주택부수토지 — 1세대1주택 비과세 토지 범위 3배·5배·10배
- 1세대 1주택 비과세는 주택과 함께 건물 정착면적 × 배율 이내의 토지(주택부수토지)까지만 적용돼요.
- 배율은 수도권 안 도시지역 주거·상업·공업지역 3배, 수도권 안 녹지지역과 수도권 밖 도시지역 5배, 도시지역 밖 10배예요.
- 한도를 넘는 토지 면적은 비과세 범위에서 빠져 양도소득세가 과세되고, 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 제3호 비과세 대상에서 제외돼요.
추천 대상 · 마당이 넓은 단독주택이나 전원주택을 양도하려는 개인과 임직원의 양도세를 안내하는 회계 담당자
주택부수토지 뜻과 적용 대상
주택부수토지는 1세대 1주택 비과세를 받는 주택에 딸린 토지 가운데, 건물이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱한 면적 이내의 토지를 말해요. 소득세법 제89조 제1항 제3호가 이 범위의 토지 양도소득을 비과세 대상으로 정해요. 마당이 넓은 단독주택을 팔 때 토지 전부가 자동으로 비과세되는 것이 아니라, 배율로 계산한 면적까지만 비과세 범위에 들어와요.
비과세 범위를 정하는 조건은 세 가지예요.
- 주택이 1세대 1주택 요건을 충족해야 해요. 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고, 보유기간이 2년 이상이어야 해요. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 해요. 일부 예외는 소득세법 시행령 제154조 제1항 단서가 정해요.
- 주택과 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억 원 이하여야 해요. 12억 원을 넘는 고가주택은 제3호 비과세 대상에서 제외돼요.
- 토지 면적이 건물 정착면적에 배율을 곱한 한도 이내여야 해요. 이 가운데 세 번째 조건인 토지 면적 한도를 아래에서 구해요.
핵심 기준
배율은 소득세법 시행령 제154조 제7항이 용도지역별로 정해요.
| 토지 위치 | 용도지역 | 배율 |
|---|---|---|
| 도시지역, 수도권 안 | 주거지역·상업지역·공업지역 | 3배 |
| 도시지역, 수도권 안 | 녹지지역 | 5배 |
| 도시지역, 수도권 밖 | 해당 용도지역 전부 | 5배 |
| 도시지역 밖 | 관리지역·농림지역·자연환경보전지역 | 10배 |
수도권은 수도권정비계획법 제2조 제1호와 같은 법 시행령 제2조에 따라 서울특별시·인천광역시·경기도를 말해요. 도시지역과 그 밖의 지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조·제36조가 나누는 용도지역을 기준으로 해요. 도시지역은 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역으로 나뉘고, 관리지역·농림지역·자연환경보전지역은 도시지역 밖에 해당해요.
한도 면적은 아래 식으로 구해요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 비과세 토지 한도 | 건물이 정착된 면적 × 지역별 배율 |
| 한도 이내 토지 | 주택부수토지, 1세대 1주택 비과세 범위 |
| 한도 초과 토지 | 비과세 범위에서 제외, 양도소득세 과세 대상 |
주택에 딸린 토지가 공익사업 수용 대상이면 용도지역 판정 시점이 달라져요. 사업인정 고시일 전에 취득한 토지의 전부 또는 일부가 수용되는 경우에는 사업인정 고시일 전날 현재의 용도지역을 적용해요(시행령 제154조 제7항).
주택 외 건물이 함께 있는 경우
토지 위에 주택 말고 상가나 창고가 함께 있으면 시행령 제154조 제3항과 제4항을 먼저 적용해요.
| 상황 | 처리 |
|---|---|
| 하나의 건물에 주택과 주택 외 부분이 복합된 경우 | 원칙은 건물 전부를 주택으로 봄 |
| 주택의 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 작거나 같은 경우 | 주택 외 부분은 주택으로 보지 않음 |
| 주택에 딸린 토지에 주택 외 건물이 있는 경우 | 원칙은 전부를 주택으로 봄, 위 단서와 같은 기준 적용 |
| 위 단서에 해당해 주택 외 부분이 생기는 경우 | 주택에 딸린 토지 = 전체 토지면적 × (주택 연면적 ÷ 건물 연면적) |
이 경우에는 안분한 주택 토지 면적에 다시 배율 한도를 적용해요. 겸용주택의 안분 계산은 겸용주택(상가주택) 세무에서 더 볼 수 있어요.
계산·처리 예시
㈜예시상사 대표 이대표 씨가 단독주택 한 채를 팔았다고 가정해요. 네 경우 모두 1세대 1주택 요건을 충족하고 양도가액이 12억 원 이하이며, 건물이 정착된 면적과 토지 면적은 아래와 같아요.
| 경우 | 토지 위치 | 건물 정착면적 | 배율 | 한도 면적 | 토지 면적 | 비과세 범위 | 초과 면적 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 가 | 서울 주거지역 | 80㎡ | 3배 | 240㎡ | 400㎡ | 240㎡ | 160㎡ |
| 나 | 경기 녹지지역 | 80㎡ | 5배 | 400㎡ | 400㎡ | 400㎡ | 0㎡ |
| 다 | 부산 도시지역 | 100㎡ | 5배 | 500㎡ | 450㎡ | 450㎡ | 0㎡ |
| 라 | 도시지역 밖 관리지역 | 100㎡ | 10배 | 1,000㎡ | 1,200㎡ | 1,000㎡ | 200㎡ |
가는 한도가 240㎡인데 토지가 400㎡라서 160㎡가 비과세 범위를 벗어나요. 나와 다는 토지 전부가 한도 안이라 토지 전부가 주택부수토지예요. 라는 한도 1,000㎡를 넘는 200㎡만 비과세 범위에서 빠져요.
한도를 넘는 면적의 양도소득세는 별도 계산이 필요해서, 실제 신고 때는 양도소득세 계산을 따로 해야 해요. 계산 방법의 큰 틀은 양도소득세 계산 방법에서 볼 수 있어요.
자주 하는 실수
- 토지 전부가 1세대 1주택 비과세를 받는다고 보는 실수예요. 비과세 범위는 건물 정착면적에 배율을 곱한 면적 이내의 토지로 한정돼요. 초과 면적에는 양도소득세가 과세돼요.
- 수도권 안 도시지역에 3배만 적용하는 실수예요. 수도권 안에서도 녹지지역은 5배이고, 3배는 주거지역·상업지역·공업지역에 해당해요.
- 수도권 밖 도시지역을 3배로 보는 실수예요. 수도권 밖 도시지역은 용도지역과 관계없이 5배예요.
- 도시지역 밖 토지에 10배를 놓치는 실수예요. 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에 있는 주택의 토지는 10배까지 한도가 커져요.
- 건물이 정착된 면적과 연면적을 섞는 실수예요. 조문은 건물이 정착된 면적이라고 적고 있어서, 층별 면적을 모두 더한 연면적과 구별해서 확인해야 해요.
- 양도가액이 12억 원을 넘는데도 비과세 범위를 그대로 계산하는 실수예요. 12억 원을 넘는 고가주택은 제3호 비과세 대상에서 제외되고, 이 경우의 계산은 1세대 1주택 고가주택 세무에서 다뤄요.