토지·건물 일괄 양도 가액 안분 — 계약서 구분 가액이 기준시가 안분액과 30% 이상 차이 날 때

토지·건물 일괄 양도 가액 안분의 뜻과 적용 대상

상가나 공장을 팔 때는 토지와 건물을 한 계약서로 함께 파는 경우가 많아요. 계약서에 토지 얼마, 건물 얼마로 나눠 적었더라도 그 숫자를 양도세 계산에 그대로 쓰지 못하는 경우가 있어요. 소득세법 제100조 제2항은 실지거래가액으로 양도차익을 계산하면서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하면 각각 구분해 기장하라고 하고, 가액 구분이 불분명하면 기준시가 등을 고려해 대통령령으로 정하는 방법으로 안분계산하라고 정해요.

같은 조 제3항은 한 걸음 더 나가요. 구분해 기장한 가액이 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 나면 가액 구분이 불분명한 때로 본다는 규정이에요. 계약서에 구분해서 적었어도 안분계산한 가액과 많이 다르면 안분계산한 가액을 써야 한다는 뜻이에요.

적용 대상은 다음과 같아요.

• 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 거주자가 토지와 건물을 함께 양도하거나 함께 취득한 경우
• 계약서에 토지·건물 가액을 구분하지 않았거나 구분했더라도 안분 가액과 크게 다른 경우

양도 부가세 쪽에도 거의 같은 구조의 규정이 있어서 건물 양도 때는 두 세목이 동시에 걸려요. 부가세 쪽은 사업용 건물 양도 부가세 세무에서 다뤄요.

핵심 기준

시행령 제166조 제8항은 2025년 2월 28일 공포·시행된 시행령 개정으로 들어왔고, 그 부칙에는 이 항에 대한 별도 적용례가 없어요. 단서 자체의 적용 시기는 위 표처럼 법 부칙이 정해요.

안분 방법의 순서

안분 방법은 부가가치세법 시행령 제64조 제1항이 정해요.

기준시가는 소득세법 제99조 제1항 제1호에 따른 값이에요. 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청장이 산정·고시하는 가액이 기본이에요. 국세청장이 지정한 지역의 오피스텔·상업용 건물은 토지와 건물을 일괄해서 고시하는 가액(같은 호 다목), 주택은 개별주택가격·공동주택가격(같은 호 라목)을 써요. 일괄 고시 대상은 토지분과 건물분이 따로 고시되지 않아서 안분 기준을 어떻게 잡는지 확인된 기준이 없어요. 이런 자산은 신고 전에 관할 세무서나 세무사에게 확인해야 해요.

안분이 필요한지 판단하는 순서

1. 계약서에 토지와 건물 가액이 구분되어 있는지 확인해요.
2. 구분되어 있다면 위 표의 방법으로 안분 가액을 따로 계산해서 계약서 가액과 비교해요.
3. 차이가 100분의 30 이상이면 안분 가액을 써요. 조문은 구분 기장한 가액이 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우라고만 정해서, 어느 자산을 기준으로 재는지 따로 밝히지 않아요. 기준에 따라 비율이 달라질 수 있는 경계선이면 신고 전에 확인해요.
4. 다른 법령에 따라 가액을 구분한 경우나 건물을 철거하고 토지만 쓰는 경우는 30% 규정에서 제외돼요.
5. 안분 가액으로 토지분과 건물분 양도차익을 각각 계산하고, 건물분 부가세 공급가액도 같은 방향으로 맞춰요.

계산·처리 예시

개인사업자가 ㈜예시상사에 상가를 토지와 건물 합계 10억 원에 팔았어요. 계약서에는 토지 9억 8,000만 원, 건물 2,000만 원으로 적었어요. 공급계약일 현재 기준시가는 토지 6억 원, 건물 2억 원이고, 감정평가가액은 없어요.

건물 가액이 계약서로는 2,000만 원, 안분으로는 2억 5,000만 원이에요. 계약서 가액과 안분 가액의 차이는 2억 3,000만 원이에요. 안분 가액 대비 건물은 92%, 토지는 약 30.7%(2억 3,000만 원 ÷ 7억 5,000만 원)라서 어느 쪽 자산으로 재도 100분의 30 이상 차이 나는 경우예요. 안분 가액을 써요.

취득도 토지와 건물을 함께 7억 원에 취득해 구분이 불분명했다고 가정하면, 취득 당시 기준시가 토지 3억 6,000만 원, 건물 1억 2,000만 원 비율(3 대 1)로 안분해요.

계약서 가액을 그대로 쓰면 토지 양도차익은 4억 5,500만 원(9억 8,000만 원 − 5억 2,500만 원), 건물은 1억 5,500만 원 손실(2,000만 원 − 1억 7,500만 원)이 돼요. 합계 3억 원은 같지만 자산별 양도차익이 달라져요. 건물 양도의 부가세도 계약서 기준 200만 원(2,000만 원 × 10%)이 아니라 안분한 2억 5,000만 원 기준 2,500만 원이 돼요.

자주 하는 실수

• 계약서 구분 가액이 있으면 무조건 그대로 쓴다고 보는 경우: 제100조 제3항 때문에 안분 가액과 30% 이상 차이 나면 안분 가액을 써야 해요. 계약서를 쓰기 전에 기준시가 안분 값을 먼저 계산해 두면 차이를 줄일 수 있어요.
• 양도 때만 안분하고 취득 때는 계약서 가액을 그대로 쓰는 경우: 제2항은 취득이나 양도 모두 함께 한 경우를 다뤄요. 취득 때 구분이 불분명했다면 취득가액도 안분해요.
• 공통 취득가액과 양도비용을 한쪽 자산에만 배정하는 경우: 소득세법 제100조 제2항은 공통되는 취득가액과 양도비용을 해당 자산의 가액에 비례해 안분하라고 정해요. 중개수수료도 건물분과 토지분으로 나눠요.
• 건물 철거 후 토지만 쓰는 경우에도 30% 차이만으로 안분 가액을 쓰는 경우: 시행령 제166조 제8항 제2호는 토지와 건물을 함께 취득한 후 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우를 30% 규정에서 제외해요. 가액 구분 자체가 불분명한지는 제2항에 따라 따로 가려요.
• 양도소득세만 안분하고 건물 부가세는 계약서 가액으로 신고하는 경우: 부가가치세법 제29조 제9항에도 같은 30% 구조가 있어서 건물 공급가액이 달라져요. 두 세목의 가액을 맞춰야 해요.

관련 문서

• 사업용 건물 양도 부가세 세무
• 사업용 부동산 양도소득세 세무
• 양도소득세 필요경비 세무
• 고정자산 처분 세무처리
• 비사업용 토지 양도세 세무