상가 임대차에 렌트프리 기간을 줄 때 — 무상 기간의 부가세·간주임대료와 임대료 수익을 기간에 나누는 법

렌트프리 기간의 보증금 간주임대료

부가가치세법 시행령 제65조 제1항은 전세금이나 임대보증금을 받는 경우 보증금을 금전 외의 대가로 보아 정해진 계산식으로 공급가액을 계산하도록 해요. 이 규정은 보증금을 받았다는 사실에 걸려 있고 월세를 받는지와는 관계가 없습니다. 월세가 면제되는 기간에도 보증금을 받고 있다면 그 기간의 간주임대료가 과세표준에 들어가요. 계산식은 해당 기간의 보증금에 과세대상기간 일수와 정기예금 이자율을 곱하고 365(윤년은 366)로 나눈 값입니다. 계약기간 1년의 정기예금 이자율은 부가가치세법 시행규칙 제47조가 1,000분의 31로 정해요.

간주임대료에는 세금계산서를 발급하지 않습니다. 부동산 임대용역 중 시행령 제65조 제1항이 적용되는 부분은 세금계산서 발급의무가 면제됩니다(같은 법 시행령 제71조 제1항 제6호). 그래서 신고서에는 숫자가 있는데 세금계산서는 한 장도 없는 상태가 생겨요. 임대차 계약서에서 이 부가세를 임대인이 부담하는지 임차인이 부담하는지를 정해 두어야 합니다.

개인 임대인은 소득세도 봐야 해요. 소득세법 제25조 제1항 본문은 부동산을 대여하고 보증금을 받은 경우 대통령령으로 정하는 금액을 사업소득금액 계산에서 총수입금액에 산입하도록 하고, 단서의 주택 요건은 주택을 대여한 경우에 관한 것입니다. 상가의 계산은 시행령 제53조 제3항 제2호를 따르고, 임대용부동산의 건설비 상당액과 보증금을 운용해 얻은 수입이자 등을 반영합니다(같은 조 제5항, 제6항). 계산한 금액이 0원보다 적으면 총수입금액에 산입할 금액은 없는 것으로 봅니다(같은 조 제3항).

특수관계인 대상 렌트프리의 공급 간주

앞의 결론은 임대인과 임차인이 서로 독립된 관계일 때의 이야기입니다. 부가가치세법 제12조 제2항 단서는 사업자가 특수관계인에게 사업용 부동산의 임대용역 등을 대가 없이 공급하는 것을 용역의 공급으로 봐요. 시행령 제26조 제2항은 사업용 부동산의 임대용역 중 산학협력단과 대학 간 임대, 공공주택사업자와 부동산투자회사 간 임대만 제외하고 나머지를 이 용역으로 정해요. 특수관계인은 소득세법 시행령 제98조 제1항 또는 법인세법 시행령 제2조 제8항 각 호에 해당하는 자입니다(같은 영 제26조 제1항).

대가를 받지 않은 경우 공급가액은 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 때 시가를 기준으로 합니다(제29조 제4항 제3호). 가족이 운영하는 법인에 첫 6개월을 무상으로 내주는 임대차처럼 특수관계인이 임차인인 계약이라면, 월세가 0원이라는 이유만으로 신고서에서 빼면 안 돼요. 소득세에서도 특수관계인에게 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 제공한 경우 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보는 규정이 있고, 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우에 적용합니다(소득세법 시행령 제98조 제2항 제2호와 같은 항 단서).

세목별 임대료 수익의 귀속 시기

부가세는 받는 대가에, 세법상 소득은 지급일에, 회계는 정액으로 안분한다고 정리하면 한 계약에서 세 가지 숫자가 따로 생겨요. 일반기업회계기준 문단 13.27은 리스기간 전체를 기준으로 균등 배분하는 것이 기간적 효익을 더 잘 나타내는 다른 체계적인 인식기준이 없는 경우의 원칙입니다.

