상가가 몇 달째 비어 있을 때 — 공실 기간 관리비·대출이자 경비 처리와 부가세 매입세액·환급 점검
- 상가가 비어 있는 동안 낸 관리비와 대출이자는 임대 사업의 필요경비로 넣을 수 있고, 수입보다 경비가 커서 생긴 결손금은 다른 소득에서 빼지 못하고 이월결손금으로 넘어가요. 부가세는 매출이 없어도 세금계산서를 받은 관리비·수선비의 매입세액을 공제받아 환급받을 수 있으나, 공실이 길다고 폐업하면 건물에 부가세가 붙을 수 있습니다.
임차인이 나간 뒤 상가가 몇 달째 비어 있으면 월세 수입은 끊기는데 관리비와 대출이자, 재산세는 그대로 나가요. 이 지출을 소득세에서 경비로 넣을 수 있는지, 관리비에 붙은 부가세를 부가세 신고에서 돌려받을 수 있는지가 먼저 궁금해져요. 답이 갈리는 지점은 세 곳입니다. 소득세에서는 공실 기간 비용이 임대 사업의 경비로 인정되는 범위와, 수입보다 경비가 커서 생긴 결손금이 어디로 가는지가 갈려요. 부가세에서는 매출이 없어도 매입세액을 공제받는 조건과 환급이 나오는 시점이 갈려요. 공실이 오래가면 사업자등록을 유지할지 폐업할지에 따라 건물에 부가세가 붙을 수 있다는 점도 따져야 해요. 개인 임대사업자를 기준으로 하며, 법인 임대인이 추가로 볼 규정은 마지막에 따로 다뤄요.
공실 기간 비용이 임대 사업의 경비가 되는 근거
소득세법 제27조 제1항은 사업소득의 필요경비를 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것으로 정해요. 소득세의 과세기간은 1년 단위이므로, 그해에 임대료를 받은 기간이 있으면 공실 기간에 쓴 비용도 같은 해 총수입금액에 대응하는 비용으로 묶입니다. 그해 내내 비어 있어서 총수입금액이 0원이어도 필요경비가 총수입금액을 넘는 금액은 결손금이 됩니다(소득세법 제19조 제2항).
경비 항목을 나열한 소득세법 시행령 제55조 제1항도 같은 방향입니다. 사업용 자산에 대한 비용으로 '그 사업에 속하는 일부 유휴시설을 포함'한 사업용 자산의 현상유지를 위한 수선비와 관리비·유지비를 들고 있습니다(제7호 가목·나목). 비어 있는 상가도 임대 사업에 쓰는 자산이므로 유지·관리 비용은 이 항목에 해당해요.
다만 이 판단은 아직 임대 사업을 하는 중이라는 전제 위에 있습니다. 부동산 중개 의뢰, 임대 광고, 임대차 계약 협의 기록처럼 새 임차인을 구하고 있다는 자료를 남겨 두면 사실관계를 설명할 때 도움이 돼요.
공실 기간에 경비로 넣는 항목
| 항목 | 근거 | 확인할 점 |
|---|---|---|
| 공실 상가 관리비 | 소득세법 시행령 제55조 제1항 제7호 나목(관리비와 유지비) | 관리사무소가 발급한 관리비 명세와 세금계산서 |
| 현상 유지 수선비 | 같은 호 가목(현상유지를 위한 수선비) | 보수 범위의 공사만 해당하고, 가치를 늘리는 개량은 자본적 지출 |
| 대출 이자 | 같은 항 제13호(총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자) | 차입금이 상가 취득이나 임대 사업에 쓰였다는 연결 |
| 건물 감가상각비 | 같은 항 제14호, 같은 영 제62조 | 상각범위액 안에서 장부에 계상한 금액 |
| 사업과 관련된 제세공과금 | 같은 항 제8호 | 재산세 등 상가 보유에 따른 세금 납부 내역 |
부가가치세 매입세액은 따로 취급해요. 매입세액을 공제받는 금액은 소득세 필요경비에 넣지 않습니다(소득세법 제33조 제1항 제9호). 관리비에 붙은 부가세를 부가세 신고에서 돌려받으면 소득세에서는 공급가액만 경비가 돼요.
