공모부동산집합투자기구 배당 분리과세 — 공모 리츠·부동산펀드 투자액 5천만 원까지 9%

공모부동산집합투자기구 배당 분리과세의 뜻과 적용 대상

공모 리츠나 공모 부동산펀드에서 받는 배당소득은 원래 이자·배당소득 합계가 연 2천만 원을 넘으면 다른 소득과 합쳐 종합과세를 받아요(소득세법 제14조 제3항 제6호). 조세특례제한법 제87조의7은 요건을 갖춘 투자분에 한해 이 합산을 건너뛰고 9% 세율만 적용하는 분리과세를 정해 둬요. 금융소득이 많은 개인 투자자나 대표이사 개인 자금을 굴리는 사업자가 확인할 제도예요.

특례를 받는 주체는 거주자(개인)예요. 법인이 보유한 리츠·펀드 배당은 법인세 계산 대상이라 이 조문과 무관해요. 회사 자금이 아니라 대표나 임직원이 개인 계좌로 투자하는 경우를 묻는 질문에 쓰는 내용이에요.

대상 상품은 조문 제1항에 세 갈래로 적혀 있어요.

제3호의 재간접형은 투자대기자금을 단기금융상품에 넣는 것까지는 허용돼요. 시행령 제81조의4 제1항은 남은 만기 1년 이내의 단기금융상품에 집합투자재산의 100분의 10을 초과하지 않게 투자하는 경우를 예외로 정해요.

핵심 기준

적용 요건과 세율은 조문 제1항, 원천징수와 신청은 제2항·제3항에 나뉘어 있어요.

지방소득세와 실제 부담

조문의 9%는 소득세 세율이에요. 원천징수할 때는 소득세의 100분의 10이 개인지방소득세로 함께 특별징수돼요(지방세법 제103조의13 제1항). 그러면 실제로 떼이는 금액은 배당금의 9.9%예요. 일반 배당의 14%에 지방소득세 1.4%를 더한 15.4%와 비교하면 5.5%포인트 낮아요.

종합과세 기준금액 계산에서 빠지는 소득

소득세법 제14조 제3항 제5호는 조세특례제한법에 따라 분리과세되는 소득을 종합소득과세표준에 합산하지 않는다고 해요. 같은 항 제6호의 2천만 원 기준은 제3호부터 제5호까지 소득을 뺀 나머지 이자·배당소득의 합계액으로 따져요. 그래서 이 특례 배당은 연 2천만 원 초과 여부를 가리는 금액에도 들어가지 않아요. 다른 금융소득이 2천만 원을 넘을지 말지를 판단할 때 이 배당은 빼고 세면 돼요.

5천만 원 한도와 3년 요건

한도 5천만 원은 상품 하나가 아니라 거주자 한 사람이 보유한 공모부동산집합투자기구 집합투자증권 전체의 투자금액 합계예요. 증권사 두 곳에서 공모 리츠 3천만 원과 부동산펀드 3천만 원을 샀다면 합계 6천만 원이라 한도를 넘어요. 이 경우 5천만 원을 넘는 범위에서 발생한 배당에는 특례가 적용되지 않아요. 한도를 넘길 때 어느 투자분의 배당부터 특례로 보는지는 조문에 적혀 있지 않고, 제5항이 배당소득 계산방법을 대통령령에 맡기고 있어서 가입한 증권사에 확인해야 해요.

3년은 투자일부터 센 기간이에요. 투자일부터 3년 이내에 발생한 배당만 9% 대상이고, 3년이 지난 뒤 나온 배당은 일반 배당소득이라 14% 원천징수와 종합과세 판단 대상이 돼요.

3년 이내 매도 시 추징

3년이 되는 날 이전에 소유권을 이전하면 원천징수의무자는 그동안 받은 과세특례 세액 상당액을 추징해요(제87조의7 제4항). 추징은 조세특례제한법 제146조의2에 따라 즉시 이뤄지고, 원천징수의무자는 추징일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 납부해야 해요. 해당 소득이 속하는 과세연도의 종합소득과세표준은 소득세법 제14조에 따라 계산해요.

추징하지 않는 경우는 두 가지예요.

전환 예외에서 기존 증권이 증권시장에 상장된 집합투자증권이거나 상장지수집합투자기구(ETF) 증권이면 전환 특례 대상에서 빠져요(시행령 제81조의4 제3항 제1호 각 목 단서). 부득이한 사유로 팔려면 특별해지사유신고서를 투자매매업자·투자중개업자에게 내야 해요(시행령 제81조의4 제5항).

계산·처리 예시

㈜예시상사의 대표이사 개인이 2026년 11월 중 공모 리츠에 4,000만 원을 투자하고, 증권사에 특례적용신청서를 냈다고 가정해요. 이 리츠가 투자일부터 3년 이내인 2027년에 배당 160만 원을 지급해요(가정 수치).

원천징수 차이는 88,000원이에요. 대표이사의 이자·배당 합계가 다른 상품 때문에 연 2천만 원을 넘더라도 이 160만 원은 합산 대상이 아니라서, 넘는 금액에 대한 종합과세 세율 상승 효과도 없어요.

이 배당은 회사 장부에 올릴 일이 없고 개인 소득이에요. 회사가 대표에게 투자금을 대여하거나 대신 내줬다면 그건 가지급금 문제라서 배당 특례와 별개로 다뤄야 해요.

같은 사례에서 대표이사가 투자일부터 3년이 되기 전에 팔면 처리가 어떻게 달라지는지 아래 표로 봐요.

자주 하는 실수

1. 신청서 없이 투자: 증권사 계좌에서 리츠를 사기만 하면 자동으로 9%가 적용되는 것이 아니에요. 조문 제2항은 거주자가 특례 대상 내역을 증권사 등에 제출하도록 정해요. 신청 내역이 없으면 증권사가 특례 대상 배당으로 구분할 수 없어서 일반 배당소득으로 원천징수하게 돼요. 투자한 증권사에 신청서를 낸 날짜를 확인해요.
2. 한도를 상품별로 보는 경우: 5천만 원은 상품 하나의 한도가 아니라 한 사람 기준 합계예요. 여러 증권사 계좌에 나눠 투자해도 합산돼요.
3. 투자일부터 3년이 되기 전에 매도하는 경우: 원천징수의무자가 그동안 특례를 받은 세액 상당액을 추징하고, 추징한 세액과 산출근거를 특례를 받은 사람에게 즉시 통보해요(제146조의2 제2항). 배당마다 쌓인 세액 차이를 한꺼번에 내게 될 수 있어서, 매도 전에 투자일부터 3년이 되는 날을 확인해요.
4. 사모 리츠·사모펀드를 포함해 한도를 계산하는 경우: 사모집합투자기구는 대상에서 제외돼요. 상품 설명서에서 공모 여부를 확인해야 해요.
5. 마감을 넘겨 투자하는 경우: 조문상 투자 기한은 2026년 12월 31일이에요. 이후 투자분에 특례를 적용할지는 조문이 연장되는지에 달려 있으므로, 연말 직전에 개정 여부를 확인하는 것이 안전해요.
6. 법인 명의로 투자한 경우에 적용을 기대하는 경우: 이 특례는 거주자(개인)만 대상이에요.

관련 문서

• 고배당주식 배당소득 분리과세 세무
• 금융소득 종합과세 세무
• 분리과세와 종합과세 — 금융소득 2,000만 원 기준선
• 배당소득세 세무