지목변경 간주취득세 — 지목 변경으로 늘어난 가액에 중과기준세율

지목변경 간주취득세의 뜻과 적용 대상

지목변경 간주취득세는 토지를 새로 산 것도 아닌데, 토지의 지목을 사실상 바꿔서 땅값이 올라간 만큼을 취득으로 보고 매기는 취득세예요. 지방세법 제7조 제4항은 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우를 취득으로 본다고 정해요. 농지(전·답)를 공장용지나 대지로 바꾸는 성토·정지·형질변경 공사가 대표적이에요.

요건은 두 가지예요. 첫째, 지목이 사실상 바뀌어야 해요. 공부(토지대장)의 지목만 고치고 실제로는 그대로이면 사실상 변경이 아니에요. 둘째, 그 때문에 토지의 가액이 늘어나야 해요. 지목을 바꿨어도 가액이 늘지 않았다면 법 문언상 취득으로 보는 경우가 아니에요.

납세의무자는 지목을 바꾼 토지의 소유자예요. 이미 토지를 사서 취득세를 낸 법인이라도, 그 토지를 공장 부지로 만들려고 지목을 바꾸면 증가한 가액에 대해 취득세를 한 번 더 내요. 토지 자체의 취득세와 지목변경분 취득세는 별개의 납세의무예요.

택지공사가 끝난 대지(지목이 대인 토지)에 정원이나 부속시설물을 새로 만드는 경우도 같은 틀로 봐요. 제7조 제14항은 이를 토지의 지목을 사실상 변경하는 것으로 보아 토지 소유자가 취득한 것으로 본다고 정해요. 다만 건축물을 지으면서 그 건축물에 딸린 정원·부속시설물을 만들면 건축물에 포함돼서 건축물 취득자가 취득한 것으로 봐요.

핵심 기준

세율은 토지 취득세의 표준세율(농지 외 4% 등)이 아니라 중과기준세율 2%를 써요. 이름에 '중과'가 들어 있지만 일반 세율보다 낮은 세율이에요. 제15조 제2항은 이 경우의 취득세를 중과기준세율을 적용해 계산한 금액으로 정해요.

과세표준에 들어가는 비용

과세표준은 지목변경 전체의 토지 가액이 아니라 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상취득가격이에요. 사실상취득가격은 시행령 제18조에 따라 직접비용과 간접비용을 합한 금액이에요. 지목변경 공사와 관련해서는 다음 항목이 들어가요.

• 지목변경 공사비 같은 직접비용, 그리고 취득에 필요한 용역을 제공받고 지급한 용역비·수수료(제18조 제1항 제4호)
• 농지보전부담금, 대체산림자원조성비처럼 관계 법령에 따라 의무적으로 내는 비용(제3호)
• 법인이 건설자금에 충당한 차입금의 이자(제1호). 법인이 아닌 자는 이 항목을 뺀 금액이에요.

부가가치세는 사실상취득가격에 넣지 않아요(제18조 제2항 제4호).

함께 붙는 세금

제15조 제2항에 해당하는 취득에는 지방교육세가 붙지 않아요. 지방세법 제151조 제1항 제1호가 제15조 제2항에 해당하는 경우를 지방교육세 과세에서 제외해요. 농어촌특별세는 붙어요. 농어촌특별세법 제5조 제5항이 제15조 제2항에 해당하는 경우 그 취득세액을 과세표준으로 보고, 같은 조 제1항 제6호가 그 취득세액의 100분의 10을 세율로 정해요. 결국 취득세 2%에 농어촌특별세 0.2%를 더한 2.2%가 부담이에요.

세율이 달라지는 경우

취득물건이 제13조 제1항에 해당하면 중과기준세율의 100분의 300(6%)을 적용해요(제15조 제2항 단서). 제13조 제1항은 과밀억제권역에서 본점·주사무소 사업용으로 신축·증축하는 건축물과 그 부속토지를 취득하는 경우, 그리고 과밀억제권역(산업단지·유치지역·공업지역 제외)에서 공장을 신설·증설하려고 사업용 과세물건을 취득하는 경우예요. 중과 범위는 취득세 중과세 기준에서 확인할 수 있어요.