용도별 대출이자의 경비 처리
공실 상가에서 가장 큰 금액은 대출이자인 경우가 많습니다. 시행령 제55조 제1항 제13호가 경비로 인정하는 것은 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채의 이자입니다. 같은 상가를 담보로 빌렸더라도 그 돈을 생활비나 다른 용도에 썼다면 이 항목에 해당한다고 보기 어렵습니다. 어디에 썼는지를 대출 약정서, 상가 매매계약서, 계좌 거래 내역으로 연결해 두어야 해요.
건물을 새로 짓는 중에 생긴 이자는 달라요. 사업용 유형자산의 건설에 쓴 차입금 이자는 필요경비에 산입하지 않습니다(소득세법 제33조 제1항 제10호). 시행령 제75조는 이 이자를 건설이 준공된 날까지 자본적 지출로 보아 원본에 더하도록 하고, 건설 자금 명목으로 빌렸지만 준공 뒤에도 남은 차입금의 이자는 각 과세기간의 필요경비로 한다고 정합니다(같은 조 제2항, 제5항). 준공 전에 비어 있는 시기와 준공 뒤에 비어 있는 시기가 서로 다른 처리를 받는 셈입니다.
채권자가 불분명한 차입금의 이자도 경비에서 빠집니다(소득세법 제33조 제1항 제11호). 개인 사이의 차용이라면 차용증과 이자 지급 증빙이 필요합니다.
수입보다 경비가 클 때 결손금이 가는 곳
공실이 길어서 부동산임대업에서 결손금이 생기면 일반 사업소득과 다르게 취급해요. 소득세법 제45조 제2항은 부동산임대업에서 발생한 결손금을 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제하지 않는다고 정해요. 근로소득이나 다른 사업소득에서 뺄 수 없다는 뜻입니다. 주거용 건물 임대업은 이 제한에서 빠지지만 상가는 해당하지 않습니다.
남은 결손금은 이월결손금이 돼요. 이월결손금은 발생한 과세기간 종료일부터 15년 이내에 끝나는 과세기간의 소득금액에서, 먼저 발생한 과세기간 분부터 순서대로 공제하고, 부동산임대업에서 생긴 이월결손금은 부동산임대업의 소득금액에서 공제합니다(같은 조 제3항 제2호). 새 임차인이 들어와 임대소득이 생긴 해에 이월결손금으로 소득을 줄이는 구조입니다.
두 가지를 확인해야 해요. 첫째, 결손금은 장부를 비치·기록해서 계산한 경우에 공제됩니다(같은 조 제1항). 추계신고를 하는 경우에는 이월결손금 공제가 적용되지 않습니다(같은 조 제4항). 둘째, 사업소득금액은 그 과세기간의 총수입금액에서 필요경비를 뺀 금액이므로(소득세법 제19조 제2항), 같은 해에 임대료를 받은 다른 상가가 있으면 그 수입도 같은 계산에 들어가고 결손금은 경비가 그 수입까지 넘을 때만 생겨요.
부가세 매입세액 공제와 불공제 갈림길
부가가치세법 제38조 제1항 제1호는 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역의 매입세액을 매출세액에서 공제하도록 해요. '사용할 목적'까지 포함하므로, 상가 임대는 과세사업이어서 공실 기간에 낸 관리비와 수선비의 매입세액도 공제 대상이 돼요. 매출세액이 0원이면 공제할 금액 전부가 환급세액이 돼요.
| 구분 | 부가세 처리 | 근거 |
|---|---|---|
| 공실 상가 관리비 세금계산서 | 매입세액 공제 | 부가가치세법 제38조 제1항 제1호 |
| 공실 상가 수선비 세금계산서 | 매입세액 공제 | 같은 조문 |
| 대출 이자 | 부가세 없음(면세 금융용역) | 부가가치세법 제26조 제1항 제11호, 같은 법 시행령 제40조 제1항 제1호 나목 |
| 세금계산서를 받지 않은 관리비 | 매입세액 불공제 | 부가가치세법 제39조 제1항 제2호 |
| 상가와 무관한 개인 용도 지출 | 매입세액 불공제 | 부가가치세법 제39조 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제77조 |
대출이자에는 부가세가 붙지 않으므로 이자는 부가세 신고에서 볼 일이 없고 소득세 경비로만 의미가 있습니다. 상가는 과세되는 임대에 쓰는 자산이므로, 상가 관련 매입세액이 면세사업 관련 불공제(제39조 제1항 제7호)에 걸리지 않습니다.
