소형주택 임대사업자 세액감면 — 1호 30%·장기일반민간임대 75%
- 임대주택 1호는 30%(장기일반민간임대주택등 75%), 2호 이상은 20%(장기일반민간임대주택등 50%)를 감면하고 호수는 과세연도 종료일 현재로 세요.
- 국민주택규모, 기준시가 6억 원 이하, 임대료 증가율 5% 이하, 딸린 토지 배율 이내 요건을 모두 갖춘 임대주택만 대상이에요.
- 의무임대는 4년(장기일반민간임대주택등 10년)이고, 못 채우면 감면세액 전액(장기일반민간임대주택등을 4년 이상 10년 미만 임대했으면 60%)과 이자 상당 가산액을 납부해요.
추천 대상 · 민간임대주택을 등록해 임대하는 개인·법인 사업자와 그 세무를 맡는 회계 담당자
소형주택 임대사업자 세액감면 뜻과 적용 대상
소형주택 임대사업자 세액감면은 등록한 임대사업자가 임대주택을 임대해서 번 소득에 대한 소득세 또는 법인세를 일정 비율 깎아 주는 제도예요. 조세특례제한법 제96조가 근거이고, 2028년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 적용돼요. 감면율은 임대하는 호수와 임대주택의 종류로 정해져요.
적용 대상은 시행령 제96조 제1항에 따라 아래 요건을 모두 갖춘 내국인이에요.
- 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 했어요.
- 민간임대주택에 관한 특별법 제5조의 임대사업자등록을 했거나 공공주택 특별법 제4조의 공공주택사업자로 지정됐어요.
핵심 기준
감면율은 조세특례제한법 제96조 제1항이 정해요. 장기일반민간임대주택등은 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 말해요.
| 임대 호수 | 장기일반민간임대주택등이 아닌 임대주택 | 장기일반민간임대주택등 |
|---|---|---|
| 1호 임대 | 소득세·법인세의 30% | 소득세·법인세의 75% |
| 2호 이상 임대 | 소득세·법인세의 20% | 소득세·법인세의 50% |
임대 호수는 해당 과세연도 종료일 현재 임대주택 수를 기준으로 세요(시행령 제96조 제4항). 종전 단기민간임대주택처럼 장기일반민간임대주택등이 아닌 임대주택은 1호 30%, 2호 이상 20%가 적용돼요.
감면 대상 임대주택의 요건
시행령 제96조 제2항은 임대주택이 아래 요건을 모두 갖추도록 정해요.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 등록 유형 | 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택, 종전 단기민간임대주택, 공공건설임대주택·공공매입임대주택 중 하나 |
| 규모 | 국민주택규모 주택(주거전용면적 85㎡ 이하, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하) |
| 딸린 토지 | 건물 정착면적 × 배율(도시지역 5배, 그 밖의 지역 10배) 이내, 초과하면 그 주택은 제외 |
| 기준시가 | 주택과 부수토지의 기준시가 합계가 임대개시일 당시 6억 원 이하 |
| 임대료 | 임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하, 증액 청구는 증액 후 1년 이내 불가 |
등록 유형에는 제외 조건이 있어요. 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 단기민간임대주택, 같은 날 이후 등록 신청한 장기일반민간임대주택 중 아파트 민간매입임대주택, 같은 날 이후 단기민간임대주택에서 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 감면 대상에서 빠져요. 국민주택규모는 주택법 제2조 제6호가 정하고, 주거에 사용하는 오피스텔도 포함돼요.
의무임대기간과 추징
감면을 받은 사업자가 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등은 10년) 이상 임대하지 않으면 감면받은 세액을 소득세 또는 법인세로 납부해야 해요(조세특례제한법 제96조 제2항). 시행령 제96조 제6항이 추징 금액을 정해요.
| 임대 실적 | 추징 세액 |
|---|---|
| 4년 미만(장기일반민간임대주택등 포함) | 감면받은 세액 전액 |
| 장기일반민간임대주택등으로 4년 이상 10년 미만 | 감면받은 세액의 60% |
| 4년 이상(장기일반민간임대주택등이 아닌 경우) | 추징 없음 |
| 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 | 추징 없음 |
추징할 때는 조세특례제한법 제63조 제3항의 이자 상당 가산액 규정을 준용해 이자 상당 가산액도 더해서 납부해요(제96조 제3항). 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 납부해요.
임대 기간을 채웠는지는 시행령 제96조 제3항이 월말 기준으로 판정해요.
