별도합산 토지 종합부동산세 — 사옥·공장 부속토지 공시가격 80억 원 초과분과 0.5~0.7% 세율
- 별도합산과세대상 토지는 납세의무자별 공시가격 합계가 80억 원을 넘으면 종합부동산세 납세의무가 생기고, 과세표준은 80억 원을 뺀 금액에 공정시장가액비율 100%를 곱해 구해요(종합부동산세법 제12조·제13조, 시행령 제2조의4).
- 세율은 과세표준 200억 원 이하 0.5%, 200억 원 초과 400억 원 이하 1억 원에 200억 원 초과분의 0.6%, 400억 원 초과 2억 2천만 원에 400억 원 초과분의 0.7%예요(제14조 제4항).
- 같은 토지에 부과된 토지분 재산세는 시행령 제5조의3의 계산식에 따라 공제하고, 사옥 부속토지는 건축물 바닥면적에 용도지역별 배율을 곱한 범위만 별도합산에 들어가요(제14조 제6항, 지방세법 시행령 제101조).
추천 대상 · 사옥·공장 부속토지를 보유한 법인의 회계·세무 담당자와 사업용 토지를 가진 개인사업자
별도합산 토지 종합부동산세의 뜻과 적용 대상
종합부동산세의 토지분은 재산세의 토지 구분을 따라 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로 나눠 과세해요(종합부동산세법 제11조). 별도합산과세대상은 과세기준일 현재 소유한 토지 중 다음 세 가지예요(지방세법 제106조 제1항 제2호).
- 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
- 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지처럼 업무나 경제활동에 활용되는 토지
- 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 토지
회사 사옥의 부속토지는 첫 번째에 해당해요. 종합부동산세는 종합합산과 별도합산으로만 구분해 과세하므로, 분리과세대상 토지(예를 들어 일정 요건을 갖춘 공장용지)는 계산에 들어가지 않아요(지방세법 제106조 제1항 제3호 가목). 납세의무자는 과세기준일(6월 1일) 현재 토지분 재산세 납세의무자로서 국내에 있는 별도합산 토지의 공시가격 합계가 80억 원을 초과하는 사람이고(종합부동산세법 제12조 제1항 제2호, 제3조, 지방세법 제114조), 개인과 법인을 구분하지 않아요. 수탁자 명의로 등기된 신탁토지는 위탁자가 납세의무자예요(제12조 제2항). 공시가격은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액이에요(제2조 제9호). 종합합산 토지의 기준은 공시가격 합계 5억 원 초과로 따로 판단해요(제12조 제1항 제1호).
핵심 기준
별도합산과세대상 건축물 부속토지의 범위(지방세법 시행령 제101조)
| 구분 | 범위 | 근거 |
|---|---|---|
| 공장용 건축물의 부속토지 | 특별시·광역시(군 지역 제외)·특별자치시·특별자치도·시 지역(읍·면, 산업단지, 공업지역 제외)에서 공장용 건축물 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱한 범위의 토지 | 제1항 제1호 |
| 그 밖의 건축물의 부속토지 | 건축물 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱한 면적 범위의 토지 | 제1항 제2호 |
| 제외 대상 | 허가·사용승인을 받아야 하는데 받지 않고 사용 중인 건축물의 부속토지 | 제1항 단서 |
| 제외 대상 | 건축물 시가표준액이 부속토지 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 바닥면적을 뺀 부분 | 제1항 제2호 나목 |
| 용도지역 | 적용배율 |
|---|---|
| 전용주거지역 | 5배 |
| 준주거지역·상업지역 | 3배 |
| 일반주거지역·공업지역 | 4배 |
| 녹지지역 | 7배 |
| 미계획지역 | 4배 |
| 도시지역 외 | 7배 |
배율을 넘는 부분은 별도합산에 들어가지 않고, 분리과세대상이 아니면 종합합산과세대상이 돼요(지방세법 제106조 제1항 제1호).
과세표준·세액 계산 기준
| 단계 | 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 과세 대상 | 납세의무자별 별도합산 토지 공시가격 합계 80억 원 초과 | 종합부동산세법 제12조 제1항 제2호 |
| 과세표준 | (공시가격 합계 - 80억 원) × 공정시장가액비율, 0보다 작으면 0 | 제13조 제2항·제3항 |
| 공정시장가액비율 | 100분의 100(2019~2021년 납세의무 성립분은 100분의 85·90·95) | 시행령 제2조의4 제2항 |
| 재산세 공제 | 같은 토지에 부과된 토지분 재산세를 시행령 계산식에 따라 공제 | 제14조 제6항, 시행령 제5조의3 제2항 |
| 세부담 상한 | 재산세액상당액과 종합부동산세액상당액의 합계가 직전 연도 총세액상당액의 100분의 150을 넘으면 초과분은 없는 것으로 봄 | 제15조 제2항 |
| 신고·납부 | 12월 1일부터 12월 15일까지, 신고납부 방식 선택 가능 | 제16조 제1항·제3항 |
| 농어촌특별세 | 종합부동산세액의 100분의 20 | 농어촌특별세법 제5조 제1항 제8호 |
별도합산 토지 세율(종합부동산세법 제14조 제4항)
| 과세표준 | 세액 |
|---|---|
| 200억 원 이하 | 과세표준의 1천분의 5(0.5%) |
| 200억 원 초과 400억 원 이하 | 1억 원 + 200억 원 초과분의 1천분의 6(0.6%) |
| 400억 원 초과 | 2억 2천만 원 + 400억 원 초과분의 1천분의 7(0.7%) |
토지분 재산세 공제 방식
공제하는 재산세액은 다음 계산식으로 구해요(시행령 제5조의3 제2항).