신고할 때는 매입처별 세금계산서합계표를 제출해야 합니다. 전자세금계산서를 받아 국세청에 전송된 경우에는 합계표 제출을 생략할 수 있습니다(제54조 제1항, 제2항).
환급이 들어오는 시점과 신고 절차
일반과세자의 부가세 과세기간은 1월 1일부터 6월 30일(1기), 7월 1일부터 12월 31일(2기)입니다. 확정신고는 각 과세기간이 끝난 뒤 25일 이내이고, 환급세액이 있으면 확정신고기한이 지난 뒤 30일 이내에 환급됩니다(부가가치세법 제49조 제1항, 제59조 제1항). 1기 확정신고기한은 7월 25일이므로 환급은 8월 24일 무렵까지 나와요. 영세율이나 사업 설비 신설·취득·확장·증축 같은 조기환급 대상이 아니면 확정신고 뒤에 환급되는 구조입니다(같은 법 제59조 제2항).
개인사업자는 예정신고 기간마다 직전 과세기간 납부세액의 50%가 예정고지돼요. 다만 고지할 금액이 50만 원 미만이면 징수하지 않습니다(제48조 제3항). 공실로 사업 실적이 나빠졌다면 예정신고를 직접 하고 그 기간의 납부세액을 낼 수도 있습니다(같은 조 제4항). 시행령 제90조 제6항은 그 사유의 하나로 예정신고기간의 공급가액이나 납부세액이 직전 과세기간 기준의 3분의 1에 미달하는 경우를 들어요.
공실 기간에는 임대보증금을 받은 기간이 없으니 간주임대료로 계산할 대상도 없습니다. 간주임대료는 임대보증금을 받는 경우에 계산하는 규정입니다(부가가치세법 시행령 제65조 제1항).
개인 임대사업자의 1년 숫자 예시
개인 임대사업자 A 씨의 상가는 1월부터 12월까지 계속 비어 있습니다. 다른 부동산임대업 소득은 없습니다. 월 관리비는 공급가액 30만 원에 부가세 3만 원이고, 3월에 현상 유지 수선공사를 공급가액 100만 원(부가세 10만 원)으로 마쳤습니다. 대출 원금은 3억 원, 연 이자율은 4.5%로 가정하며, 이 대출은 상가 취득 자금으로 썼습니다.
| 과세기간 | 관리비 매입세액 | 수선비 매입세액 | 환급세액 |
|---|---|---|---|
| 1기(1~6월) | 180,000원(3만 원×6개월) | 100,000원 | 280,000원 |
| 2기(7~12월) | 180,000원 | 0원 | 180,000원 |
| 연간 | 360,000원 | 100,000원 | 460,000원 |
매출세액이 0원이므로 매입세액 전액이 환급세액입니다. 1기 환급은 8월 24일 무렵이고, 2기 확정신고기한은 이듬해 1월 25일입니다.
| 소득세 항목 | 금액 | 계산 |
|---|---|---|
| 총수입금액 | 0원 | 임대료 수입 없음 |
| 관리비 | 3,600,000원 | 30만 원×12개월(부가세는 환급받으므로 제외) |
| 수선비 | 1,000,000원 | 부가세 제외 |
| 대출 이자 | 13,500,000원 | 3억 원×4.5% |
| 필요경비 합계 | 18,100,000원 | 3,600,000+1,000,000+13,500,000 |
| 결손금 | 18,100,000원 | 0−18,100,000 |
이 결손금은 다른 소득에서 빼지 못하고 이월결손금으로 남습니다. 이듬해에 임차인이 들어와 임대소득금액이 12,000,000원 생겼다면 이월결손금에서 12,000,000원이 공제되어 그해 부동산임대업 소득은 0원이 되고, 이월결손금 6,100,000원이 다시 넘어가요. 장부를 기장해 신고했다는 전제입니다. 건물 감가상각비와 재산세는 이 예시에서 제외했습니다.
