양도자산 감가상각비 차감 — 사업소득 경비로 넣은 감가상각비만큼 취득가액 감소

양도자산 감가상각비 차감의 뜻과 적용 대상

임대업이나 제조업 같은 사업에 쓰던 상가·공장 건물을 팔면 양도소득세를 계산하게 돼요. 이때 보유하던 동안 사업소득금액을 계산하면서 감가상각비를 필요경비에 넣은 적이 있다면, 그만큼은 양도 단계에서 취득가액을 깎아서 계산해야 해요. 같은 비용을 사업소득에서 한 번, 양도소득에서 한 번 공제받는 이중 공제를 막는 장치예요.

근거는 소득세법 제97조 제3항이에요. 조문은 양도자산 보유기간에 그 자산의 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있으면, 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 취득가액으로 한다고 정해요.

적용 대상은 다음과 같아요.

• 개인사업자(거주자)가 사업용으로 쓰다가 양도하는 건물과 건물에 부속된 시설물·구축물(소득세법 제94조 제1항 제1호)
• 부동산임대업 소득의 필요경비로 상가 건물 감가상각비를 넣어 온 사람
• 법인은 해당하지 않아요. 법인이 건물을 팔면 처분손익을 법인세로 계산하므로 이 조문을 쓰지 않아요.

토지는 감가상각자산이 아니어서 이 차감이 생기지 않아요. 상가를 토지와 건물로 함께 팔 때도 감가상각비는 건물 취득가액에서만 빼요.

핵심 기준

차감은 양도가액이나 양도비를 줄이는 것이 아니에요. 취득가액 한 곳만 줄어요. 줄어든 만큼 양도차익이 커져요.

차감액을 확인하는 순서

1. 보유기간의 종합소득세 신고서를 연도별로 모아요. 부동산임대업이면 소득세 신고서의 수입금액·필요경비 명세와 결산서를 확인해요.
2. 연도별로 필요경비에 넣은 건물·설비 감가상각비를 자산별로 적어요. 자산이 여럿이면 자산별 상각비를 따로 집계해요.
3. 합계를 해당 자산의 취득가액에서 빼요. 부분만 필요경비로 넣었으면 넣은 금액만 빼요.
4. 취득가액을 실지거래가액으로 확인할 수 없어 매매사례가액·감정가액·환산취득가액으로 계산하는 경우에도 감가상각비를 취득가액에서 빼요. 국세청 안내는 2011년부터 이 세 가지로 취득가액을 계산해도 감가상각비를 차감하도록 개정됐다고 설명하고, 기준시가로 양도차익을 계산하는 경우는 제외한다고 밝혀요.
5. 차감 후 취득가액으로 양도차익을 계산하고, 장기보유특별공제와 기본공제는 그 이후 단계에서 적용해요.

사업소득 쪽에서는 감가상각비를 아예 필요경비에 넣지 않은 해도 있을 수 있어요. 소득세법 시행령 제68조 제1항은 소득세가 면제·감면되는 사업을 하는 사업자가 감면을 받으면 감가상각비를 계산해 필요경비로 계상해야 한다고 정해요. 이렇게 의제된 상각액이나 상각범위액을 넘어 필요경비에 들어가지 않은 금액이 '산입하였거나 산입할 금액'에 포함되는지는 확인된 국세청 해석이 없어요. 이런 해가 있으면 실제 신고서에 상각비가 어떻게 반영됐는지 확인하고, 신고 전에 관할 세무서나 세무사에게 차감 여부를 물어야 해요.

계산·처리 예시

개인사업자 A씨의 상가 건물 사례예요. A씨는 상가 건물을 5억 원에 취득해 8년간 임대하며 연 1,250만 원의 감가상각비를 임대업 필요경비에 넣었어요. 이번에 건물을 6억 원에 양도하며 중개수수료 1,000만 원을 썼고, 자본적지출은 없다고 가정해요. 토지는 따로 계산하고 건물분만 보여요.

감가상각비를 차감하지 않고 계산하면 양도차익이 9,000만 원(6억 원 − 5억 원 − 1,000만 원)으로 나와서 1억 원이 빠져요. 임대소득에서 이미 공제받은 1억 원을 양도소득에서 한 번 더 공제받는 결과가 돼요. 이후 장기보유특별공제와 기본공제, 세율 적용은 양도소득세 계산 순서에 따라 이어져요.

자주 하는 실수

• 감가상각비 차감을 빼먹고 취득 당시 금액을 그대로 쓰는 경우: 양도차익이 줄어들어 과소신고가 돼요. 보유기간 신고서의 감가상각비를 먼저 집계해서 취득가액에서 빼요.
• 차감 대상이 건물 감가상각비라는 것을 놓치고 토지 취득가액까지 줄이는 경우: 토지는 감가상각자산이 아니어서 차감이 생기지 않아요. 건물 취득가액에서만 빼요.
• 상각범위액을 넘어 필요경비로 인정되지 않은 금액까지 무조건 빼는 경우: 조문은 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이라고 정해요. 범위액 초과분은 소득세법 제33조 제1항 제6호에 따라 사업소득 계산에서 필요경비에 들어가지 않아요. 이 금액이 차감 대상인지는 확인된 해석이 없으므로 무조건 빼지 말고 따로 확인해요.
• 사업소득에서 수선비로 이미 경비 처리한 지출을 양도 필요경비의 자본적지출로 다시 넣는 경우: 소득세법 시행령 제163조 제3항 제1호는 자본적 지출을 시행령 제67조 제2항(사업소득 계산의 자본적 지출)을 준용해서 계산한다고 정해요. 지출이 그 범위에 드는지와 증명서류가 있는지 확인하고, 같은 지출이 사업소득 경비와 양도 필요경비에 모두 들어가지 않게 해요.
• 법인 건물에도 같은 방식을 적용하는 경우: 법인은 처분손익을 법인세에서 계산해요. 개인 거주자의 양도소득 계산에만 쓰는 규정이에요.

관련 문서

• 양도소득세 필요경비 세무
• 사업용 부동산 양도소득세 세무
• 감가상각비 세무조정
• 감가상각의제 (의제상각)
• 부동산임대 세무