취득세 중과세 기준
요약
- 대도시 법인 설립·전입, 사치성 재산, 주택 수에 따른 취득세 중과세 적용 기준을 정리해요.
추천 대상 · 신입 회계 담당자, 세무 담당자, 소규모 법인 대표
개요
취득세는 보통 표준세율(주택 외 부동산을 사면 4% 등)로 내지만, 정책적으로 억제하려는 취득에는 세율을 올려 매기는 중과세가 있습니다. 대표적으로 ①대도시(수도권 과밀억제권역)에서 법인을 설립하거나 들어온 지 5년 안에 부동산을 사는 경우, ②별장·골프장·고급주택·고급오락장 같은 사치성 재산, ③법인이나 다주택자의 주택 취득이 있습니다. 중과 여부는 취득 시점, 지역, 용도로 판정하므로 계약 전에 확인해야 세 부담을 예상할 수 있습니다.
유형별 세율
| 유형 | 세율 계산 | 주택 외 부동산 유상취득(표준 4%) 기준 |
|---|---|---|
| 대도시 법인 설립·전입 후 5년 내 부동산 취득 | 표준세율 × 3 − 중과기준세율(2%) × 2 | 8% |
| 과밀억제권역 안 본점·주사무소용 건물 신축·증축 | 표준세율 + 2% × 2 | 신축 원시취득 표준세율에 4%포인트 가산 |
| 사치성 재산(골프장, 고급주택, 고급오락장 등) | 표준세율 + 2% × 4 | 12% |
| 법인의 주택 취득 | 주택 수와 관계없이 중과 | 12% |
| 개인 다주택 | 주택 수·조정대상지역 여부로 달라짐 | 부동산 취득세 중과 세무: 다주택·법인·사치성 재산 참고 |
여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 따로 붙고, 중과 시 이 부가세금도 늘어나요. 대도시는 수도권 과밀억제권역에서 산업단지를 뺀 지역으로, 서울은 전역이 포함돼요.
대도시 중과 취득세 계산 예시
서울에서 설립한 지 2년 된 법인이 사무실 건물을 10억원에 샀습니다.
- 일반 세율이면 취득세 4% = 4,000만원
- 대도시 중과면 8% = 8,000만원
- 설립 5년이 지난 뒤 샀다면 중과 대상이 아니어서 4,000만원(지방교육세 등 별도)
같은 법인이 지방에서 설립돼 계속 지방에서 사업했다면 대도시 중과는 적용되지 않습니다. 반대로 휴면법인을 인수해 대도시로 옮기면 설립으로 보아 중과될 수 있습니다.
확인 순서
- 법인 설립일(또는 대도시 전입일)과 취득 예정일 사이가 5년 안인지 봐요.
- 부동산 소재지가 과밀억제권역인지, 산업단지 안인지 확인해요.
- 용도가 본점·지점·공장인지, 중과 제외 업종인지 확인해요.
- 사치성 재산 요건(면적, 가액, 시설)에 걸리는지 봐요.
- 적용 세율로 세액을 계산해 취득일부터 60일 안에 위택스나 관할 시·군·구청에 신고·납부해요.
중과 누락 시 가산세
일반 세율로 신고했는데 나중에 중과 대상으로 확인되면 부족 세액과 함께 가산세를 내야 해요. 취득 후 5년 안에 대도시로 본점을 옮기거나 용도를 바꿔 중과 요건이 생겨도 추가 신고 대상이 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 지점 사무실을 서울에 새로 사도 중과되나요?
대도시 밖 법인이 대도시에 지점·분사무소를 설치하면, 설치 이후 5년 안에 그 지점용 등으로 취득하는 대도시 부동산도 중과 대상이 될 수 있습니다. 지점 설치 계획이 있다면 등기·취득 순서를 먼저 확인하세요.