저당권 설정 재산 평가특례 — 담보 채권액과 시가 중 큰 금액
- 저당권·질권·양도담보·전세권 등기·임대보증금·담보신탁 재산은 담보 채권액과 법 제60조 평가액 중 큰 금액으로 평가해요.
- 근저당은 평가기준일 현재 담보하는 채권액이 기준이고, 채권최고액이 더 작으면 채권최고액을 써요.
- 공동저당은 채권액을 재산별 평가액으로 안분하고, 신용보증기관 보증액은 채권액에서 빼요.
추천 대상 · 담보가 설정된 부동산을 상속·증여하려는 납세자와 회계 담당자
저당권 설정 재산 평가특례의 뜻과 적용 대상
상속세·증여세는 재산을 평가기준일 현재의 시가로 평가하고, 시가를 알기 어려우면 부동산의 기준시가 같은 보충적 평가 가액을 시가로 봐요(상속세 및 증여세법 제60조). 그런데 재산에 저당권이나 전세권이 붙어 있으면 이 평가액이 그대로 쓰이지 않을 수 있어요. 법 제66조는 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액을 비교해서 큰 금액을 재산가액으로 삼는다고 정해요.
그래서 근저당이 잡힌 상가를 증여받으면 기준시가보다 높은 금액이 증여재산가액이 될 수 있어요. 기준시가보다 담보 채권액이 크다면 채권액이 평가액이에요. 반대로 채권액이 더 작으면 원래 평가액이 그대로 남아요. 어느 쪽이든 낮은 금액으로 정해지는 일은 없어요.
적용 대상 재산은 법 제66조가 네 가지로 정해요.
| 호 | 대상 재산 |
|---|---|
| 제1호 | 저당권, 동산·채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권, 질권이 설정된 재산 |
| 제2호 | 양도담보재산 |
| 제3호 | 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산 포함) |
| 제4호 | 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산 |
제4호의 신탁계약은 시행령 제63조 제3항이 정해요. 수탁자가 위탁자로부터 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제103조 제1항 제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위해 수탁으로 운용하는 계약이에요. 흔히 말하는 담보신탁이 여기에 해당해요.
핵심 기준
법 제66조에서 말하는 담보 채권액 기준 평가액은 시행령 제63조 제1항이 담보 유형별로 정해요.
| 담보 유형 | 담보 기준 평가액 |
|---|---|
| 저당권(공동저당·근저당 제외) | 해당 재산이 담보하는 채권액 |
| 공동저당권 | 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재 가액으로 안분한 금액 |
| 근저당권 | 평가기준일 현재 해당 재산이 담보하는 채권액 |
| 질권·양도담보 | 해당 재산이 담보하는 채권액 |
| 전세권 등기 | 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대했다면 임대보증금) |
| 담보신탁 | 신탁계약 또는 수익증권이 우선수익자인 채권자에 대해 담보하는 채권액 |
제2항은 법 제66조 제1호 재산(저당권·담보권·질권이 설정된 재산)을 평가할 때 적용하는 세 가지 조정을 두어요.
| 상황 | 조정 내용 |
|---|---|
| 근저당 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적음 | 채권최고액으로 함 |
| 물적담보 외에 신용보증기관의 보증이 있음 | 담보하는 채권액에서 보증한 금액을 차감 |
| 같은 재산이 여러 채권의 담보로 되어 있음 | 담보하는 채권액의 합계액(전세금채권·임차보증금채권 포함) |
근저당에서 헷갈리기 쉬운 부분은 평가에 쓰는 숫자가 등기부에 적힌 채권최고액이 아니라 평가기준일 현재 실제로 담보하는 채권액이라는 점이에요. 최고액은 실제 채권액이 그보다 클 때만 상한으로 작용해요.
