당해세 우선과 임차보증금 배분 특례: 상속세·증여세·종합부동산세와 확정일자 임차인의 순서

당해세 우선과 임차보증금 배분 특례의 뜻과 적용 대상

임대인이 세금을 내지 못해 집이 공매나 경매로 넘어가면 임차인의 보증금과 국세가 같은 매각대금을 나눠 가져요. 국세기본법 제35조 제1항 제3호는 국세의 법정기일 전에 전세권·저당권이 설정됐거나 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 있으면, 그 권리가 담보하는 채권이나 임대차보증금반환채권이 국세보다 먼저라고 정해요. 그런데 같은 조 제3항이 예외를 둬요. 그 재산 자체에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 위 채권보다도 앞선다는 내용이에요. 이렇게 재산에 직접 매겨진 세금을 흔히 당해세라고 불러요.

확정일자를 먼저 받았는데도 그 집에 매겨진 종합부동산세 때문에 보증금을 못 받을 수 있다는 뜻이에요. 제7항은 이 문제와 맞물리는 규정으로, 확정일자 임차인이 당해세의 우선 징수 순서를 대신해 변제받을 수 있게 해요. 조문 끝에는 제7항이 "신설 2022. 12. 31., 2023. 12. 31."로 표기돼 있어요. 실제로 어느 매각부터 적용되는지는 부칙에서 따로 확인해야 해요.

이 내용을 챙겨야 하는 쪽은 세 부류예요.

• 직원 숙소로 전세 주택을 얻은 회사의 회계 담당자
• 사택으로 쓰는 주거용 건물의 보증금을 맡겨 둔 사업자
• 임차인의 보증금반환채권을 양수해 우선변제권을 승계한 금융기관(주택임대차보호법 제3조의2 제7항)

핵심 기준

국세기본법 제35조의 순서는 조항마다 적용 범위가 달라서 표로 나눠 보는 편이 쉬워요.

법정기일은 제35조 제2항이 세목별로 정해요. 신고로 확정되는 국세는 신고일이고, 정부가 결정·경정해 고지하는 국세는 납부고지서 발송일이에요. 당해세와 임차권의 우열은 이 법정기일과 확정일자 또는 설정일을 비교해서 가려요.

제7항 특례의 요건과 한도

조문에 나온 임차권은 주택임대차보호법상 임차권과 주거용 건물 전세권이에요. 상가건물 임대차보호법에 따른 임차권은 제7항 문언에 없어요. 제35조 제1항 제3호 나목에는 상가건물 임차권도 들어 있어서 법정기일 전 확정일자라는 기본 순서는 상가도 같지만, 당해세에 밀릴 때의 배분 특례는 제7항에 적힌 범위만 확인돼요.

대항요건과 확정일자 확인

제35조 제7항은 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 임차인을 전제로 해요. 이 임차인은 제3조의 대항요건과 임대차계약증서의 확정일자를 갖춘 사람이에요. 제3조 제1항의 대항요건은 주택의 인도와 주민등록이고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봐요.

회사가 직원 숙소를 얻을 때도 이 구조가 이어져요. 같은 법 제3조 제3항에 따르면 중소기업기본법상 중소기업 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하고, 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받아 주민등록을 마치면 제1항을 준용해요. 제3조의2 제2항은 이 경우 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서의 확정일자를 요구해요. 직원이 바뀌면 새 직원이 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 효력이 생겨서, 전입신고가 끊기는 날이 없게 챙겨야 해요.

계약 전 임대인의 미납국세 열람

보증금을 지키는 첫 단계는 임대인의 국세 체납을 계약 전에 확인하는 일이에요. 국세징수법 제109조 제1항에 따라 임차하려는 사람은 임대차계약 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아 미납국세와 체납액의 열람을 신청할 수 있어요.

• 열람 범위: 신고기한까지 신고했으나 내지 않은 국세, 납부고지서를 발급한 뒤 지정납부기한이 오지 않은 국세, 체납액
• 동의 면제: 보증금이 1천만원을 넘는 임차인은 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인 동의 없이 신청 가능, 이 경우 세무서장이 열람 내역을 임대인에게 통지(국세징수법 제109조 제2항, 같은 법 시행령 제97조 제2항)
• 신고 세금 열람 시점: 신고한 국세는 신고기한부터 30일(종합소득세는 60일)이 지난 때부터 열람 가능(같은 법 시행령 제97조 제3항)
• 신청 기관: 임차할 건물 소재지 관할 세무서장, 다른 세무서에도 신청 가능

조문이 열람 대상으로 적은 세금은 위 세 가지예요. 아직 신고도 고지도 되지 않은 세금은 열거에 없어서, 열람에 아무것도 안 나와도 당해세가 없다는 보장은 되지 않아요.

계산·처리 예시

㈜예시상사는 중소기업이고, 직원 숙소로 전세 주택을 얻어 보증금 2억원을 냈어요. 주택은 임대인이 소유했고, 설정과 고지의 순서는 아래와 같아요.

종합부동산세의 법정기일(납부고지서 발송일)은 확정일자보다 늦어요. 제3항만 적용하면 당해세가 먼저예요.

제7항을 적용하면 근저당권의 변제액은 두 경우 모두 2억원이라 영향이 없고, 당해세를 먼저 징수해도 ㈜예시상사가 받을 몫은 0원이었어요. 남은 1억원을 ㈜예시상사가 당해세의 순서를 대신해 받는데, 한도가 당해세 징수액 1억원이라 그 범위를 넘지 않아요. 이 표는 조문 문언을 단순화한 계산이고, 실제 배분액은 체납처분청의 배분계산서나 법원 배당표로 정해져요.

㈜예시상사가 보증금 2억원 중 1억원만 회수한 경우의 분개예요. 나머지 1억원은 회수불능으로 보고 손실 처리하는 경우를 가정했어요.

회수불능 금액이 세무상 손금으로 인정되는지는 법인세법의 대손금 규정을 따로 확인해야 해요. 관련 내용은 대손금 손금 인정 사유에서 볼 수 있어요.

자주 하는 실수

• 확정일자만 받으면 국세보다 항상 앞선다고 생각해요. 당해세는 제35조 제3항에 따라 임차인 보증금보다 앞서므로, 확정일자 날짜만이 아니라 임대인에게 매겨진 종합부동산세·상속세·증여세가 있는지 함께 확인해야 해요.
• 법정기일을 세금 고지서가 도착한 날이나 체납 시작일로 봐요. 제35조 제2항 기준으로 신고세목은 신고일, 정부 결정 세목은 납부고지서 발송일이에요.
• 제7항을 모든 임차인이 받는 특례로 알아요. 조문은 주택임대차보호법상 확정일자 임차권과 주거용 건물 전세권에 한정하고, 대신 변제 금액도 우선 징수할 수 있었던 당해세 징수액까지예요.
• 임대차 기간이 시작한 뒤에 미납국세 열람을 신청해요. 국세징수법 제109조는 임대차 기간이 시작하는 날까지만 신청을 허용해요.
• 소액임차보증금 최우선변제와 섞어서 이해해요. 소액보증금은 제35조 제1항 제4호, 당해세 특례는 제3항과 제7항으로 규정이 달라요.

관련 문서

• 국세 우선권 세무: 세금이 다른 빚보다 먼저 걷히는 원칙
• 체납 압류·공매 세무: 세금을 안 내면 벌어지는 일
• 종합부동산세 세무: 과세 기준·1세대 1주택 공제·납기
• 상속세 기본 세무: 공제·세율·6개월 신고기한
• 증여세 기본 세무: 증여재산공제·세율·3개월 신고기한