공실이 길어질 때 폐업하기 전 확인 사항
사업자등록을 유지하는 한 위 처리가 이어져요. 사업자등록을 한 사업자가 휴업이나 폐업을 하면 지체 없이 사업장 관할 세무서장에게 신고해야 합니다(부가가치세법 제8조 제8항, 같은 법 시행령 제13조 제1항). 휴업하는 날은 사업을 실질적으로 쉰 날이고, 그 날이 분명하지 않으면 휴업신고서 접수일입니다(시행령 제13조 제6항).
폐업은 신중해야 합니다. 폐업할 때 남아 있는 자기생산·취득재화는 자기에게 공급하는 것으로 보기 때문에(부가가치세법 제10조 제6항), 임대하던 건물이 공급으로 잡혀 부가세 과세 대상이 돼요. 건물은 감가상각자산이므로 매입세액을 공제받은 취득가액에서 경과한 과세기간 수(건물은 최대 20)를 반영해 줄인 금액을 공급가액으로 계산합니다(부가가치세법 제29조 제11항, 같은 법 시행령 제66조 제2항·제4항). 폐업하는 경우 확정신고기한은 폐업일이 속한 달의 다음 달 25일입니다(부가가치세법 제49조 제1항). 건물을 살 때 매입세액을 공제받았는지 먼저 확인한 뒤에 폐업을 결정해야 해요.
법인이 임대인일 때 추가로 보는 규정
임대인이 법인이면 소득세법이 아니라 법인세법이 적용되므로, 앞에서 본 소득세법 제45조 제2항의 부동산임대업 결손금 제한은 개인 임대사업자에게 해당하는 규정입니다. 법인세법 제28조 제1항 제4호는 업무와 관련이 없는 자산을 보유하는 법인이 지급한 차입금 이자 중 일부를 손금에 산입하지 않도록 정해요. 시행령 제49조 제1항 제1호 가목은 법인의 업무에 직접 사용하지 않는 부동산을 이 자산으로 들되, 유예기간 안의 부동산은 제외해요. 시행규칙 제26조 제1항 제3호가 정한 유예기간은 신축용 토지나 매매용 부동산이 아닌 일반 부동산의 경우 취득일부터 2년입니다. 법인 소유 상가의 공실이 길어질 때 이 규정에 걸리는지는 법인 등기부상 목적사업과 보유 경위에 따라 갈리므로, 신고 전에 세무 전문가에게 개별 확인을 받아야 해요.
자주 하는 실수
- 공실이라는 이유로 관리비 세금계산서를 신고에서 빼서 환급받을 매입세액을 놓쳐요.
- 관리비를 현금으로 내고 세금계산서를 받지 않아 매입세액을 공제받지 못해요.
- 공실 기간 결손금을 근로소득이나 다른 사업소득에서 빼는 것으로 알고 신고했다가 인정받지 못합니다. 상가의 결손금은 이월결손금으로만 넘어가요.
- 추계신고로 끝내서 이월결손금 공제 기회를 잃습니다.
- 생활비로 쓴 대출의 이자까지 모두 임대 경비로 넣습니다.
- 공실이 길다는 이유로 곧바로 폐업해서 건물 잔존분에 부가세 부담이 생겨요.
신고 전 체크리스트
- 공실 기간 관리비·수선비 세금계산서를 모두 받았는지 확인한다.
- 홈택스 매입 전자세금계산서와 신고서의 매입 내역을 맞춘다.
- 대출 약정서에서 자금 용도를 확인하고 이자 지급 증명서를 받아 둔다.
- 중개 의뢰, 임대 광고 같은 임대 의사 자료를 보관한다.
- 장부를 기장해서 소득세를 신고할지 정한다.
- 건물 취득 때 매입세액을 공제받았는지 확인하고, 폐업을 고민한다면 그 뒤에 결정한다.