법인세법 제43조는 법인이 일반적으로 공정·타당한 기업회계기준을 적용했다면 법인세법에서 달리 규정한 경우를 제외하고 그 기준을 따르게 해요. 시행령 제71조 제1항이 임대료의 귀속을 지급일로 정하면서 결산에서 경과 기간에 대응하는 임대료 상당액과 비용을 수익·손비로 계상한 경우를 따로 인정하므로, 결산서가 정액 안분으로 작성되었다면 세무조정 여부를 신고 전에 확인해야 합니다. 개인도 소득세법 제39조 제5항에 따라 기업회계기준을 적용해 온 경우에는 그 기준을 따를 수 있지만, 같은 항은 이 법과 조세특례제한법에서 달리 정한 경우를 제외하므로, 시행령 제48조 제10호의4의 지급일 기준과의 관계는 신고 전에 확인해야 해요.

㈜예시상사 사례로 보는 24개월 임대차

㈜예시상사가 소유한 상가를 2027년 1월 1일부터 24개월 임대해요. 월세는 공급가액 2,000,000원(부가세 별도)이고, 처음 3개월은 월세를 받지 않으며 보증금은 100,000,000원입니다. 간주임대료 부가세는 임대인이 부담하고, 정기예금 이자율은 시행규칙 제47조의 3.1%를 사용해요.

회계 처리부터 보겠습니다. 월세가 면제되는 기간을 포함한 총 임대료는 2,000,000원×21개월=42,000,000원이고, 24개월로 나누면 월 1,750,000원입니다.

미수수익은 3개월×1,750,000원=5,250,000원이 쌓이고, 이후 21개월×250,000원=5,250,000원이 회수되어 임대 기간 끝에 잔액이 0원이 돼요. 부가세예수금은 월세를 실제로 받는 달에만 생겨요.

부가세 신고는 다릅니다. 1기(1월 1일~6월 30일) 평년 181일 기준으로 계산해요.

간주임대료 부가세 153,726원은 임대인이 부담하는 조건이므로 임차인에게 받지 않고, 세금계산서도 발급하지 않습니다. 2기(7월 1일~12월 31일)는 월세 6개월분 12,000,000원에 간주임대료 100,000,000원×3.1%×184÷365(1,562,739원)가 더해져요.

임차인의 임차료 비용 균등 배분

임차인 쪽 회계도 렌트프리를 반영해요. 일반기업회계기준 문단 13.19는 운용리스에서 리스이용자의 기간적 효익을 더 잘 나타내는 다른 체계적인 기준이 없으면 리스료를 리스기간에 걸쳐 균등하게 배분해 비용으로 인식하도록 해요. 임대인의 수익 계산과 같은 숫자인 월 1,750,000원이 임차인의 임차료 비용이 돼요. 반대로 부가세는 실제로 낸 월세에 붙은 매입세액만 공제받습니다. 렌트프리 기간에는 세금계산서가 없으므로 매입세액이 없고, 간주임대료는 임대인이 부담하면 임차인 신고에 나타나지 않습니다.

자주 하는 실수

• 렌트프리 3개월분 월세를 부가세 과세표준에 넣어 세금계산서를 발급해요. 받지 않은 대가에 부가세를 신고하게 돼요.
• 월세가 0원이라서 보증금에 대한 간주임대료까지 신고에서 빼요. 보증금을 받았다면 월세 면제 기간에도 계산 대상입니다.
• 특수관계인 임차인에게 렌트프리를 주고 시가 기준 과세를 따져 보지 않습니다.
• 회계상 정액 안분 수익과 부가세 과세표준이 다르다는 이유로 세무조정이나 신고서 숫자를 억지로 맞춥니다. 두 숫자는 서로 다른 기준에서 나와요.
• 월세와 관리비를 계약서에서 합쳐 적어 렌트프리 범위가 모호해져요.
• 간주임대료 부가세를 누가 부담하는지 계약서에 적지 않아 정산 때 분쟁이 생겨요.

렌트프리 계약 체크리스트

• 렌트프리 기간의 시작일과 종료일을 월세 개시일과 함께 계약서에 적었다.
• 면제 대상이 월세뿐인지 관리비까지 포함하는지 구분해 적었다.
• 임차인이 특수관계인인지 확인했다.
• 보증금이 있으면 간주임대료를 계산할 과세기간별 일수와 이자율을 확인했다.
• 간주임대료 부가세 부담 주체를 계약서에 적었다.
• 결산에서 정액 안분 수익을 계상할지, 계상한다면 세무조정이 필요한지 정했다.
• 중도 해지 때 렌트프리 혜택을 반환하는 조건이 있다면 그 정산금의 성격을 따로 확인하기로 했다.