종합부동산세(종부세) — 과세 기준과 세율
- 주택 합산 공시가격 9억 원(1세대 1주택 12억) 초과 시 종부세 부과. 매년 12월 1~15일 납부.
추천 대상 · 회계 담당자
종부세란?
일정 기준을 초과하는 부동산 보유자에게 부과하는 국세입니다. 재산세와는 별도로 부과돼요.
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과세 대상 및 기준
| 구분 | 과세 기준 (공시가격 합산) |
|---|---|
| 주택 (1세대 1주택자) | 12억 원 초과 |
| 주택 (다주택자) | 9억 원 초과 |
| 종합합산 토지 | 5억 원 초과 |
| 별도합산 토지 (상업용) | 80억 원 초과 |
> 공시가격: 국토교통부가 발표하는 부동산 기준 가격 (시세의 약 70~80%) > 과세 기준일: 매년 6월 1일 기준으로 그 시점의 소유자에게 그 해분 전체가 부과됩니다.
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과세표준 계산
과세표준 = (공시가격 합산 - 공제금액) × 공정시장가액비율
공정시장가액비율 = 60% (2022년 이후 계속 적용 중이며, 매년 시행령으로 조정될 수 있음)
예) 1세대 1주택, 주택 공시가격 합산 15억 원
= (15억 - 12억) × 60% = 1.8억 원 → 이 금액에 세율 적용> 토지분(종합합산·별도합산)은 공정시장가액비율이 100%로 주택분과 다르게 계산됩니다.
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세율 (주택)
2주택 이하 (조정대상지역 여부 무관)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% |
| 3억~6억 원 | 0.7% |
| 6억~12억 원 | 1.0% |
| 12억~25억 원 | 1.3% |
| 25억~50억 원 | 1.5% |
| 50억~94억 원 | 2.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% |
3주택 이상 (2023년 개편 후, 과세표준 12억 원 초과 구간부터 중과)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 12억 원 이하 | 2주택 이하와 동일 (0.5~1.0%) |
| 12억~25억 원 | 2.0% |
| 25억~50억 원 | 3.0% |
| 50억~94억 원 | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 5.0% |
> 법인이 보유한 주택: 2주택 이하 단일세율 2.7%, 3주택 이상 단일세율 5.0%
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세액공제와 세부담 상한
1세대 1주택자(단독 명의 또는 공동명의 특례 신청자)는 아래 세액공제를 받을 수 있습니다.
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 고령자 공제 (60세 / 65세 / 70세 이상) | 20% / 30% / 40% |
| 장기보유 공제 (5년 / 10년 / 15년 이상) | 20% / 40% / 50% |
- 고령자 공제와 장기보유 공제는 중복 적용되며, 합산 최대 80%까지 세액이 줄어듭니다.
- 세부담 상한: 해당 연도 세액이 직전 연도 재산세·종부세 합산액의 150%를 넘으면 그 초과분은 부과하지 않습니다. 공시가격이 급등해도 세금이 한 번에 크게 뛰지 않도록 막아주는 장치입니다.
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납부 기간
- 신고·납부: 매년 12월 1~15일
- 고지서 발송: 11월 중 (국세청이 계산하여 고지)
- 분납: 납부세액 250만 원 초과 시 6개월 분납 가능
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재산세와 종부세의 관계
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 과세 주체 | 지방자치단체 | 국가(국세청) |
| 납부 시기 | 7월, 9월 | 12월 |
| 공제 관계 | 공제하지 않음 | 같은 부동산에 낸 재산세를 빼고 계산 |
> 재산세액 공제: 종부세 계산 시 동일 부동산에 납부한 재산세를 공제하여 이중과세 방지
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법인 보유 부동산 종부세
법인이 주택을 보유하는 경우:
- 기본공제 없음 (9억·12억 공제 미적용)
- 2주택 이하 단일세율 2.7%, 3주택 이상 단일세율 5.0%
- 주택 수는 위 두 구간(2주택 이하 / 3주택 이상)으로만 나뉘고, 개인처럼 과세표준별 누진 구간이 세분화되지 않음
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절세 방법
- 공시가격이 기준 이하인 경우 → 과세 대상 아님
- 합산 배제 주택 (임대사업자 등록 요건 충족) → 종부세 과세 제외. 등록 시점·주택 유형별로 배제 요건이 여러 차례 바뀌어 왔으니 관련 법령에서 최신 요건을 확인해 주세요.
- 1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제 (합산 최대 80%) 적용 요건 확인
- 부부 공동명의 1주택자는 매년 9월 16~30일 관할 세무서에 특례를 신청하면 단독 명의자와 동일하게 12억 원 공제와 세액공제를 받을 수 있음
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Q1. 종부세 과세 기준일은 언제인가요?
매년 6월 1일입니다. 그날 부동산을 소유하고 있는 사람이 그 해 종부세 납세의무자가 됩니다. 6월 2일에 팔았다면 그 해분은 판 사람이 내고, 6월 1일 이전에 팔았다면 산 사람이 냅니다.
Q2. 부부 공동명의로 1주택을 보유하면 종부세가 줄어드나요?
특례를 신청하지 않으면 각자 9억 원씩(합산 18억 원) 공제만 받고 고령자·장기보유 세액공제는 받을 수 없습니다. 매년 9월 16~30일 관할 세무서에 "1세대 1주택자 특례"를 신청하면 단독 명의자처럼 12억 원 공제와 최대 80% 세액공제를 받을 수 있어, 보유 기간·나이·공시가격에 따라 유불리가 갈립니다.
Q3. 다주택자 중과세율이 완전히 없어졌다는데 맞나요?
2주택 이하는 맞습니다 — 2023년 개편으로 일반세율(0.5~2.7%)만 적용됩니다. 다만 3주택 이상이면서 과세표준이 12억 원을 넘는 구간부터는 최고 5.0%까지 중과세율이 여전히 남아 있습니다.
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자주 하는 실수
- "공시가격이 갑자기 많이 올랐으니 세금도 그만큼 는다"고 지레 걱정 — 세부담 상한(전년도 세액의 150%) 덕분에 한 번에 크게 늘지는 않습니다. 다만 상한 자체가 최대 1.5배이므로 안심하고 방치할 정도는 아닙니다.
- 6월 1일 기준일을 놓치고 매매 시점만 신경 씀 — 잔금일이 6월 1일을 걸치는 거래는 종부세 납세의무자가 매도인·매수인 중 누구인지가 그 하루 차이로 갈립니다.
- 3주택 이상이면 무조건 전 구간이 중과세율이라고 오해 — 과세표준 12억 원 이하 구간은 3주택 이상이어도 2주택 이하와 같은 세율이고, 12억 원을 넘는 구간부터만 중과(2.0~5.0%)가 적용됩니다.
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