신고 절차

지목변경 간주취득도 일반 취득과 같이 취득일부터 60일 안에 신고하고 납부해요(제20조 제1항). 신고서에는 증가한 가액의 사실상취득가격을 증명하는 공사 도급계약서, 세금계산서, 부담금 납부영수증을 갖춰 두면 돼요. 제21조 제1항에 따라 신고·납부를 하지 않으면 산출세액에 지방세기본법상 가산세를 더해 징수해요.

취득일은 사실상 변경일과 공부상 변경일 중 빠른 날이에요. 다만 지목변경일 이전에 토지의 일부를 쓰기 시작했다면 그 부분은 사실상 사용일이 취득일이에요(시행령 제20조 제10항 단서). 공사 도중 일부 구간을 먼저 쓰는 현장은 취득일이 부분별로 나뉠 수 있어요.

계산·처리 예시

㈜예시상사는 밭이던 토지의 지목을 공장용지로 바꾸는 공사를 끝냈어요. 지목은 사실상 변경됐고 가액도 늘었어요. 증가한 가액에 해당하는 사실상취득가격은 다음과 같아요.

공사비와 용역비의 부가가치세는 과세표준에서 뺐고, 건설자금 차입금은 없다고 가정해요.

회계 처리는 지목변경 공사비와 세금을 토지의 취득원가에 가산하는 방향이에요. 일반기업회계기준 문단 10.8은 설치장소 준비를 위한 지출과 취득세 등 취득과 직접 관련된 제세공과금을 취득원가 구성 항목으로 들고, 문단 10.14는 생산능력 증대나 내용연수 연장처럼 자산의 인식기준을 충족하는 후속 지출을 자본적 지출로 보게 해요. 아래 분개는 취득세와 농어촌특별세를 토지에 가산하는 처리를 전제로 한 예시예요.

공사비와 부담금 자체의 분개는 별도로 토지 계정에 가산하며, 토지는 감가상각 대상이 아니므로 이 금액은 처분 때까지 장부에 남아요. 세무상으로는 법인세법 시행령 제72조 제2항이 자산의 취득가액에 취득세와 그 밖의 부대비용을 넣도록 해요(제1호는 농어촌특별세와 지방교육세도 포함).

자주 하는 실수

• 공부상 지목만 바꾸면 과세된다고 보는 실수: 과세는 지목이 사실상 변경되고 가액이 늘었을 때 해요. 대장 정리만 하고 현황이 그대로이면 요건에 해당하지 않아요. 반대로 공사를 먼저 끝내고 지목 정정을 미루면 취득일이 이미 지난 것으로 봐서 신고기한이 흘러요.
• 표준세율 4%를 적용하는 실수: 지목변경분은 중과기준세율 2%예요. 토지 취득세처럼 계산하면 세액이 두 배로 부풀어요.
• 토지 전체 가액을 과세표준으로 삼는 실수: 증가한 가액에 해당하는 사실상취득가격만 과세표준이에요. 토지를 살 때 낸 취득세 과세표준과 섞이지 않게 공사 원가를 따로 집계해요.
• 지방교육세를 같이 계산하는 실수: 제15조 제2항에 해당하는 취득은 지방교육세가 없어요. 농어촌특별세만 취득세의 10%로 붙어요.
• 부가가치세와 용역비를 처리하지 않는 실수: 공사비의 부가가치세는 과세표준에서 빼고, 설계·감리 용역비와 농지보전부담금은 사실상취득가격에 넣어요.
• 신축 건물의 취득세와 따로 챙기지 않는 실수: 지목변경 후 건축물을 지으면 건축물 취득세는 건축물 기준으로 따로 신고해요. 지목변경분 신고 기한이 먼저 도래할 수 있어요.

관련 문서

• 취득세 중과세 기준: 과밀억제권역 공장 신설·증설 등 중과 유형
• 취득세 과세표준 세무: 무엇을 기준으로 매기나: 취득세 과세표준 판정
• 취득세 신고 납부 기한: 취득세 신고 기한과 납부
• 유형자산 취득원가: 토지 취득원가에 넣는 지출
• 과점주주 간주취득세 세무: 주식 사면 회사 부동산 취득세가 나와요: 같은 제7조의 또 다른 간주취득