부동산임대공급가액명세서 — 부가세 신고 때 제출과 미제출 가산세
- 부동산임대업자는 예정신고나 확정신고를 할 때 부동산임대공급가액명세서를 함께 제출해야 해요(부가가치세법 제55조 제2항).
- 내지 않거나 적은 수입금액이 사실과 다르면 그 수입금액(또는 차액)의 1%가 가산세예요(부가가치세법 제60조 제8항).
- 보증금 간주임대료 계산에 쓰는 정기예금 이자율은 현재 1,000분의 31(3.1%)이에요(부가가치세법 시행규칙 제47조).
추천 대상 · 상가·오피스 등 부동산임대업 부가세 일반과세자와 신고 담당자
명세서 제출 대상 사업자
부가가치세법 제55조 제2항은 부동산임대업자가 부동산임대공급가액명세서를 예정신고 또는 확정신고 때 함께 제출해야 한다고 정해요. 상가, 사무실, 공장 등을 빌려주고 부가세를 신고하는 사업자라면 대부분 해당해요. 서식은 부가가치세법 시행규칙 별지 제25호서식이에요.
이 명세서는 임차인별 보증금과 월 임대료, 계약기간을 적어 세무서가 임대수입을 파악하는 자료예요. 임대료는 세금계산서로 잡히지만, 보증금에 대한 간주임대료는 세금계산서가 없어서 이 명세서가 사실상 계산 근거가 돼요.
핵심 기준
1. 제출 시기
예정신고와 확정신고 때마다 함께 내요. 일반과세자라면 1년에 최대 네 번이에요. 신고서를 홈택스로 낼 때 부속서류로 같이 작성해요.
2. 명세서에 적는 내용
- 임대 부동산의 소재지, 층·호수, 면적
- 임차인 상호·사업자등록번호
- 임대계약 기간
- 보증금, 월 임대료, 관리비
- 과세기간 중 보증금 간주임대료 계산액
3. 간주임대료 계산
부가가치세법 시행령 제65조 제1항은 전세금이나 임대보증금을 받으면 금전 외의 대가를 받은 것으로 보아 계산식에 따른 금액을 공급가액으로 한다고 정해요. 계산식은 보통 다음처럼 적용해요.
> 간주임대료 = 해당 기간의 보증금 × 과세대상기간 일수 × 정기예금 이자율 ÷ 365(윤년 366)
정기예금 이자율은 시행규칙 제47조에서 1,000분의 31(3.1%)로 정하고 있어요. 이 이자율은 해마다 바뀔 수 있으니 신고 때마다 확인하세요. 부동산을 빌려 다시 빌려주는 전대의 경우에는 받은 보증금에서 임차할 때 낸 보증금을 빼고 계산해요(시행령 제65조 제2항).
4. 가산세
부가가치세법 제60조 제8항은 다음 경우 가산세를 매겨요.
| 위반 유형 | 가산세 |
|---|---|
| 명세서를 제출하지 않음 | 제출하지 않은 부분 수입금액 × 1% |
| 제출한 수입금액이 사실과 다름 | 제출한 수입금액과 실제 수입금액의 차액 × 1% |
계산·처리 예시
㈜예시상사는 상가 1층을 임대하고 있어요. 보증금 2억원, 월세 500만원(부가세 별도)이고, 2026년 1기 확정신고(4월~6월, 91일) 대상이에요.
- 임대료 공급가액: 500만원 × 3개월 = 1,500만원(세금계산서 발급분)
- 간주임대료: 2억원 × 91일 × 3.1% ÷ 365 ≈ 1,545,753원
- 과세표준 합계: 15,000,000원 + 1,545,753원 = 16,545,753원
- 명세서 작성: 임차인 정보와 보증금 2억원, 월세 500만원, 간주임대료 1,545,753원을 적어 신고서와 함께 제출해요.
만약 명세서를 내지 않았다면, 제출하지 않은 부분 수입금액 16,545,753원의 1%인 약 165,457원이 가산세로 붙을 수 있어요. 간주임대료를 빼먹고 신고했다면 부가세 자체도 과소신고가 돼 과소신고·납부지연 가산세가 따로 붙을 수 있어요.
신고 전 점검 순서
- 임대차 계약 목록 만들기: 호실별 임차인, 계약기간, 보증금, 월세, 관리비를 표로 정리해요.
- 기간 중 변동 확인: 신규 계약, 해지, 보증금 인상·인하가 있으면 변동일을 기준으로 기간을 나눠요.
- 세금계산서 대조: 월세 세금계산서 발급액과 명세서 월세 합계가 맞는지 확인해요.
- 간주임대료 계산: 과세대상기간 일수와 해당 과세기간 이자율로 계산하고, 전대라면 임차 보증금을 빼요.
- 부가세 부담 주체 확인: 간주임대료 부가세를 임대인이 부담하는지 임차인에게 받는지 계약서로 확인해 회계처리를 맞춰요.
- 첨부 확인: 홈택스 신고서 제출 전에 부동산임대공급가액명세서가 첨부 목록에 있는지 마지막으로 확인해요.
자주 하는 실수
- 세금계산서만 내면 된다고 생각하는 것: 월세는 세금계산서로 잡히지만, 명세서 제출 의무는 별도예요.
- 보증금 간주임대료를 빼는 것: 세금계산서가 없는 금액이라 누락이 잦아요. 명세서 작성 과정에서 자동으로 계산되니 명세서를 꼭 같이 쓰세요.
- 계약 변경을 반영하지 않는 것: 기간 중 보증금이나 월세가 바뀌면 변경 전후 기간을 나눠 적어야 해요.
- 이자율을 예전 값으로 쓰는 것: 시행규칙 제47조의 이자율은 개정 이력이 많아요. 신고하는 과세기간에 적용되는 이자율을 확인하세요.
- 여러 호실을 한 줄로 합쳐 적는 것: 임차인별·호실별로 나눠 적어야 계약 변동과 보증금 계산을 확인할 수 있어요.
- 주택 부분을 섞는 것: 상가와 주택을 함께 임대하면서 임대 구분과 임대료 구분이 불분명하면, 시행령 제65조 제4항의 계산식을 차례로 적용해 과세되는 상가 임대분의 공급가액을 계산해요.
- 선불·후불 임대료를 받은 달에 모두 넣는 것: 둘 이상의 과세기간에 걸친 선불·후불 임대료는 계약기간 개월 수로 나눠 과세기간별로 배분해요(시행령 제65조 제5항).