받은 보증금(임대·하자보증) 회계처리 — 부채 인식과 간주임대료 부가세
요약
- 임차인이나 거래처에게 받은 보증금은 돌려줄 부채로 잡아요. 임대보증금에는 간주임대료로 계산한 부가세가 붙을 수 있어요.
받은 보증금은 수익이 아니라 돌려줄 빚입니다
건물을 세놓거나 공사를 하면서 임차인·거래처에게 보증금을 받습니다. 이 돈은 회사 수익이 아니라 나중에 돌려줄 부채입니다. 받았다고 매출이나 수익으로 잡으면 안 되고, 보증금(부채)으로 두었다가 반환할 때 없애요. 다만 임대보증금은 부가세에서 간주임대료라는 별도 계산이 따라와요.
보증금은 부채로 인식해요
| 유형 | 처리 |
|---|---|
| 임대보증금 | 부채 — 임대차 종료 시 반환 |
| 하자보증금·이행보증금 | 부채 — 의무 이행 후 반환 |
| 반환 | 부채 감소, 미정산분은 정산 처리 |
받을 때 부채로 잡고, 반환할 때 부채를 줄입니다. 원상복구비나 미납금을 보증금에서 차감해 돌려주면 그만큼 정산으로 처리해요.
임대보증금은 간주임대료로 부가세를 내요
임대업은 월 임대료뿐 아니라 받은 보증금에 대해서도 부가세를 내요. 보증금에 정기예금 이자율을 곱한 금액을 간주임대료로 보아 부가세 과세표준에 가산하기 때문입니다. 즉 보증금 자체는 부채지만, 그 보증금을 굴려 얻는 이익만큼은 부가세 대상으로 봐요. 간주임대료에 대한 부가세는 보통 임대인이 부담해요.
보증금과 월세·관리비를 구분해요
임대인은 보증금(부채), 월 임대료(매출), 관리비(매출 또는 대납)를 구분해 처리해요. 월 임대료는 세금계산서를 발급해 매출로 잡고, 보증금은 부채로 둬요. 셋을 섞으면 매출과 부가세가 어긋나므로 계약서 기준으로 나눠 관리해요.
점검표
- 받은 보증금을 수익이 아닌 부채로 잡았는지 확인해요.
- 임대보증금의 간주임대료 부가세를 계산·반영해요.
- 월 임대료는 세금계산서 발급·매출로 처리해요.
- 보증금·임대료·관리비를 구분해요.
- 반환 시 부채 감소와 정산 차감을 처리합니다.
- 하자·이행보증금의 반환 조건을 관리해요.
대표에게 물어볼 항목과 세무사에게 보낼 항목
| 대상 | 질문 예시 | 첨부 자료 |
|---|---|---|
| 대표 확인 | 받은 보증금·월세·관리비가 각각 얼마인가요? | 임대차계약서 |
| 대표 확인 | 반환 시 차감할 항목이 있나요? | 정산 내역 |
| 세무사 검토 | 간주임대료 부가세 계산이 맞나요? | 보증금·기간 |
| 세무사 검토 | 월 임대료 세금계산서 처리가 맞나요? | 발급 내역 |