간주임대료 부가세 계산
- 상가 임대 보증금에 정기예금이자율을 곱해 계산하는 간주임대료의 부가세 처리를 정리해요.
추천 대상 · 신입 회계 담당자, 세무 담당자, 소규모 법인 대표
개요
상가·사무실처럼 부가세가 붙는 부동산을 빌려주고 보증금을 받으면, 그 보증금을 은행에 맡겼을 때 받을 이자만큼을 임대료로 보아 부가세 과세표준에 더해요. 이를 간주임대료라고 해요. 월세가 적거나 없어도 보증금이 크면 부가세가 생겨요. 임대 세금계산서는 부동산 임대업 세금계산서 발행에서 정리해요.
계산식
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 과세 부동산(상가·사무실·공장 등)의 임대보증금·전세금 |
| 계산 | 보증금 × 정기예금이자율 × 과세기간 중 임대일수 ÷ 365(윤년 366) |
| 이자율 | 기획재정부령으로 정하는 정기예금이자율(국세청 고시, 해마다 바뀔 수 있음) |
| 과세표준 | 월세 + 관리비(과세분) + 간주임대료 |
| 제외 | 주택 임대(면세) |
계산 예시
보증금 2억 원·월세 200만 원인 상가를 1기 확정신고 기간(4월 1일~6월 30일, 91일) 동안 임대했고, 적용 이자율이 3.1%라고 가정하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 간주임대료 | 2억 × 3.1% × 91/365 = 1,545,753원 |
| 월세 3개월 | 6,000,000원 |
| 과세표준 합계 | 7,545,753원 |
| 매출세액(10%) | 754,575원 |
실제 신고 때는 해당 과세기간에 적용되는 이자율을 홈택스 신고서 화면이나 국세청 고시로 확인해 넣습니다.
세금계산서와 부담 주체
간주임대료는 실제로 돈을 주고받은 대가가 아니라서 세금계산서를 발급할 수 없습니다. 그래서 간주임대료분 부가세는 원칙적으로 임대인이 부담하고, 계약으로 임차인이 부담하기로 해도 임차인은 매입세액 공제를 받지 못해요. 임대인은 신고서의 부동산임대공급가액명세서에 보증금·임대 기간을 적어 함께 내요.
처리 순서
| 단계 | 확인 내용 |
|---|---|
| 1 | 임대 물건이 과세 부동산인지 확인합니다 |
| 2 | 임차인별 보증금과 과세기간 중 임대일수를 정리합니다 |
| 3 | 해당 기간 이자율로 간주임대료를 계산합니다 |
| 4 | 월세 등과 합쳐 과세표준에 넣고 부동산임대공급가액명세서를 작성합니다 |
| 5 | 예정·확정신고 때 신고·납부합니다 |
간주임대료 누락 시 가산세
간주임대료를 빠뜨리면 매출세액을 적게 신고한 것이 되어 과소신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다. 임대차 계약은 확정일자·전입 자료로 쉽게 확인되므로 누락이 드러나기 쉽습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 보증금만 받아도 부가세가 있나요?
과세 부동산이면 보증금만 있어도 간주임대료로 부가세가 생겨요.
Q2. 주택도 간주임대료가 있나요?
주택 임대는 부가세 면세라 부가세 간주임대료는 없습니다. 다만 소득세에서는 일정 요건의 주택 보증금에 간주임대료를 계산하는 별도 규정이 있습니다.
Q3. 간이과세자 임대인도 계산하나요?
간이과세자도 과세표준에 간주임대료를 포함해 계산합니다(간이과세자).