부동산 임대업 세금계산서 발행

개요

상가·사무실 임대는 부가세 과세 거래라 월 임대료에 부가세 10%를 더해 세금계산서를 발행해요. 보증금에 대한 간주임대료도 부가세 과세표준에 들어가지만 세금계산서는 발행하지 않습니다. 주택 임대는 면세라 세금계산서 대상이 아닙니다.

항목별 처리

관리비 처리 기준은 관리비 세금계산서 공제 여부, 간주임대료 계산은 임대보증금 이자·간주임대료 개요를 봐요.

임대료 세금계산서 발행 시기

임대료는 계약서에 정한 대가를 받기로 한 날이 공급시기입니다. 예를 들어 "매월 25일 지급" 계약이면 매월 25일자로 발행해요. 실제 입금이 늦어져도 약정일 기준으로 발행해야 해요.

• 월별로 발행하거나, 한 달 분을 모아 월합계로 발행할 수 있습니다.
• 전자세금계산서 의무자는 발급일 다음 날까지 국세청에 전송합니다(전자세금계산서 발행 의무).
• 임대료를 받기로 한 날보다 먼저 돈을 받고 세금계산서를 발행하면 그 발행일이 공급시기가 돼요.
• 여러 과세기간에 걸친 임대료를 한 번에 선불이나 후불로 받으면, 받은 금액을 개월 수로 나눠 각 예정신고기간·과세기간 종료일을 공급시기로 봐요. 예를 들어 1년치 3,600만원을 선불로 받았다면 과세기간별로 해당 개월분씩 나눠 신고합니다.

상가 임대료 발행 예시

월세 300만원, 관리비 50만원(정액), 전기료 실비 20만원을 매월 10일 받기로 한 상가라면:

• 세금계산서: 공급가액 350만원(월세+관리비), 부가세 35만원
• 전기료 20만원은 한국전력 고지액을 그대로 받아 납부하는 실비라 공급가액에서 빼고 영수증으로 처리
• 보증금 간주임대료는 부가세 신고 때 과세표준에 따로 더함

자주 하는 실수

• 입금이 안 됐다고 발행을 미뤄요. 약정일이 지나면 늦은 발행으로 가산세 대상입니다(세금계산서 가산세율).
• 관리비에 섞인 공공요금을 전부 과세로 잡거나 전부 빼요. 임차인별로 구분해 받은 실비만 제외돼요.
• 상가주택을 통째로 과세나 면세로 처리해요. 주택과 상가 면적을 나눠 처리해요.

자주 묻는 질문

Q1. 보증금에도 세금계산서를 발행하나요?

아닙니다. 간주임대료는 부가세 신고에만 반영하고 세금계산서는 발행하지 않습니다.

Q2. 주택 임대도 세금계산서를 발행하나요?

주택 임대는 면세라 대상이 아닙니다.

Q3. 월세가 밀리면 발행을 미뤄도 되나요?

안 돼요. 계약상 받기로 한 날에 발행해요.

Q4. 임차인이 간이과세자면요?

임대인이 일반과세자면 임차인과 관계없이 세금계산서를 발행해요.