법인이 직원 사택용 주택을 살 때 — 취득세 중과 예외·종부세 합산배제·근로소득 과세 점검

취득세 — 법인 주택 중과와 사원 임대용 예외

지방세법 제13조의2 제1항 제1호는 법인이 주택을 유상거래로 취득하는 경우 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을 표준세율로 하고, 여기에 중과기준세율(1천분의 20)의 100분의 400을 더한 세율을 적용하도록 해요. 1천분의 40에 1천분의 80을 더하므로 취득가액의 12퍼센트입니다. 같은 주택을 개인이 취득할 때의 세율은 취득당시가액 6억원 이하는 1천분의 10, 9억원 초과는 1천분의 30(6억원 초과 9억원 이하는 계산식에 따른 세율)이라, 법인 중과의 차이가 큽니다(지방세법 제11조 제1항 제8호).

중과에서 빠지는 주택은 지방세법 시행령 제28조의2가 열거해요. 사택과 관련된 갈래는 두 가지입니다.

사원 임대용 예외에서도 제외되는 경우가 따로 있습니다(제12호 단서).

• 법인이 취득하는 경우 과점주주(주주 1명과 특수관계인의 소유주식 합계가 발행주식 총수의 100분의 50을 초과하면서 권리를 실질적으로 행사하는 자들, 지방세기본법 제46조 제2호)에게 제공하는 주택
• 정당한 사유 없이 취득일부터 1년이 지날 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 않은 경우
• 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우

취득 후에 위 사유가 생겨 중과 대상이 되면, 대통령령이 정하는 날부터 60일 이내에 중과세율을 적용한 세액에서 이미 낸 세액(가산세 제외)을 뺀 금액을 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조 제2항). 사택을 샀다가 3년 안에 팔거나 직원이 아닌 사람에게 쓰게 하면 차액이 한꺼번에 돌아와요.

제12호의 문언은 사원에 대한 임대용이므로, 직원에게 무상으로 빌려주는 방식이 이 예외에 그대로 들어가는지는 취득 전에 관할 시·군·구청 세무부서에 확인하는 것이 좋습니다.

종합부동산세 — 사원용 주택 합산배제

법인이 주택을 보유하면 종합부동산세 과세표준 계산에서 법인은 공제금액이 0원이고(종합부동산세법 제8조 제1항 제2호), 세율은 2주택 이하 1천분의 27, 3주택 이상 1천분의 50입니다(같은 법 제9조 제2항 제3호). 개인처럼 9억원이나 12억원을 먼저 빼 주지 않으므로 합산 대상에 들어가는 순간 세액이 생겨요.

종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택은 과세표준 합산 대상 주택에서 빠집니다(같은 법 제8조 제2항 제2호). 시행령 제4조 제1항 제1호는 사원용 주택의 요건을 다음과 같이 정해요.

합산배제는 저절로 되지 않고 신고해야 합니다. 합산배제 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 보유 현황을 신고해야 합니다(종합부동산세법 제8조 제3항). 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일이므로(종합부동산세법 제3조) 그날 이후에 취득했다면 첫 신고는 다음 해 9월 신고 기간에 하게 돼요.

취득세에서는 면적이 60㎡ 또는 85㎡ 이하여야 하지만, 종부세 합산배제에서는 국민주택규모 이하이거나 공시가격 6억원 이하 중 하나만 충족하면 돼요. 두 세목의 요건이 다르므로 한쪽을 통과했다고 다른 쪽을 같은 방식으로 판단해서는 안 돼요.

근로소득 — 직원이 얻는 사택 이익의 과세 여부

법인이 주택을 제공하면 직원이 얻는 이익은 원칙적으로 근로소득에 포함되고(소득세법 시행령 제38조 제1항 제6호), 대통령령이 정하는 복리후생적 성질의 급여는 비과세입니다(소득세법 제12조 제3호 저목). 사택은 사용자가 소유한 주택을 무상이나 저가로 제공하거나, 사용자가 직접 임차해 무상으로 제공하는 주택을 말합니다(소득세법 시행규칙 제9조의2 제1항). 사택 제공 이익이 비과세되는 사람은 소득세법 시행령 제17조의4 제1호에 다음과 같이 적혀 있습니다.

• 주주 또는 출자자가 아닌 임원
• 소액주주인 임원(법인세법 시행령 제50조 제2항의 소액주주등, 즉 발행주식총수의 100분의 1 미만을 소유한 주주등이며 지배주주등의 특수관계인은 제외)
• 임원이 아닌 종업원
• 국가 또는 지방자치단체로부터 근로소득을 지급받는 사람

일반 직원에게 사택을 제공하면 비과세이지만, 주주인 임원(소액주주 제외)에게 제공하는 사택 이익은 이 비과세 대상에 들어 있지 않습니다. 같은 사택이라도 입주자가 누구냐에 따라 매월 원천징수 처리가 달라지는 것입니다.

