판매 후 리스(세일즈 앤 리스백) — 건물을 팔고 다시 빌려 쓸 때
- K-IFRS 제1116호는 판매자가 자산을 팔고 다시 리스하는 거래에서 먼저 제1115호 기준으로 판매가 성립하는지 판단해요.
- 판매가 성립하면 계속 쓰는 권리 비율만큼 사용권자산을 재고, 처분손익은 넘긴 권리에 해당하는 부분만 인식해요.
- 판매가 성립하지 않으면 자산을 계속 인식하고 받은 돈은 금융부채(차입)로 처리해요.
추천 대상 · 사옥·공장 매각 후 재임차를 검토하는 K-IFRS 적용 회사의 재무 담당자
판매후리스 거래 구조
보유한 사옥이나 공장, 설비를 리스회사·투자자에게 팔고, 같은 자산을 다시 빌려 계속 쓰는 회사가 해당해요. 자금을 마련하면서 사업은 그대로 하려는 목적이에요. 한국회계기준원 기준서 목록 기준으로 K-IFRS 적용 회사는 제1116호 '리스', 일반기업회계기준 적용 회사는 제13장 '리스'를 따라요. 이 글은 K-IFRS 기준으로 설명해요.
핵심 기준
1. 먼저 판매인지 판단해요
제1116호는 판매후리스 거래에서 자산 이전이 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'의 수행의무 이행 요건(통제 이전)을 충족하는지 먼저 보라고 해요. 예를 들어 판매자가 자산을 되살 수 있는 권리(콜옵션)를 가지면 통제가 넘어가지 않은 것으로 볼 수 있어요.
2. 판매가 성립하는 경우(판매자-리스이용자)
| 항목 | 처리 |
|---|---|
| 기존 자산 | 제거 |
| 사용권자산 | 기존 장부금액 중 계속 보유하는 사용권 비율만큼 |
| 처분손익 | 구매자에게 넘긴 권리에 해당하는 부분만 인식 |
| 리스부채 | 리스료 현재가치로 인식 |
판매가격이나 리스료가 시장 조건과 다르면 차이를 선급리스료나 추가 금융으로 조정해요.
3. 판매가 성립하지 않는 경우
자산을 계속 재무상태표에 두고, 받은 돈은 제1109호에 따른 금융부채로 인식해요. 실질이 담보부 차입이라고 보는 거예요.
계산·처리 예시
㈜예시상사는 장부금액 60억원인 사옥을 공정가치 100억원에 팔고, 5년간 다시 빌리기로 했어요. 리스료의 현재가치는 40억원이고, 판매 조건은 시장 조건이며, 판매가 성립한다고 판단했어요(단위: 억원).
- 계속 보유하는 권리 비율: 리스료 현재가치 40 ÷ 공정가치 100 = 40%
- 사용권자산: 기존 장부금액 60 × 40% = 24
- 전체 처분차익: 100 − 60 = 40
- 인식할 처분이익: 40 × (100 − 40) ÷ 100 = 24(넘긴 권리 60%에 해당)
- 이연되는 부분: 나머지 16은 사용권자산을 작게 재는 방식으로 반영돼, 리스기간 동안 감가상각비가 줄어드는 형태로 나타나요.
| 차변 | 금액 | 대변 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 현금 | 100 | 건물 | 60 |
| 사용권자산 | 24 | 리스부채 | 40 |
| 유형자산처분이익 | 24 |
차변 124, 대변 124로 맞아요. 이후 사용권자산 24는 5년간 감가상각하고, 리스부채 40은 유효이자율로 이자비용을 인식하며 줄여 나가요.
판매가 성립하지 않는다면: 건물 60은 그대로 두고, 현금 100과 금융부채 100을 적어요. 처분이익은 인식하지 않아요.
거래 전에 확인할 순서
- 판매 요건 검토: 되살 권리나 의무(콜옵션·풋옵션), 가격 보장, 구매자의 처분 제한 같은 조건이 있는지 계약서를 확인해요. 이런 조건이 있으면 통제가 넘어가지 않았다고 볼 수 있어요.
- 시장 조건 비교: 매각가격이 공정가치와 비슷한지, 리스료가 시장 임차료와 비슷한지 감정평가나 시세 자료로 비교해요.
- 리스기간 판단: 연장선택권이 있다면 행사가 상당히 확실한지 판단해 리스부채 계산에 반영해요.
- 할인율 결정: 내재이자율을 알 수 없으면 증분차입이자율을 정해요.
- 재무비율 영향 확인: 처분이익, 리스부채 증가가 부채비율과 차입 약정에 어떤 영향을 주는지 미리 계산해요.
- 감사인 협의: 판매 성립 여부와 계산 방법을 거래 전에 감사인과 맞춰 두면 결산 때 다시 고치는 일을 줄일 수 있어요.
자주 하는 실수
- 처분차익 40을 전부 이익으로 잡는 것: 계속 쓰는 권리 부분은 이익으로 인식하지 않아요.
- 재매입 약정을 무시하는 것: 되살 권리나 의무가 있으면 판매가 성립하지 않을 수 있어요.
- 시장가격과 다른 조건을 그대로 쓰는 것: 비싸게 팔고 비싸게 빌리면 실질은 추가 차입이라 조정이 필요해요.
- 세무를 회계와 같게 보는 것: 세법상 양도차익과 리스료 손금 처리는 회계와 다를 수 있어 세무조정을 점검해야 해요.
- 판매 시점을 계약 체결일로 보는 것: 소유권 이전 등기, 대금 수령 등으로 통제가 넘어간 날을 기준으로 봐야 해요.
- 리스부채 할인율을 시장 금리와 무관하게 정하는 것: 증분차입이자율 근거가 약하면 사용권자산·리스부채·처분이익이 모두 흔들려요.
- 판매 불성립인데 감가상각을 멈추는 것: 판매가 성립하지 않으면 건물이 장부에 남아 있으므로 계속 감가상각해요.