- 공제 재산세액 = 별도합산 토지분 재산세로 부과된 세액의 합계 × A ÷ B
- A: 종합부동산세 과세표준에 재산세 공정시장가액비율을 곱한 금액에 1천분의 4(0.4%)를 곱한 금액. 종합부동산세 과세표준은 공시가격 합계의 80억 원 초과분이라 재산세 표준세율표에서 가장 높은 구간에 놓이기 때문에, 신고 서식의 작성방법은 이 부분에 최고 구간 세율 0.4%를 적용하도록 해요.
- B: 공시가격 합계에 재산세 공정시장가액비율을 곱한 재산세 과세표준 전체에 재산세 표준세율표를 적용해 계산한 재산세 상당액
종합부동산세 과세표준에 해당하는 부분의 재산세만 공제하는 구조예요. 계산식 자체는 시행령 제5조의3 제2항에 있고, 세율 적용 방법은 종합부동산세법 시행규칙 별지 제31호 서식의 작성방법을 따라요. 재산세 표준세율은 2억 원 이하 0.2%, 2억 원 초과 10억 원 이하 40만 원 + 2억 원 초과분의 0.3%, 10억 원 초과 280만 원 + 10억 원 초과분의 0.4%이고(지방세법 제111조 제1항 제1호 나목), 토지의 재산세 공정시장가액비율은 시가표준액의 100분의 70이에요(지방세법 시행령 제109조 제1항 제1호).
계산·처리 예시
예시 1. 사옥 부속토지의 별도합산 범위
㈜예시상사의 본사 사옥은 상업지역에 있고, 허가와 사용승인을 마친 건축물의 바닥면적이 600㎡, 대지가 2,500㎡예요. 상업지역의 적용배율은 3배라 600㎡ × 3 = 1,800㎡까지가 별도합산과세대상이에요. 나머지 700㎡는 별도합산에서 빠지고, 분리과세대상이 아니면 종합합산과세대상으로 분류돼요.
예시 2. 종합부동산세와 농어촌특별세 계산
㈜예시상사가 가진 별도합산 토지(사옥·공장 부속토지)의 공시가격 합계가 120억 원이에요. 토지의 시가표준액은 공시된 가액이라 공시가격과 같고(지방세법 제4조 제1항), 재산세는 표준세율대로 부과됐다고 놓아요. 합산배제 토지, 분납, 납부유예는 없다고 놓아요.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 납세의무 판단 | 120억 원 > 80억 원 | 과세 대상 |
| 종합부동산세 과세표준 | (120억 원 - 80억 원) × 100% | 40억 원 |
| 종합부동산세 산출세액 | 40억 원 × 0.5% | 2,000만 원 |
| 재산세 과세표준 | 120억 원 × 70% | 84억 원 |
| 토지분 재산세 | 280만 원 + (84억 원 - 10억 원) × 0.4% | 3,240만 원 |
| 공제 계산식의 분자 | 40억 원 × 70% = 28억 원, 28억 원 × 0.4% | 1,120만 원 |
| 공제할 재산세 | 3,240만 원 × 1,120만 원 ÷ 3,240만 원 | 1,120만 원 |
| 납부할 종합부동산세 | 2,000만 원 - 1,120만 원 | 880만 원 |
| 농어촌특별세 | 880만 원 × 20% | 176만 원 |
12월 납부일에 종합부동산세와 농어촌특별세를 한 번에 처리하는 분개 예시예요. 계정과목은 회사의 계정 체계에 따라 달라요. 법인세법상 손금으로 인정되는지는 이 글에서 다루지 않아요.
| 구분 | 계정과목 | 금액 |
|---|---|---|
| 차변 | 세금과공과 | 1,056만 원 |
| 대변 | 보통예금 | 1,056만 원 |
자주 하는 실수
- 사옥 대지 전체를 별도합산으로 보는 것: 건축물 바닥면적에 용도지역별 배율을 곱한 범위만 별도합산이에요. 허가·사용승인을 받지 않은 건축물의 부속토지도 제외돼요(지방세법 시행령 제101조).
- 80억 원 초과 여부만 확인하고 전체 금액에 세율을 곱하는 것: 과세표준은 공시가격 합계에서 80억 원을 뺀 금액이에요(제13조 제2항).
- 주택분 공정시장가액비율을 토지에 적용하는 것: 토지분은 100분의 100이에요(시행령 제2조의4 제2항).
- 이미 낸 재산세 전액을 공제하는 것: 종합부동산세 과세표준에 해당하는 부분만 시행령 제5조의3 제2항의 계산식으로 공제해요. 위 예시에서는 재산세 3,240만 원 중 1,120만 원만 공제돼요.
- 종합합산과 별도합산을 합쳐서 기준을 보는 것: 종합합산은 5억 원, 별도합산은 80억 원으로 각각 판단해요(제12조 제1항).
- 신탁한 사옥의 납세의무자를 수탁자로 보는 것: 수탁자 명의 신탁토지는 위탁자가 납세의무자예요(제12조 제2항).