업무무관 부동산 판정 — 취득 후 유예기간 2년·5년과 업무 직접 사용 기준

업무무관 부동산의 뜻과 적용 대상

법인이 산 땅이나 건물을 법인 업무에 직접 쓰지 않으면 업무무관 부동산이 되고, 그 부동산을 취득·관리하면서 쓴 수선비·유지비와 관련 비용은 손금에 들어가지 못해요(법인세법 제27조 제1호, 시행령 제49조 제1항 제1호, 제3항). 다만 취득하자마자 업무무관으로 보지는 않고, 부동산 종류별로 정한 유예기간 동안은 직접 사용하지 않아도 업무무관으로 보지 않아요. 유예기간은 시행규칙 제26조 제1항이 정해요.

그래서 사옥을 지으려고 산 땅에 착공이 늦어지는 경우에는 세 가지를 따져야 해요. 유예기간이 얼마인지, 그 안에 착공했는지, 착공 전에 땅을 임대했는지예요. 업무무관자산 전반의 불이익은 업무무관자산 — 손금불산입 사유와 처리에서 다루고, 여기서는 부동산의 판정 기준만 봐요.

핵심 기준

시행령 제49조 제1항 제1호는 업무무관 부동산을 두 가지로 정해요.

법령으로 사용이 금지·제한된 부동산 등 부득이한 사유가 있는 부동산은 처음부터 제외돼요(같은 호 각 목 외의 부분 단서). 부득이한 사유의 범위는 시행규칙 제26조 제5항에 열거돼 있어요.

유예기간

부동산매매업은 한국표준산업분류의 부동산 개발 및 공급업(묘지분양업 포함)과 건물 건설업(자영건설업만)을 말해요(시행규칙 제26조 제1항 제2호). 같은 업종이어도 주업이 아니면 매매용 부동산 5년이 적용되지 않아요. 부동산매매업과 다른 사업을 함께 하는 법인은 해당 사업연도와 직전 2사업연도의 부동산매매업 매출액 합계가 그 3사업연도 총수입금액 합계의 100분의 50을 넘어야 주업으로 봐요(같은 조 제7항).

업무 직접 사용의 판단

법인의 업무

시행령 제49조 제1항의 법인의 업무는 두 가지 중 하나예요(시행규칙 제26조 제2항).

• 법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무
• 각 사업연도 종료일 현재 법인등기부상의 목적사업으로 정해진 업무(인가·허가가 필요한 사업은 인가·허가를 받은 경우에 한함)

사옥으로 쓸 계획이라도 등기부 목적사업과 맞지 않으면 업무 사용으로 인정받기 어려워요. 땅을 사기 전에 목적사업 변경 등기가 필요한지 확인하는 편이 안전해요.

업무에 직접 사용한 것으로 보는 경우

시행규칙 제26조 제3항은 다음 두 가지를 업무에 직접 사용한 것으로 봐요.

• 토지를 취득해 업무용으로 사용하려고 건설에 착공한 경우. 착공일이 불분명하면 착공신고서 제출일을 기준으로 해요.
• 매매용 부동산을 유예기간 안에 양도하는 경우

착공 이후에 천재지변·민원 발생 같은 정당한 사유 없이 건설을 중단하면 중단한 기간 동안은 업무에 사용하지 않은 것으로 봐요. 착공만 해 두고 공사를 쉬어도 안전하지 않다는 뜻이에요.

나대지 임대

건축물이 없는 토지를 임대하면 그 토지는 업무에 직접 사용하지 않는 부동산으로 봐요. 공장·건축물의 부속토지처럼 법인이 업무에 직접 사용하던 토지를 임대하는 경우는 제외예요(시행규칙 제26조 제4항 본문). 임대하던 중 법인이 건설에 착공하거나 임차인이 법인의 동의를 얻어 착공했다면, 그 착공일(착공일이 불분명하면 착공신고서 제출일)부터 업무에 직접 사용하는 부동산으로 봐요(같은 항 단서).