- 과세연도 중 매월 말 현재 임대주택이 1호 이상인 개월 수가 해당 과세연도 개월 수의 12분의 9 이상이면 그 과세연도는 임대한 것으로 봐요.
- 4년 의무기간은 임대개시일부터 4년이 되는 달의 말일까지 43개월 이상, 10년 의무기간은 108개월 이상 임대하면 충족해요.
- 임차인이 나간 날부터 다음 임차인이 들어오는 날까지 3개월 이내의 공백은 임대한 기간으로 봐요.
- 상속·합병·분할·현물출자로 승계한 임대주택은 피상속인·피합병법인 등의 임대기간을 합쳐요.
추징을 하지 않는 경우도 있어요. 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제11호 또는 제5항에 따라 등록이 말소된 경우와 재개발·재건축·소규모주택정비사업이나 리모델링으로 당초 임대주택이 없어지고 새로 취득한 주택이 아파트인 경우 등은 시행령 제96조 제5항이 정해요. 이자 상당 가산액은 파산·강제집행, 법령상 의무 이행, 회생절차에 따른 법원 허가 처분 같은 부득이한 사유가 있으면 부과하지 않아요(시행령 제96조 제7항).
감면 신청 절차
감면을 받으려면 해당 과세연도의 과세표준신고를 할 때 세액감면신청서를 납세지 관할 세무서장에게 내야 해요(시행령 제96조 제8항). 첨부 서류는 아래와 같아요.
| 첨부 서류 | 근거 |
|---|---|
| 임대사업자 등록증 또는 공공주택사업자 지정 증명 자료 | 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조 제6항, 공공주택 특별법 제4조 |
| 임대 조건 신고증명서 | 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제36조 제4항 |
| 표준임대차계약서 사본 | 민간임대주택에 관한 특별법 제47조, 공공주택 특별법 제49조의2 |
| 그 밖의 서류 | 재정경제부령으로 정하는 서류 |
계산·처리 예시
김임대 씨가 임대사업자로 등록하고 국민주택규모 주택을 임대한다고 가정해요. 임대 사업에서 발생한 소득에 대한 소득세가 올해 200만 원이라고 보면 감면세액은 아래와 같아요.
| 경우 | 감면율 | 감면세액 |
|---|---|---|
| 종전 단기민간임대주택 1호 | 30% | 600,000원 |
| 종전 단기민간임대주택 2호 | 20% | 400,000원 |
| 장기일반민간임대주택 1호 | 75% | 1,500,000원 |
| 장기일반민간임대주택 2호 | 50% | 1,000,000원 |
장기일반민간임대주택 1호로 매년 150만 원씩 감면받다가 7년 만에 사유가 생겼다고 가정해요. 7년 동안 감면받은 세액 합계가 1,050만 원이면 4년 이상 10년 미만이라 감면세액의 60%인 630만 원에 이자 상당 가산액을 더해 납부해요. 같은 사업자가 3년 만에 사유가 생겨 감면받은 세액 합계가 450만 원이었다면 전액인 450만 원에 이자 상당 가산액을 더해 납부해요.
위 감면세액은 임대소득에 대한 소득세만 가정한 계산이에요. 다른 소득이 함께 있으면 감면 대상은 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 세액이에요(조세특례제한법 제96조 제1항).
자주 하는 실수
- 임대주택을 1호만 가진 경우와 2호 이상 가진 경우의 감면율을 같게 보는 실수예요. 1호는 30%·75%, 2호 이상은 20%·50%이고 과세연도 종료일 현재 임대주택 수로 판정해요.
- 단기 임대주택에 75%를 적용하는 실수예요. 75%는 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택에만 적용되고, 나머지는 1호 30%예요.
- 임대료 증가율 5% 요건을 놓치는 실수예요. 임대보증금·임대료 증가율이 5%를 넘거나 증액 후 1년 이내에 다시 증액을 청구하면 요건에서 벗어나요.
- 기준시가 6억 원 이하 요건을 현재 시점으로 보는 실수예요. 임대개시일 당시의 주택과 부수토지 기준시가 합계로 판정해요.
- 장기일반민간임대주택을 10년 미만 임대하면 추징이 없는 것으로 보는 실수예요. 4년 이상 10년 미만이면 감면세액의 60%, 4년 미만이면 전액을 이자 상당 가산액과 함께 납부해요.
- 감면신청서 없이 신고하는 실수예요. 과세표준신고와 함께 세액감면신청서와 등록증·임대 조건 신고증명서·표준임대차계약서 사본을 내야 해요.