종합부동산세 세율 세무: 주택 수에 따라 달라지는 세율

종부세는 주택 수에 따라 세율이 달라요

종합부동산세는 보유 주택·토지 공시가격이 일정 공제액을 넘을 때 매겨요. 세율은 주택 수, 법인 여부에 따라 달라져요.

> ⚠️ 종부세 세율·공정시장가액비율·공제액은 개정이 잦아요. 신고 전 그 시점의 종합부동산세법을 꼭 확인하세요.

과세표준 계산

• (보유 주택 공시가격 합계 − 공제액) × 공정시장가액비율 = 과세표준
• 공제액은 일반 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원이고(법인은 공제 없음), 공정시장가액비율은 2023년부터 60%예요.

주택 세율

• 2주택 이하: 과세표준 구간별 0.5%~2.7% 누진세율
• 3주택 이상: 과세표준 12억 원까지는 2주택 이하와 같고, 넘는 구간은 2.0%~5.0% 누진세율(2023년부터 조정대상지역 2주택 중과는 없어졌어요)
• 과세표준 구간이 올라갈수록 세율이 높아지는 누진 구조예요.

법인 주택

• 법인이 보유한 주택은 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0% 단일세율이 적용되고, 기본공제가 없으며 세부담 상한도 적용되지 않아요.
• 법인을 통한 주택 보유를 억제하는 방향이에요.

1세대 1주택 혜택

• 1세대 1주택자는 높은 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받아 부담이 크게 줄어요(별도 글).

보유 형태별 종부세 사례

보유 형태별로 보면:

• 1주택자 → 높은 공제 + 낮은 세율 + 세액공제
• 조정지역 다주택 → 높은 누진세율
• 법인 보유 주택 → 높은 단일세율
• 공시가격이 공제액 이하 → 종부세 없음

자주 하는 실수

• 세율이 고정이라 생각해요. 주택 수·법인 여부로 차등되고 개정이 잦아요.
• 공시가격 전부에 세율을 매긴다 생각해요. 공제·공정시장가액비율을 거쳐 과세표준이 정해져요.
• 법인이 유리하다 생각해요. 법인 주택은 높은 단일세율로 불리해요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 종부세 세율은 어떻게 정해지나요?

개인은 2주택 이하면 0.5%~2.7%, 3주택 이상이면 과세표준 12억 원 초과 구간부터 2.0%~5.0%의 누진세율이에요. 법인 주택은 2.7% 또는 5.0% 단일세율이에요.

Q2. 공정시장가액비율이 뭔가요?

공시가격 합계에서 공제액을 뺀 금액에 곱해 과세표준을 정하는 비율이에요. 이 비율이 낮아지면 과세표준이 줄어 세부담이 줄어요. 시기마다 조정돼요.

Q3. 법인은 왜 불리한가요?

법인 보유 주택은 높은 단일세율이 적용되고 기본공제·세부담 상한 등에서 불리해요. 법인을 통한 주택 보유·투기를 억제하기 위한 거예요.

함께 보기

• 종합부동산세 합산배제 세무: 임대주택 등은 종부세에서 빼요: 합산배제 주택 여부를 세율 검토 전에 확인해요.

실무 체크리스트

• 보유 주택 공시가격 합계 확인하기
• 1주택·일반 공제액 차이 점검하기
• 공정시장가액비율 적용해 과세표준 계산하기
• 주택 수·조정지역에 따른 세율 확인하기
• 법인 보유 시 높은 단일세율 유의하기
• 세율·비율·공제는 최신 법령으로 확인하기