 취득세 중과세 기준에서 먼저 확인해요.

신고·납부와 증빙

개수 취득세는 공사가 끝나 사용승인서를 받으면 60일 안에 신고·납부해요. 사용승인서와 사실상 사용일 중 빠른 날이 취득일이라서, 준공 서류보다 먼저 입주해 쓰기 시작하면 그날부터 기한이 흘러요.

법인의 과세표준은 사실상취득가격이에요. 시행령 제18조에 따라 공사대금 같은 직접비용에 설계·감리 용역비, 건설자금 차입금 이자 등 간접비용을 더해요. 부가가치세는 넣지 않아요(제18조 제2항 제4호). 공사 도급계약서, 세금계산서, 용역 계약서를 공사 단위로 모아 두면 신고 때 바로 증명할 수 있어요.

계산·처리 예시

㈜예시상사는 본사 사옥(과밀억제권역 밖)의 내력벽을 해체하고 주계단을 변경하는 대수선 공사를 끝냈어요. 연면적은 늘지 않았고, 제13조 제1항·제5항의 중과 유형도 아니라고 가정해요.

회계상 이 공사가 인식기준을 충족한다고 보면 문단 10.14의 자본적 지출이에요. 일반기업회계기준 문단 10.14는 내용연수 연장이나 품질 향상처럼 인식기준을 충족하는 지출을 자본적 지출로, 수선유지를 위한 지출은 비용으로 보게 해요. 세무상으로도 법인세법 시행령 제31조 제2항이 엘리베이터 설치, 개량·확장을 자본적 지출로 정하고, 제72조 제5항 제2호가 이를 자산의 취득가액에 가산하도록 해요. 아래는 공사대금을 현금으로 낸다고 가정한 분개예요.

후속 지출에 붙는 취득세와 농어촌특별세를 건물에 가산할지 비용으로 처리할지는 회사의 회계정책과 감사인 의견을 확인하세요. 건물에 가산하는 경우 분개는 다음과 같아요.

자주 하는 실수

• 모든 수선을 개수로 보는 실수: 취득세 대상은 대수선, 지방세법 시행령 제5조의 시설 수선, 시행령 제6조의 시설물 설치·수선이에요. 도배나 실내 바닥재 교체처럼 위 세 유형에 해당하지 않는 공사는 개수가 아니에요.
• 엘리베이터 설치를 취득세 대상에서 빼는 실수: 승강기는 시행령 제6조의 시설물이라서 한 종류 이상 설치하면 개수예요. 중앙조절식 에어컨은 시간당 7천560킬로칼로리급 이상일 때 대상이에요.
• 표준세율 2.8%를 전부에 적용하는 실수: 면적이 늘지 않는 개수는 중과기준세율 2%예요. 2.8%는 개수로 늘어난 면적 부분에만 해당해요.
• 지방교육세를 계산하는 실수: 면적이 늘지 않는 개수는 지방교육세가 없어요. 농어촌특별세 10%만 붙어요.
• 취득일을 준공 서류 발급일로만 보는 실수: 사용승인서를 내주는 날과 사실상 사용일 중 빠른 날이에요. 사용을 먼저 시작하면 신고 기한이 앞당겨져요.
• 자본적 지출과 수선비를 가르지 않는 실수: 취득세 대상 개수 공사는 규모가 커서 자본적 지출에 해당하는 경우가 많고, 이를 비용 처리하면 세무조정이 필요할 수 있어요. 법인세법 시행령 제31조 제3항의 소액·주기적 수선 요건(개별자산별 600만 원 미만 등)은 법인세 쪽 판단이고, 취득세 개수 판단과는 별개예요.

관련 문서

• 취득세 중과세 기준: 과밀억제권역·사치성 재산 등 중과 유형
• 취득세 과세표준 세무: 무엇을 기준으로 매기나: 취득세 과세표준 판정
• 취득세 신고 납부 기한: 취득세 신고 기한과 납부
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