평가기준일과 시가가 있는 경우의 비교
비교하는 두 가액 중 하나는 법 제60조에 따른 평가액이에요. 평가기간 안에 매매·감정가액 같은 시가가 있으면 그 시가가 비교 대상이고, 없으면 기준시가 등 보충적 평가액이 비교 대상이에요. 상가를 임대 중이라서 사실상 임대차계약이 체결됐거나 임차권이 등기된 재산이면, 법 제61조 제5항에 따라 임대료 등을 기준으로 환산한 가액과 기준시가 중 큰 금액이 보충적 평가액이 돼요. 시가 판정은 상속·증여 재산 평가 세무에서 볼 수 있어요.
근저당 채권액은 평가기준일 현재 잔액이에요. 증여일과 대출 상환일이 가까우면 날짜에 따라 평가액이 달라지므로, 증여일 기준 대출 잔액 증명서를 받아 두는 편이 좋아요.
계산·처리 예시
㈜예시상사의 대표가 상가 건물을 아들에게 증여했어요. 법 제60조에 따른 평가액은 기준시가 4억 원이에요.
| 상황 | 담보 기준 평가액 | 비교 | 증여재산가액 |
|---|---|---|---|
| 근저당, 평가기준일 대출 잔액 5억 원, 채권최고액 6억 원 | 5억 원 | 5억 원과 4억 원 중 큰 금액 | 5억 원 |
| 근저당, 대출 잔액 6억 원, 채권최고액 4억 5천만 원 | 4억 5천만 원(채권최고액이 더 작음) | 4억 5천만 원과 4억 원 중 큰 금액 | 4억 5천만 원 |
| 근저당, 대출 잔액 3억 원 | 3억 원 | 3억 원과 4억 원 중 큰 금액 | 4억 원 |
| 임대보증금 합계 4억 8천만 원 | 4억 8천만 원 | 4억 8천만 원과 4억 원 중 큰 금액 | 4억 8천만 원 |
공동저당은 안분 계산이 들어가요. 같은 대출 8억 원에 상가 A와 상가 B가 함께 공동저당으로 잡혀 있고, 평가기준일 현재 법 제60조에 따른 평가액이 A 4억 5천만 원, B 1억 5천만 원이라고 가정해요. 평가액 합계는 6억 원이에요.
| 구분 | 담보 기준 평가액(안분) | 제60조 평가액 | 재산가액 |
|---|---|---|---|
| 상가 A | 8억 원 × 4.5 / 6 = 6억 원 | 4억 5천만 원 | 6억 원 |
| 상가 B | 8억 원 × 1.5 / 6 = 2억 원 | 1억 5천만 원 | 2억 원 |
대출 전액 8억 원을 두 재산 각각에 적용하면 안 되고, 재산별 몫으로 나눈 금액과 제60조 평가액을 재산마다 따로 비교해요.
자주 하는 실수
- 근저당 채권최고액을 그대로 재산가액으로 써요. 시행령 제63조 제1항 제3호는 평가기준일 현재 담보하는 채권액을 기준으로 하고, 같은 조 제2항에 따라 채권최고액이 실제 채권액보다 작을 때만 최고액을 써요.
- 근저당 설정이 있으면 무조건 기준시가보다 높게 평가된다고 봐요. 법 제66조는 큰 금액을 고르는 규정이라서 대출 잔액이 기준시가보다 작으면 기준시가 평가가 그대로 남아요.
- 임대보증금을 받고 임대한 재산이 전세권 등기가 없어서 해당하지 않는다고 봐요. 법 제66조 제3호는 임대보증금을 받고 임대한 재산을 전세권이 등기된 재산에 포함해요.
- 공동저당이 설정된 재산을 재산마다 대출 전액으로 평가해요. 시행령 제63조 제1항 제2호에 따라 채권액을 재산별 평가액으로 안분해서 계산해요.
- 신용보증기관 보증을 놓쳐요. 저당권·담보권·질권이 설정된 재산(법 제66조 제1호)에 물적담보 외에 신용보증기관의 보증이 있으면 시행령 제63조 제2항에 따라 보증된 금액을 채권액에서 빼요.