국민주택 공급·건설용역 부가가치세 면제 — 전용 85㎡ 이하

국민주택 건설용역 부가세 면제 뜻과 적용 대상

국민주택규모 이하 주택을 짓는 공사에는 부가가치세가 붙지 않아요. 근거는 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호로, 대통령령으로 정하는 국민주택과 그 주택의 건설용역(대통령령이 정하는 리모델링 용역 포함)의 공급에 부가세를 면제한다고 정해요. 이 호는 같은 항 첫 문단이 정한 적용 종료일 대상(제1호~제3호, 제4호의2, 제4호의5, 제5호 등)에 들어 있지 않아서 적용 종료일이 따로 없어요.

면제를 받는 거래는 두 가지예요.

• 국민주택규모 이하 주택 자체의 공급
• 그 주택의 건설용역, 설계용역, 리모델링 용역

공사를 맡은 시공사는 도급금액에 부가세를 얹지 않고, 세금계산서 대신 계산서를 발급해요. 부가가치세법 제32조 제1항이 세금계산서 발급 대상에서 부가세가 면제되는 공급을 빼기 때문이에요. 면제인지 과세인지는 청구서가 나가기 전에 갈라지므로, 계약 단계에서 세대별 전용면적부터 확인해요.

핵심 기준

기준은 조세특례제한법 시행령 제106조 제4항과 주택법 제2조 제6호가 정해요.

공공 건설 여부와 면제 기준의 관계

주택법 제2조 제5호의 국민주택은 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사가 건설하거나 재정·주택도시기금 지원을 받아 건설하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 뜻해요. 그런데 부가세 면제를 정한 시행령 제106조 제4항 제1호는 주택법 제2조 제1호의 주택으로서 규모가 국민주택규모 이하이기만 하면 된다고 써 있어요. 민간이 짓는 주택이어도 규모가 85㎡ 이하라면 면제 대상으로 읽혀요.

리모델링의 규모 제한

리모델링 용역은 리모델링 전 주택이 국민주택규모 이하여야 해요. 리모델링 후 규모가 국민주택규모를 넘으면서 리모델링 전 규모의 130%를 초과하는 경우는 면제에서 빠져요.

면제 거래의 증빙과 신고

면제 거래라도 증빙 의무는 있어요. 부가세가 면제되는 공급이라도 계산서는 발급해요. 개인사업자는 소득세법 제163조 제1항, 법인은 법인세법 제121조 제1항이 근거이고, 법인이 발급하는 계산서는 전자계산서예요.

과세 공급(국민주택규모 초과 주택)과 면제 공급(국민주택규모 이하)을 함께 하는 시공사는 한 현장에서 두 종류의 공급을 모두 가질 수 있어요. 이때 과세사업과 면세사업에 공통으로 쓰인 매입세액은 부가가치세법 제40조의 공통매입세액 안분 대상이 돼요. 안분 구조는 겸영사업자: 과세·면세 겸업 시 매입세액 안분에서 볼 수 있어요.

매입세액 공제

면제 공급은 면세사업등으로 보아 그 공급에 관련된 매입세액을 매출세액에서 공제하지 않는 것이 일반적이에요(부가가치세법 제39조 제1항 제7호의 '면세사업등에 관련된 매입세액'). 조세특례제한법상 면제 공급에 이 조항을 적용한다는 점을 직접 밝힌 해석은 확인하지 못했으므로, 큰 금액이면 관할 세무서나 세무사에게 확인해요. 시공사가 자재·외주 대금에 대해 받은 세금계산서의 부가세는 환급이나 공제 없이 공사원가에 들어가요. 매입세액을 공제받지 못한다는 점이 영세율과 갈리는 부분이에요. 구분은 영세율과 면세 차이: 매입세액 공제가 갈려요에서 이어서 확인해요.

계산·처리 예시

㈜예시상사는 건설업 등록을 한 시공사예요. 공사 도급금액은 모두 부가세가 붙지 않은 금액 기준이에요.

전용 84㎡ 아파트 신축공사

• 도급금액 1,000,000,000원, 자재·외주 매입 공급가액 400,000,000원, 매입 부가세 40,000,000원

도급금액에 부가세를 얹지 않고 계산서로 청구해요. 매입 부가세 40,000,000원은 공제받지 못하므로 공사원가에 포함해요.

전용 90㎡ 아파트 신축공사(비교)

• 같은 도급금액 1,000,000,000원이라면 과세 대상이라 부가세 1,000,000,000 × 10% = 100,000,000원을 더해 세금계산서(공급가액 1,000,000,000원, 세액 100,000,000원)를 발급해요. 매입 부가세 40,000,000원은 공제 대상이에요.

두 공사의 도급금액이 같아도 시공사가 가져가는 몫은 면제 쪽이 매입 부가세만큼 줄어요. 도급 단가에 이 차이를 반영했는지 계약 전에 점검해요.

자주 하는 실수

• 분양 공고 면적(공급면적)으로 판단해요. 기준은 주거전용면적이에요. 공용 부분이 섞인 공급면적이 아니라 전용면적이 85㎡ 이하인지 확인해요.
• 공공 발주만 면제인 줄 알아요. 시행령 제106조 제4항 제1호는 규모만 정하고 있어요. 민간 발주 주택도 규모가 기준에 들면 면제 대상으로 읽혀요.
• 무등록 하도급까지 면제로 처리해요. 건설용역은 건설산업기본법 등에 따라 등록한 자가 공급하는 것이어야 해요. 등록 요건은 하도급자 선정 단계에서 확인해요.
• 면제인데 세금계산서를 끊어요. 면제 공급은 계산서를 발급해요. 면제 공급은 세금계산서 발급 대상이 아니므로 세금계산서를 끊었다면 계산서로 바로잡아요.
• 매입 부가세를 그대로 공제받아요. 면제 공급에 관련된 매입세액은 공제 대상이 아니에요. 과세와 면제가 섞인 현장은 안분 계산이 필요해요.
• 조문의 건설용역 범위를 넘겨 자재 단순 판매까지 면제로 봐요. 조문 표현은 건설용역이에요. 자재만 납품하는 거래는 별도로 과세 여부를 확인해요.

관련 문서

• 부가세 면세 대상 — 면세 대상 전체 목록
• 면세 계산서 발급 — 면세 공급의 계산서 발급
• 건설업 세무 — 장기공사 수익인식·세금계산서 발급 특례 — 건설업의 부가세와 수익인식
• 겸영사업자: 과세·면세 겸업 시 매입세액 안분 — 과세·면세를 함께 할 때의 매입세액 안분
• 영세율과 면세 차이: 매입세액 공제가 갈려요 — 영세율과 면세의 매입세액 차이