임대보증금 이자·간주임대료 개요
요약
- 보증금이 있는 임대업에서 간주임대료와 부가세 신고 쟁점을 정리해요. 상가·사무실을 임대하면서 보증금을 받으면, 그 보증금을 은행에 넣었을 때 받을 이자만큼을 임대료로 본다고 해서 부가가치세를 매겨요.
추천 대상 · 신입 회계 담당자, 세무 담당자, 소규모 법인 대표
개요
상가·사무실을 임대하면서 보증금을 받으면, 그 보증금을 은행에 넣었을 때 받을 이자만큼을 임대료로 본다고 해서 부가가치세를 매겨요. 이를 간주임대료(보증금을 임대료로 간주한 금액)라고 해요. 월세를 낮추고 보증금을 크게 받아 부가세를 줄이는 것을 막기 위한 장치입니다. 실제로 이자를 받지 않았어도 과세돼요.
계산 방법
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 계산식 | 보증금 × 과세기간 중 임대 일수 × 정기예금이자율 ÷ 365(윤년 366) |
| 이자율 | 국세청장이 고시하는 계약기간 1년 정기예금이자율 |
| 대상 | 상가·사무실 등 과세되는 부동산 임대 |
| 제외 | 주택 임대(부가세 면세) |
| 세금계산서 | 발급하지 않음 |
이자율은 해마다 바뀔 수 있으니 신고할 과세기간의 고시 이자율을 확인해요. 자세한 계산은 간주임대료 계산법을 봐요.
간주임대료 계산 예시
상가 보증금 2억원, 1기 과세기간(1월 1일~6월 30일, 181일) 내내 임대했고 고시 이자율을 3%로 가정하면:
- 간주임대료 = 2억원 × 181 × 3% ÷ 365 = 약 2,975,342원
- 부가세 = 2,975,342원 × 10% = 약 297,534원
이 금액을 월세 공급가액과 별도로 부가세 신고서의 과세표준에 더해요.
간주임대료 신고 순서
- 과세기간별로 보증금 잔액과 임대 일수를 정리합니다(중간에 보증금이 바뀌면 기간을 나눠 계산).
- 고시 이자율로 간주임대료를 계산해요.
- 부가세 신고서의 과세표준 중 세금계산서 발급분이 아닌 '기타(정규영수증 외 매출분)' 성격으로 반영해요.
- 부동산임대공급가액명세서에 호실별 보증금·월세·간주임대료를 적어 함께 제출해요.
간주임대료 부가세 부담자
간주임대료 부가세는 원칙적으로 임대인이 신고·납부해요. 계약서에 임차인이 부담하기로 정할 수는 있지만, 세금계산서를 발급할 수 없어 임차인은 그 부가세를 매입세액으로 공제받지 못해요. 임차인은 부담한 금액을 비용으로 처리해요.
자주 하는 실수
- 보증금만 받고 월세가 없어서 신고를 안 해요. 월세가 0원이어도 간주임대료 부가세는 신고해야 해요.
- 간주임대료에 세금계산서를 발급해요. 발급 대상이 아닙니다.
- 주택 임대분까지 계산해요. 주택 부분은 면세라 제외해요. 상가주택은 면적 기준으로 나눠요.
자주 묻는 질문
Q1. 이자를 안 받았는데도 내나요?
네. 보증금이 있으면 실제 이자 수령과 관계없이 과세돼요.
Q2. 주택 임대도 내나요?
주택 임대는 부가세 면세라 간주임대료 부가세가 없습니다.
Q3. 임차인이 대신 내면 공제받나요?
세금계산서가 없어 매입세액 공제가 안 되고 비용으로 처리해요.
Q4. 소득세·법인세에도 간주임대료가 있나요?
있지만 부가세와 계산 방식과 적용 대상이 달라요. 간주임대료 세무: 임대보증금에도 붙는 세금에서 확인해요.