부득이한 사유가 있는 부동산

시행규칙 제26조 제5항은 유예기간과 관계없이 제외되는 부동산을 열거해요. 열거된 사유 중 대표적인 것은 아래와 같아요.

이 밖에 사업장 진입도로 중 사도·불특정 다수인이 이용하는 도로, 공공공지로 제공한 토지 등도 열거돼 있어요. 취득 후 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 업무에 쓰지 못하는 부동산도 제외돼요(같은 항 제30호). 해당 여부는 시행규칙 제26조 제5항 원문으로 확인해요.

판정 결과의 세무 처리

업무무관 부동산으로 판정되면 그 부동산을 취득·관리하면서 생긴 비용, 유지비, 수선비와 이와 관련된 비용이 손금불산입이에요(시행령 제49조 제3항). 업무무관 부동산을 보유하고 있는 법인이 그 사업연도에 지급한 차입금 이자도 대통령령으로 정하는 계산 방법에 따라 손금불산입이에요. 한도는 해당 자산가액에 상당하는 차입금의 이자예요(법인세법 제28조 제1항 제4호 가목). 이자 쪽은 업무무관자산 관련이자 손금불산입에 있어요.

세무조정은 소득금액조정합계표(시행규칙 별지 제15호서식)에 손금불산입으로 올리고, 지급이자 부분은 업무무관부동산등에 관련한 차입금이자조정명세서(별지 제26호서식)를 첨부해요(시행규칙 제82조 제1항 제15호·제26호).

계산·처리 예시

㈜예시상사는 12월 결산 법인이고 2024년 5월 10일에 사옥 신축용 토지를 샀어요. 같은 날 사둔 일반 예비 부동산도 있다고 가정해요.

신축용 토지에 2027년 4월에 착공하고 같은 해 말까지 공사를 계속했다면, 유예기간 안에 착공했으므로 이 토지 관련 비용은 손금불산입 대상이 아니에요. 반면 같은 토지를 착공하지 않고 5년이 지난 2029년 5월 이후에도 비어 있으면 업무무관 부동산으로 판정돼 관련 비용이 손금불산입 대상이에요.

일반 예비 부동산은 2027 사업연도 중 계속 업무에 쓰지 않았고 수선비 3,600,000원, 관리비 2,400,000원이 발생했어요. 유예기간 2년이 이미 지났으므로 6,000,000원을 손금불산입해요.

별도로 이 부동산과 관련해 지급한 차입금 이자는 제28조에 따른 계산으로 따로 손금불산입을 검토해요.

자주 하는 실수

• 모든 부동산에 유예기간 5년을 적용해요. 5년은 신축용 토지와 부동산매매업 법인의 매매용 부동산이고, 나머지 부동산은 2년이에요.
• 착공신고만 하고 공사를 계속 멈춰 둬요. 정당한 사유 없이 건설을 중단하면 중단 기간은 업무에 사용하지 않은 것으로 봐요.
• 건축물이 없는 토지를 임대하면서 업무용으로 본다고 판단해요. 나대지 임대는 업무에 직접 사용하지 않는 부동산으로 봐요. 임대하던 중 착공하면 그 착공일부터 업무용으로 봐요.
• 등기부 목적사업에 없는 용도로 쓰고 업무용이라고 신고해요. 업무는 법령에 정한 업무나 사업연도 종료일 현재 등기부상 목적사업이에요.
• 유예기간 안에 팔았으니 문제없다고 봐요. 유예기간 중 업무에 직접 사용하지 않고 양도하는 부동산도 업무무관이에요. 부동산매매업을 주업으로 하는 법인의 매매용 부동산만 예외예요.

관련 문서

• 업무무관자산 — 손금불산입 사유와 처리
• 업무무관자산 관련 비용 손금불산입
• 업무무관자산 관련이자 손금불산입
• 업무무관자산 세무 처리 — 손금 불산입과 인정이자 계산