공익사업 지역권·지상권 설정 보상금 — 송전선·지하철 구분지상권의 기타소득과 필요경비 60%

공익사업 지역권·지상권 설정 보상금의 뜻과 적용 대상

송전선로, 지하철, 도로 같은 공익사업을 하려고 사업시행자가 남의 땅의 지하나 공중을 쓰게 되면 토지주와 지상권이나 지역권을 설정하는 계약을 맺고 보상금을 지급해요. 지하에 설정하는 권리는 구분지상권이라고 부르는 경우가 많아요. 소득세법은 이 보상금을 기타소득으로 정해요.

소득세법 제21조 제1항 제9호는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권·지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리 포함)을 설정하거나 대여해서 생기는 소득을 기타소득으로 열거해요.

부동산을 빌려주고 받는 돈은 보통 부동산업의 사업소득이지만, 소득세법 제19조 제1항 제12호 단서가 바로 이 소득을 부동산업 소득에서 뺐어요. 그래서 공익사업과 관련된 지역권·지상권 설정 대가는 임대소득이 아니라 기타소득으로 신고해요.

적용 요건은 두 가지예요.

• 토지보상법 제4조에 열거된 공익사업일 것(철도·도로·전기·전기통신·송유·가스 사업 등)
• 그 사업과 관련해 지역권이나 지상권을 설정하거나 대여했을 것(지하·공중 권리 포함)

기준은 사업시행자가 누구냐가 아니라 그 사업이 토지보상법 제4조 각 호에 해당하느냐예요. 제4조에 해당하지 않는 사업을 위해 지상권을 설정해 주고 받은 돈은 제9호 대상이 아닐 수 있어요. 이런 경우는 소득의 성격에 따라 임대소득이나 다른 소득으로 따져야 하므로 계약 내용을 근거로 세무서나 세무사에게 확인하세요. 한편 토지 소유권 자체를 수용당해 받는 보상금은 토지의 양도로 보아 양도소득이라는 점에서 다른 문제예요(소득세법 제94조 제1항 제1호).

핵심 기준

시행령 제87조 제1호의2는 소득세법 제21조 제1항 제7호, 제8호의2, 제9호, 제15호, 제19호의 기타소득에 받은 금액의 60%를 필요경비로 인정한다고 정해요. 제9호가 여기에 들어가서 별도 증빙이 없어도 60%가 필요경비가 돼요.

원천징수는 보상금을 지급하는 사업시행자가 해요. 필요경비 60%를 뺀 소득금액에 20%를 적용하므로 실제 원천징수세율은 받은 금액의 8%이고, 지방소득세까지 합치면 8.8%예요.

분리과세와 종합과세

기타소득금액이 300만 원 이하이고 원천징수가 된 소득은 분리과세기타소득이에요(소득세법 제14조 제3항 제8호 가목). 그 경우 종합소득세 확정신고에 합산하지 않아도 되고, 원천징수로 납세가 끝나요. 다만 토지주가 합산하려는 경우에는 분리과세기타소득에서 빠져요.

필요경비 60%를 적용하면 소득금액은 받은 금액의 40%라서 받은 금액이 750만 원 이하일 때 소득금액이 300만 원 이하가 돼요. 750만 원을 넘으면 소득금액이 300만 원을 넘으므로 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득세 확정신고에 합산해서 신고해야 해요(소득세법 제70조 제1항). 이때 이미 뗀 원천징수세액은 기납부세액으로 정산돼요.

계산·처리 예시

토지주 김예시 씨(㈜예시상사 대표)가 소유한 밭의 지하를 지하철 공사에 쓰게 되어 구분지상권 설정 보상금을 받는 경우를 두 가지로 비교해요.

사례 1은 원천징수 합계가 받은 금액의 8.8%(6,000,000원 × 8.8% = 528,000원)이고, 종합소득세 신고를 따로 하지 않아도 돼요.

사례 2는 소득금액 800만 원을 다른 종합소득과 합산해 기본세율로 세액을 계산하고, 이미 낸 1,600,000원(지방소득세 별도)을 소득세 기납부세액으로 빼서 5월에 정산해요. 다른 소득이 많은 해에는 원천징수세액보다 추가로 낼 세금이 생길 수 있어요.

자주 하는 실수

1. 지상권 설정 보상금을 임대소득으로 신고해요. 공익사업 관련 지역권·지상권 설정 대가는 부동산업 소득에서 빠지고 기타소득이에요.
2. 필요경비 60%를 적용하지 않고 받은 금액 전체에 20%를 떼려고 해요. 기타소득금액은 받은 금액에서 필요경비를 뺀 금액이에요. 시행령 제87조 제1호의2에 따라 60%가 의제되므로 지급자는 40%에 20%를 적용해야 해요.
3. 원천징수만 하면 항상 종결된다고 봐요. 기타소득금액이 300만 원을 넘으면 분리과세 대상이 아니라서 5월에 신고해야 해요. 한 해에 다른 기타소득이 있다면 300만 원 기준을 어떻게 따지는지 세무서나 세무사에게 확인하세요.
4. 소유권을 넘기는 수용 보상금과 구분하지 않아요. 지상권 설정은 토지를 쓰게 하는 권리의 대가라서 기타소득이고, 토지 자체를 넘기면 양도소득이에요. 한 번의 협의에서 두 종류가 함께 지급되면 보상 항목별로 나눠 처리하세요.
5. 사업 종류를 확인하지 않고 모든 지상권 대가에 같은 8.8%를 적용해요. 토지보상법 제4조의 공익사업과 관련된 경우에만 제21조 제1항 제9호가 적용되므로 사업 근거를 계약서와 보상 공고에서 확인하세요.

관련 문서

• 기타소득
• 기타소득 필요경비 세무: 강연료·원고료 60% 의제경비
• 기타소득 원천징수 세무: 강연료·원고료·상금의 필요경비와 8.8%
• 공익수용 양도세 감면 세무: 토지가 수용되면 양도세 깎아줘요
• 사업소득·기타소득 구분 세무: 계속성 기준, 원천징수율, 분리과세