재산평가심의위원회 시가 인정 — 평가기간 밖 매매·감정가액을 시가로 보는 절차

평가심의위원회 시가 인정의 뜻과 적용 대상

상속세와 증여세는 평가기준일(상속개시일 또는 증여일) 현재의 시가로 재산을 평가해요(상속세 및 증여세법 제60조 제1항). 시가로 인정되는 매매·감정·수용·경매·공매가액은 원칙적으로 평가기준일 전후 6개월 안에 있는 것이에요. 증여재산은 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지예요. 이 기간을 평가기간이라고 불러요.

문제는 거래가 평가기간 바로 밖에 있을 때 생겨요. 상속 1년 전에 체결한 매매계약이나, 신고를 마친 뒤 받은 경매 낙찰가가 대표적이에요. 시행령 제49조 제1항 단서는 이런 가액도 시가에 포함시킬 수 있다고 정해요. 다만 세무서가 직접 판단하지 않고 국세청 또는 지방국세청의 평가심의위원회 심의를 거쳐야 해요.

이 절차는 평가기간 안에 시가가 있으면 필요 없어요. 시가가 아예 없을 때 쓰는 기준시가 같은 보충적 평가는 상속·증여 재산 평가 세무에 있어요.

핵심 기준

심의 대상이 되는 거래는 시행령 제49조 제1항 단서가 두 가지로 정해요.

법정결정기한은 시행령 제78조 제1항이 정해요. 상속세는 신고기한부터 9개월, 증여세는 신고기한부터 6개월이에요.

심의에서 보는 요건은 하나예요. 평가기준일부터 그 거래의 기준일까지 사이에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과, 주위환경의 변화 등을 고려했을 때 가격변동의 특별한 사정이 없다고 볼 수 있어야 해요. 거래 기준일은 시행령 제49조 제2항이 거래 유형별로 정해요.

심의를 통과해도 모든 거래가 시가가 되지는 않아요. 시행령 제49조 제1항 제1호 가목은 특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당한 경우를 제외해요. 같은 항 제3호 가목과 다목도 물납 재산을 상속인 또는 특수관계인이 경매·공매로 취득한 경우, 경매·공매 절차가 시작된 뒤 수의계약으로 취득한 경우를 제외해요.

심의 신청과 통지 절차

신청서에는 매매 등의 가액을 입증하는 자료를 붙여요(시행령 제49조의2 제5항 제1호). 신청과 결과 통지의 기한은 아래와 같아요. 평가기간 앞쪽 거래는 신고기한에서 거꾸로 세고, 평가기간 뒤쪽 거래는 거래가 있는 날에서 앞으로 센다는 점이 달라요.

신고기한은 상속세가 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(법 제67조 제1항), 증여세가 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월(법 제68조 제1항)이에요. 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우 상속세 신고기한은 9개월이라서(법 제67조 제4항) 신청 기한도 그만큼 늦춰져요.

평가심의위원회는 국세청과 지방국세청에 각각 두며(시행령 제49조의2 제1항), 이 심의 말고도 시가불인정 감정기관의 지정, 비상장주식 가액평가, 업종 변경, 상업용 건물 가치 고시 자문을 맡아요. 설치·운영과 심의 신청 절차의 세부는 국세청장 고시로 정해요(같은 조 제10항).

계산·처리 예시

㈜예시상사의 대표가 보유하던 상가 토지를 2026년 3월 10일에 아들에게 증여했어요. 증여일은 평가기준일이고 신고기한은 2026년 6월 30일이에요.

이 토지는 2025년 4월에 감정평가를 받은 적이 있고, 감정평가서 작성일도 2025년 4월이에요. 평가기간(2025년 9월 10일부터) 밖이지만 평가기준일 전 2년 이내라서 심의 대상이에요. 감정가액이 6억 원이고 기준시가는 4억 원이라고 가정해요. 기준시가 10억 원 이하 부동산은 감정기관 하나의 감정가액도 시가로 쓸 수 있어요(법 제60조 제5항, 시행령 제49조 제6항).

가액이 오르는 방향이라도 납세자에게 불리하다는 이유로 신청을 피할 수는 없어요. 세무서장이나 지방국세청장도 신청할 수 있기 때문이에요. 평가기준일까지 해당 재산에 자본적지출이 있었고 그 금액이 확인되면, 시행령 제49조 제5항에 따라 거래가액에 더할 수 있어요. 앞의 토지에 2025년 5월 이후 옹벽 공사비 3천만 원을 썼다면 시가를 6억 3천만 원으로 주장할 수 있어요.

평가기간 뒤쪽 거래는 신청 시점이 달라져요. 같은 상가 토지가 증여 뒤 경매로 넘어가 2026년 9월 20일에 경매가액이 결정됐다면, 평가기간(2026년 6월 10일)이 지났고 법정결정기한(2026년 12월 31일) 안이라서 심의 대상이에요. 이때는 신고기한 기준이 아니라 거래가 있는 날부터 6개월 이내인 2027년 3월 20일까지 신청해요. 경매 절차가 시작된 뒤 수의계약으로 취득한 경우처럼 경매가액에서 빠지는 사유(시행령 제49조 제1항 제3호 다목)가 없는지도 확인해야 해요.

자주 하는 실수

• 평가기간 밖의 거래가액은 아예 쓸 수 없다고 보고 기준시가로 신고해요. 평가기준일 전 2년 이내나 법정결정기한까지의 거래는 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있어요.
• 신청 기한을 신고기한 당일로 착각해요. 평가기간 앞쪽 거래는 상속세 신고기한 4개월 전, 증여세 신고기한 70일 전까지 신청해야 결과가 신고기한 전에 나와요.
• 신고를 마친 뒤 결정된 경매가액이나 공매가액은 신고 후에는 못 쓴다고 포기해요. 평가기간 뒤쪽 거래는 법정결정기한까지 있는 거래가 대상이고 거래일부터 6개월 이내에 신청해요.
• 심의를 통과하면 시가로 확정된다고 봐요. 특수관계인 간 거래처럼 가액이 객관적으로 부당한 경우는 시행령 제49조 제1항 제1호 가목에 따라 시가에서 빠져요.
• 오래된 거래가 있는데 그 뒤 자본적지출을 따로 챙기지 않아요. 거래일부터 평가기준일까지 확인되는 자본적지출액은 시행령 제49조 제5항에 따라 더할 수 있어요.

관련 문서

• 상속·증여 재산 평가 세무: 시가 우선과 보충적 평가
• 상속세 기본 세무: 공제·세율·6개월 신고기한
• 증여세 기본 세무: 증여재산공제·세율·3개월 신고기한
• 비상장주식 평가 세무: 보충적 평가방법으로 주식값 매기기