주택임대 간주임대료 소득세
요약
- 3주택 이상 보유자의 전세보증금 합계 초과분에 대한 소득세 간주임대료 계산과 소형주택 제외를 정리해요.
추천 대상 · 신입 회계 담당자, 세무 담당자, 소규모 법인 대표
개요
주택을 월세 없이 전세로만 놓아도, 일정 요건이면 받은 보증금에서 이자가 생긴 것으로 보고 임대소득을 매기는데 이를 간주임대료라고 해요. 소득세에서는 부부 합산 3주택 이상을 가지고 있고 전세보증금 합계가 3억원을 넘을 때, 넘는 금액의 60%에 정기예금이자율을 곱해 계산해요. 부가세의 간주임대료(상가 임대)와는 다른 제도이니 구분하세요.
간주임대료 과세 대상
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 주택 수 | 본인과 배우자의 주택을 합쳐 3주택 이상 |
| 보증금 | 보증금·전세금 합계 3억원 초과 |
| 주택 수 제외 | 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택(한시 특례, 신고 연도 적용 여부 확인) |
| 1~2주택자 | 전세만 준 경우 원칙적으로 간주임대료 대상이 아님(고가주택 관련 개정 여부는 신고 연도 기준으로 확인) |
월세 과세 요건은 이와 달라요. 1주택자는 기준시가 12억원을 넘는 주택이나 국외 주택이 아니면 월세도 비과세이고, 2주택 이상은 월세가 과세돼요. 전체 구조는 주택임대소득 세무: 부가세 면세·소득세 과세, 2천만 원 분리과세를 참고하세요.
계산식
간주임대료 = (보증금 합계 − 3억원) × 60% × 정기예금이자율 × 임대일수 ÷ 365 − 그 보증금에서 실제로 생긴 이자·배당 등 금융수익
정기예금이자율은 기획재정부령으로 정하며 해마다 바뀔 수 있어 신고 연도 고시율을 확인해요.
간주임대료 계산 예시
3주택을 모두 전세로 놓아 보증금 합계가 8억원이고, 1년 내내 임대했다고 해 봐요. 정기예금이자율을 3%로 가정하면(설명용 가정)
- (8억원 − 3억원) × 60% = 3억원
- 3억원 × 3% = 900만원 → 간주임대료
- 보증금을 예금해 받은 이자 200만원이 있다면 차감 후 700만원
이 금액은 주택임대 수입금액이 되어, 다른 월세와 합친 연 수입금액이 2,000만원 이하면 분리과세(세율 14%)와 종합과세 중 선택하고, 넘으면 종합과세합니다.
신고 순서
- 부부 보유 주택 수를 세고 소형주택 제외 요건을 확인해요.
- 전세 계약서로 주택별 보증금과 임대 기간을 정리해요.
- 간주임대료를 계산하고 월세 수입과 합쳐요.
- 5월 종합소득세 신고 때 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 골라요. 임대사업자 등록 여부에 따라 필요경비율과 기본공제가 달라져요.
- 주택임대 사업자등록을 하지 않았다면 등록 의무와 미등록 가산세를 확인합니다(주택임대 사업자 미등록 가산세 세무: 등록 안 하면 가산세).
자주 하는 실수
- 배우자 명의 주택을 빼고 주택 수를 세는 경우
- 부가세 간주임대료 계산식(상가)을 주택에 적용하는 경우
- 전세만 줬으니 신고할 것이 없다고 보고 종합소득세 신고를 빠뜨리는 경우
자주 묻는 질문
Q1. 전세금을 받아 다른 집을 샀는데도 간주임대료가 있나요?
보증금을 어디에 썼는지와 관계없이 요건에 맞으면 계산해요. 보증금으로 실제 이자·배당을 받았다면 그 금액만 빼 줘요.