또한 종부세 합산배제(주주 또는 출자자인 임원 제외, 소액주주등은 허용)와 취득세 중과 예외(과점주주 제공 제외)도 입주자를 제한합니다. 입주자의 지분율에 따라 세목마다 결과가 갈리므로, 사택 입주 자격은 사내 규정에 입주자 범위를 명시해 둬요.

법인세 — 업무와 관련 없는 부동산 여부

법인세법 시행령 제49조 제1항 제1호 가목은 법인의 업무에 직접 사용하지 않는 부동산을 업무와 관련 없는 자산의 하나로 열거해요. 직원 숙소로 실제 사용되고 있는지는 사실관계로 판단되므로 입주자 명단, 입주 일자, 사용 기간을 증빙으로 남겨 둬요. 구체적인 판정 기준은 재정경제부령에 위임되어 있어 이 부분은 세무사와 확인이 필요해요.

입주자가 주주이거나 출연자인 임원(소액주주등은 제외) 또는 그 친족이면 사택의 유지비, 관리비, 사용료와 이와 관련되는 지출금이 업무와 관련 없는 지출에 해당합니다(법인세법 시행령 제50조 제1항 제2호). 직원이 아닌 주주 임원이 사택에 들어가면 법인세 쪽에서도 비용 처리가 막힐 수 있습니다.

숫자 예시 — ㈜예시상사의 지방 사택

㈜예시상사가 수도권 외 지역의 전용면적 84㎡ 공동주택을 취득가액 3억원에 취득한다고 가정해요. 이 주택은 일반 직원에게 임대용으로 쓰이며 취득 시점부터 3년 이상 이 용도로 직접 사용해요.

위 금액은 취득세 본세만 비교한 것이고 지방교육세 등 부가세목은 따로 붙습니다. 보유 단계에서는 종부세 합산배제 신고를 빠뜨려 이 주택이 합산 대상에 들어가고, 과세표준이 3억원이며 2주택 이하라면 3억원 × 1천분의 27 = 8,100,000원(재산세 공제 전)이 산출돼요. 3주택 이상이면 같은 과세표준에 1천분의 50이 적용돼 15,000,000원입니다. 이 숫자는 과세표준이 3억원이라는 가정이고 실제 세액은 공시가격과 공정시장가액비율, 재산세 공제에 따라 달라져요.

자주 하는 실수

• 면적만 보고 취득세 중과 예외를 확정하는 경우: 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적이 있어야 하고, 과점주주 제공이면 제외돼요.
• 취득 후 1년 안에 직원을 입주시키지 못하고 방치하는 경우: 정당한 사유 없이 1년이 지날 때까지 직접 사용하지 않으면 예외에서 빠집니다.
• 3년 안에 팔거나 다른 용도로 돌리는 경우: 직접 사용한 기간이 3년 미만이면 중과 대상으로 돌아가 차액을 신고·납부해야 해요.
• 종부세 합산배제 신고를 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일 사이에 하지 않는 경우: 신고가 없으면 합산 대상으로 처리될 수 있습니다.
• 대표나 지분을 가진 임원을 사택에 입주시키는 경우: 소액주주등(100분의 1 미만)이 아니면 종부세 합산배제와 근로소득 비과세에서 빠지고, 과점주주(100분의 50 초과)이면 취득세 중과 예외에서도 빠져요.
• 사택 제공 이익을 모든 직원에게 일률적으로 비과세로 처리하는 경우: 입주자가 주주인 임원이면 비과세 대상이 아닙니다.

사택용 주택 매입 전 체크리스트

• 주택의 전용면적과 소재지(수도권·인구감소지역 여부)를 확인했습니다
• 시가표준액이 수도권 1억원, 수도권 외 2억원 이하인지 확인했습니다
• 취득 후 1년 안에 직원 입주 계획과 사용 기간 3년 이상 계획을 세웠습니다
• 입주자 중에 과점주주나 주주인 임원이 없는지 확인했습니다
• 공시가격 6억원 이하 또는 국민주택규모 이하인지 확인했습니다
• 종부세 합산배제 신고를 9월 16일부터 9월 30일 사이에 하도록 일정에 넣었습니다
• 입주자 명단, 입주 일자, 임대료·관리비 부담 내역을 증빙으로 남겨요