임대료 임차료 증빙
- 부동산 임대료는 매월 정기 세금계산서가 기본이지만 보증금에는 간주임대료까지 별도 계산해야 해요. 임대차계약서는 5년 보관 필수.
임대료·임차료 — 거래 구조
임대 (수취 측)
부동산 소유자가 임차인에게 임대 → 매월 임대료 + 보증금.
임차 (지급 측)
기업이 사무실·창고·매장 임차 → 매월 임차료 지급.
임대료 — 부가세 처리
상업용 임대 (과세)
사무실·매장·창고 등 사업용 임대 = 부가세 과세. 세금계산서 발급 의무.
주거용 임대 (면세)
주택 임대 = 부가세 면세 (부가가치세법). 임대인이 면세사업자.
임대료 5종 — 증빙
| 종류 | 받을 증빙 | 부가세 처리 |
|---|---|---|
| 월 임대료 | 전자세금계산서 (사업장 임대 의무) | 매입세액 공제 가능 |
| 보증금 | 임대차계약서 + 입금 영수증 | 별도 부가세 없음 (간주임대료 별도 신고) |
| 간주임대료 | 없음 (세금계산서 발급 대상 아님) | 임차인 매입세액 공제 불가 |
| 관리비 | 세금계산서 (임대료에 합산되면 동일 발급) | 임대료와 동일 처리 |
| 부가세 면세분 (주거) | 면세 계산서 또는 영수증 | 매입세액 공제 불가 (면세) |
간주임대료 — 보증금에 대한 부가세
상업용 임대에서 임대인은 보증금에도 부가세 신고 의무 (부가가치세법 시행령 제49조의2). 이를 간주임대료라 함.
산식
간주임대료 = 보증금 × 정기예금 이자율 × 임대 일수 / 365정기예금 이자율은 매년 국세청 고시: 세법 계산에 쓰는 이자율·서식·기준을 확인하는 출처. 보통 연 2~3% 수준.
예시
A사가 B사에게 사무실 임대. 보증금 2억, 월 임대료 100만, 이자율 2.9%.
월 간주임대료:
2억 × 2.9% × 30일 / 365 ≈ 48만월 임대 매출:
- 월 임대료 100만 (부가세 10만 별도)
- 간주임대료 48만 (부가세 4.8만 별도)
- 매출 합계: 148만 (부가세 14.8만)
A사는 월 임대료 100만에 대해서만 B사에게 세금계산서를 발급해요. 간주임대료 48만은 세금계산서를 발급하지 않고 A사가 부가세 신고서에 더해 신고해요.
임대차계약서 — 필수 7요소
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 임대인·임차인 정보 | 사업자번호·대표자 |
| 임대 물건 | 주소·면적·용도 |
| 임대 기간 | 시작·종료일 |
| 임대료·보증금 | 월 금액·총액 |
| 결제 조건 | 매월 결제일 |
| 부가세 별도 명시 | 임대료에 부가세 포함·별도 |
| 양 당사자 서명·인장 |
5년 보관. 임대료 인식·매입세액 공제의 근거.
회계 분개 — 임차 측
월 임차료 (100만 + 부가세 10만)
(차) 임차료 100만 / (대) 미지급금 110만
(차) 부가세대급금 10만임대료 결제
(차) 미지급금 110만 / (대) 보통예금 110만보증금 (2억)
(차) 임차보증금 2억 / (대) 보통예금 2억자산 (반환 가능 보증금). 비용 아님. 간주임대료 부가세는 임대인이 신고·납부하므로 임차인 쪽 분개는 없어요. 계약으로 임차인이 그 부가세를 대신 내기로 했다면 임차인 비용(매입세액 공제 불가)이에요.
회계 분개 — 임대 측
월 임대료 수입
(차) 외상매출금 110만 / (대) 임대료수입 100만
/ (대) 부가세예수금 10만보증금 수령
(차) 보통예금 2억 / (대) 임대보증금 (부채) 2억간주임대료 부가세
(차) 임대료수입 (또는 미수금) 4.8만 / (대) 부가세예수금 4.8만간주임대료 자체는 매출 인식 안 함 (보증금 운용 수익은 회계상 임대인 이자수익). 단 부가세만 별도 신고.
단계별 절차 — 임차 측
1단계: 임대차계약 체결
계약서 7요소 작성·서명·인장.
2단계: 보증금 지급
지급 + 임차보증금 자산 인식.
3단계: 매월 임차료 지급
세금계산서 수령 + 분개.
4단계: 매입세액 공제
분기 신고 시 세금계산서합계표: 전자분 면제와 작성·제출 방법 자동 채움.
5단계: 계약 만료 시 보증금 반환
(차) 보통예금 2억 / (대) 임차보증금 2억수리비·연체분 차감 후 반환받을 수도.
단계별 절차 — 임대 측
1단계: 임대차계약 체결
2단계: 보증금 수령
3단계: 매월 임대료 발급
세금계산서 발급. 임차인에게 송부.
4단계: 매분기 간주임대료 산정
보증금 × 이자율 × 일수.
5단계: 간주임대료 부가세 신고
세금계산서는 발급하지 않고, 간주임대료를 부가세 신고서 과세표준에 더해요.
6단계: 분기 신고
임대료 + 간주임대료 매출세액 신고.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 임대료 무이자 vs 보증금만?
보증금만 받고 임대료 0인 경우. 부가세법은 간주임대료로 매출 인식. 임대료 0이라도 보증금 × 이자율 = 매출.
Q2. 보증금 일부 차감 (관리비·수리비)?
차감 시점에 수정세금계산서 발급 또는 매출 정산. 보증금 반환 시 일괄 처리.
Q3. 주거용 + 상업용 혼합 (점포 주택)?
면적·매출 비율로 안분. 면세분과 과세분 별도 신고. 공통매입세액 안분 적용.
Q4. 외국인 임대?
내국 사업자등록 임대인은 동일. 외국인 임대인은 비거주자 임대소득: 국내 부동산 임대료 과세와 원천징수 확인 별도. 원천세 적용.
Q5. 임차인이 사업자 아니면?
소비자에게 임대 (상업용은 드뭄, 주거용 일반). 면세인 주거 임대는 면세-계산서-발급 또는 영수증.
자주 하는 실수
- 간주임대료 누락 — 임대인이 보증금에 부가세 신고 안 함. 추징 + 가산세.
- 임대차계약서 5년 보관 누락 — 임대료 입증 + 매입세액 공제 근거.
- 보증금을 비용 처리 — 보증금은 자산 (반환 가능). 비용 아님.
- 주거용 임대 세금계산서 발급 — 면세는 계산서. 양식 다름.
- 임대료 결제 기한 도과 시 처리 누락 — 미지급금 인식. 연체이자 발생 가능.
시작 전 체크리스트
- 임대차계약서 7요소 점검·서명
- 매월 임대료 세금계산서 발급·수령
- 매분기 간주임대료 계산 (임대인)
- 보증금 자산·부채 인식
- 부가세 신고 시 임대료 + 간주임대료 합산
- 5년 보관 (계약서·세금계산서·간주임대료 산정)
- 주거용·상업용 혼합 시 안분