주택 임대소득 세금 신고 방법 — 월세·전세·간주임대료 신고 기준 총정리
- 월세를 받거나 전세 보증금을 받은 임대인이 내야 하는 세금을 정리해요. 2,000만 원 이하 분리과세·종합과세 선택 방법, 간주임대료 계산법, 필요경비 공제까지 한번에 안내해요.
주택 임대소득 과세 대상
예전에는 2주택 이하 소액 임대소득은 세금을 내지 않았어요. 하지만 2019년부터 금액에 관계없이 모든 주택 임대소득은 과세 대상이에요.
| 구분 | 과세 여부 |
|---|---|
| 1주택 — 월세 수입 | 고가 주택(기준시가 12억 초과)만 과세 |
| 2주택 이상 — 월세 수입 | 전액 과세 |
| 3주택 이상 — 보증금 3억 초과 | 간주임대료 과세 |
임대소득 2,000만 원 이하 — 분리과세 vs 종합과세
임대소득(월세+간주임대료)이 연 2,000만 원 이하라면 두 가지 방법 중 유리한 쪽을 선택할 수 있어요.
| 구분 | 분리과세 | 종합과세 |
|---|---|---|
| 세율 | 14% (지방소득세 포함 15.4%) | 6~45% (다른 소득 합산 후 누진) |
| 필요경비 | 등록 50%·미등록 45% 일률 공제 | 실제 경비 공제 |
| 기본공제 | 등록 400만·미등록 200만 원 | 적용 불가 |
| 유리한 경우 | 다른 소득이 많을 때 | 실제 경비가 많을 때, 다른 소득이 적을 때 |
임대소득이 2,000만 원을 초과하면 반드시 종합과세로 신고해야 해요.
보증금에 대한 간주임대료
3주택 이상이면서 전세·보증금 합계가 3억 원을 초과하면, 초과 보증금의 이자 상당액을 임대 수입으로 간주해요.
계산 방법:
간주임대료 = (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 정기예금이자율(2025년 귀속 3.1%)
예시: 3주택, 보증금 합계 7억 원
- 과세 대상: (7억 − 3억) × 60% × 1.2% = 288만 원
- 이 288만 원이 월세 수입과 합산되어 과세돼요.
임대소득 필요경비 인정 방법
분리과세를 선택하면 별도 증빙 없이 일정 비율을 경비로 인정해요. 장부를 쓰면 실제 지출 전부를 경비로 처리할 수 있어요.
| 방법 | 공제율 | 인정 항목 |
|---|---|---|
| 분리과세 (미등록) | 45% | 일률 적용 |
| 분리과세 (등록) | 50% | 일률 적용 |
| 장부 기장 | 실제 지출 | 수선비·보험료·재산세·대출이자·감가상각비 등 |
신고 기한 및 방법
매년 5월 1일~31일 종합소득세 신고 기간에 임대소득을 신고해요.
- 홈택스 로그인 → 세금신고 → 종합소득세 신고
- 소득 종류에 '부동산 임대소득' 포함해서 신고서 작성
- 분리과세 선택 시 '분리과세 신고' 화면에서 별도 신고
- 지방소득세는 신고 후 위택스 또는 홈택스 연계로 별도 신고
임대사업자 등록 시 세제 혜택
시·군·구청에 임대주택 등록을 하면 세제 혜택이 있어요.
- 분리과세 필요경비율: 45% → 50%로 향상
- 기본공제: 200만 원 → 400만 원
- 종합부동산세 합산 배제 가능 (요건 충족 시)
단, 임대료 인상 상한(5%) 준수, 의무 임대 기간(지금 새로 등록하는 장기일반민간임대주택은 10년) 등 조건이 있어요.
FAQ
Q. 전세만 주고 있어서 월세 수입이 없는데 신고해야 하나요?
2주택 이하라면 신고 의무가 없어요. 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억 원을 초과하면 간주임대료가 발생해 신고해야 해요.
Q. 부모님 집에 합가해서 실제 2채를 소유했어요. 2주택자인가요?
주택임대소득 과세에서는 세대 전체가 아니라 본인과 배우자 소유 주택을 합쳐 세요. 부모님 명의 주택은 빠지므로, 본인과 배우자 명의 주택이 2채라면 2주택자예요.
Q. 임대소득 신고를 처음 해요. 어디서 시작해야 하나요?
홈택스 → 세금신고 → 종합소득세 → 모두채움 신고로 들어가면 국세청이 이미 파악한 임대 소득이 자동으로 채워져 있어요. 내용 확인 후 제출하면 돼요.