공동주택 관리·경비·청소용역 부가세 면제 — 국민주택·135㎡ 이하·읍면 주택

공동주택 관리·경비·청소용역 면세의 뜻과 적용 대상

공동주택의 일반관리용역·경비용역·청소용역은 어느 단지에 공급하느냐에 따라 부가가치세가 면제돼요. 근거는 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의2(국민주택이 아닌 공동주택)와 제4호의3(국민주택인 공동주택)이에요. 같은 항 제4호의4는 국민주택규모 이하 노인복지주택에 같은 용역을 공급하는 경우를 따로 정해요.

면세 대상은 용역을 공급하는 사람이 정해져 있어요.

공동주택관리법상 관리주체에는 자치관리기구 대표인 관리사무소장, 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자, 임대사업자, 일정한 주택임대관리업자가 있어요. 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의2는 이 가운데 관리사무소장(같은 호 가목)을 제외한다고 정하면서 "이하 이 조에서 관리주체라 한다"고 해요. 그래서 제4호의3의 관리주체도 같은 범위이고, 관리사무소장이 직접 공급하는 용역은 이 면세 조문의 공급자에 들지 않아요.

면세 대상 용역은 시행령 제106조 제6항에서 세 종류로 정해요.

• 경비용역과 청소용역: 관리주체가 공동주택에 공급하는 것, 또는 경비업자·청소업자가 공동주택에 직접 공급하거나 관리주체의 위탁을 받아 공급하는 것
• 일반관리용역: 관리주체가 공동주택관리법 시행령 별표 2 제1호의 일반관리비를 받고 제공하는 것

일반관리비에 별표 2 제2호부터 제10호까지의 관리비나 이와 유사한 비용이 섞여 있으면 그 부분은 일반관리용역 면세에서 빠져요.

핵심 기준

단지 유형별 과세·면세 구분

제4호의2는 '2028년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용한다'는 기한이 붙어 있어요. 제4호의3과 제4호의4에는 이런 기한이 조문에 없어요. 2029년 1월 1일 이후의 공급은 제4호의2 해당분이 과세로 바뀔 수 있으니, 장기 용역계약에서는 기한을 넘기는 기간을 따로 점검해야 해요.

국민주택 여부의 판정

주택법 제2조 제5호가 국민주택을 정해요. 다음 중 하나에 해당하면서 국민주택규모 이하인 주택이에요.

• 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·주택사업 목적의 지방공사가 건설하는 주택
• 국가·지방자치단체의 재정이나 주택도시기금에서 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

국민주택규모는 1호 또는 1세대당 주거전용면적 85㎡ 이하이고, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하예요(주택법 제2조 제6호). 민간이 자기 자금으로 지은 84㎡ 아파트는 면적은 기준 이내여도 위 두 유형에 해당하지 않으면 국민주택이 아니에요. 이 단지는 제4호의3이 아니라 제4호의2 나목(135㎡ 이하)으로 면세가 돼요. 결과는 같지만 제4호의2에만 2028년 말 기한이 있으므로 근거 조문은 구분해 두어야 해요.

면적과 지역의 기준 단위

조문은 '1호 또는 1세대당' 주거전용면적을 기준으로 해요. 단지 평균이 아니라 세대별 면적이 기준이에요. 한 단지에 135㎡ 이하 세대와 초과 세대가 섞인 경우 세대별 구분 방법은 국세청 해석을 확인하는 것이 안전해요.

면세 용역과 겸영할 때의 매입세액 처리

경비업자나 청소업자가 면세 단지와 과세 단지를 함께 맡으면 과세·면세 겸영사업자가 돼요.

• 면세 단지에만 쓴 매입세액(해당 단지에만 쓴 청소용품 같은 매입)은 공제되지 않아요(부가가치세법 제39조 제1항 제7호).
• 과세 단지에만 쓴 매입세액은 공제돼요.
• 구분할 수 없는 매입세액은 공통매입세액으로 모아 총공급가액 대비 면세공급가액 비율로 안분해요(부가가치세법 제40조, 같은 법 시행령 제81조).

면세공급가액이 총공급가액의 5% 미만인 과세기간은 공통매입세액이 5백만 원 미만이면 안분 없이 전액 공제돼요. 공통매입세액이 5만 원 미만인 과세기간도 같아요(시행령 제81조 제2항). 안분 절차는 공통매입세액 안분에 있어요.

계산·처리 예시

㈜예시상사는 건물위생관리업 신고를 한 청소업자예요. 같은 달 네 개 단지의 청소용역을 각 공급가액 10,000,000원에 맡았다고 가정해요.

월 총공급가액은 40,000,000원이고 면세공급가액은 30,000,000원이므로 면세 비율은 75%예요. 이 달 구분할 수 없는 공통매입세액 2,000,000원이 있다면 다음처럼 나눠요.

• 공제되지 않는 매입세액: 2,000,000원 × 75% = 1,500,000원
• 공제되는 매입세액: 2,000,000원 − 1,500,000원 = 500,000원

과세기간 단위로는 예정신고 때 해당 기간 비율로 먼저 안분하고 확정신고 때 정산해요. 위 숫자는 한 달 기준이어서 실제 신고에서는 과세기간 전체의 공급가액으로 비율을 다시 계산해요.

C단지 청소용역의 매출 분개는 다음과 같아요.

면세 단지에는 세금계산서가 아니라 계산서를 발급해요. 부가가치세법 제32조 제1항이 면세 공급을 세금계산서 발급 대상에서 빼고, 법인은 법인세법 제121조에 따라 계산서 등을 발급해요. 자세한 방법은 면세사업자 계산서 발급에 있어요.

자주 하는 실수

평균 면적이나 공급면적으로 135㎡ 판정

조문은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이에요. 단지 평균이나 분양 공급면적으로 판정하면 과세와 면세가 뒤바뀔 수 있어요. 계약 전에 단지 세대별 전용면적 현황을 관리주체에게 받아 두어야 해요.

관리비 전체를 일반관리용역으로 보고 면세 처리

면세 일반관리용역은 별표 2 제1호의 일반관리비에 해당하는 대가에 한정돼요. 다른 관리비나 이와 유사한 비용이 함께 청구되면 그 부분은 면세에서 빠져요. 청구서에서 항목을 나누어 놓아야 해요.

경비업 허가·건물위생관리업 신고 없는 업체의 공급을 면세로 인식

제4호의2는 경비업법 제4조 제1항의 허가를 받은 법인과 공중위생관리법 제3조 제1항의 신고를 한 자를 공급자로 정해요. 허가나 신고 없이 공급하는 용역은 조문이 정한 공급자의 범위 밖이므로 면세 적용 여부를 별도로 확인해야 해요.

2028년 12월 31일 이후 기간의 면세 지속 가정

제4호의2는 2028년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용돼요. 그 이후에 걸치는 용역계약은 연장 개정 여부를 확인하고, 계약서에 부가세 처리 조건을 적어 두어야 해요.

면세 단지의 매입세액 공제

청소 장비·소모품의 매입세액을 모두 공제로 신고하면 안 돼요. 면세 단지에 쓴 매입은 불공제이고, 구분이 어려운 매입은 공통매입세액으로 안분해야 해요.

관련 문서

• 건물청소·위생관리용역 세무: 세금계산서와 인건비
• 부가세 면세 범위
• 면세사업 관련 매입세액 — 면세 비율 안분 불공제
• 겸영사업자: 과세·면세 겸업 시 매입세액 안분
• 면세사업자 계산서 발급