장기수선충당금 — 아파트 임대인·임차인 정산과 계산 방법

장기수선충당금 정산 당사자

아파트 같은 공동주택을 세놓은 집주인과 그 집에 사는 세입자가 해당해요. 관리비 고지서에는 장기수선충당금이 함께 들어 있어 보통 세입자가 매달 내지만, 법적으로 부담할 사람은 소유자예요. 그래서 계약이 끝날 때 정산 문제가 생겨요.

핵심 기준

1. 장기수선충당금 부담 주체

2. 장기수선충당금 계산식(시행령 제31조 제1항·제3항)

요율은 공용부분 내구연한 등을 고려해 관리규약으로 정하고, 금액은 다음 식으로 계산해요.

월간 세대별 장기수선충당금 = [장기수선계획기간 중 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적

적립은 사용검사(또는 사용승인)를 받은 날부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 해요(제6항).

3. 장기수선충당금 사용처(법 제30조 제2항, 시행령 제31조 제5항)

장기수선계획에 따라 쓰고, 관리주체가 사용계획서를 만들어 입주자대표회의 의결을 거쳐요. 입주자 과반수 서면동의가 있으면 하자 분쟁 조정·하자진단 비용 등에도 쓸 수 있어요.

적립금액 기준과 예외

• 적립금액은 장기수선계획으로 정하고, 국토교통부장관이 최소 적립금액 기준을 고시하면 그 기준에 맞아야 해요(시행령 제31조 제4항).
• 건설임대주택을 분양전환한 뒤 관리업무를 넘기기 전까지는 민간임대주택법·공공주택 특별법 시행령의 특별수선충당금 적립요율을 따라요(제2항).
• 건설임대주택에서 분양전환된 단지는 임대사업자가 관리업무를 인계한 달부터 적립해요(제6항 단서).

4. 임대사업자의 장부 처리

임대사업자가 세입자에게 돌려준 장기수선충당금은 소유자로서 부담하는 공동주택 유지 비용이에요. 사업소득 필요경비는 총수입금액에 대응하는 일반적으로 용인되는 통상적인 비용으로 판단해요(소득세법 제27조). 장부에 반영할 때는 반환 영수증과 관리사무소 납부 확인서를 증빙으로 남기고, 필요경비 인정 범위는 국세청 해석을 함께 확인해요.

계산·처리 예시

㈜예시관리가 관리하는 단지의 장기수선계획이에요.

• ㎡당 월 충당금 = 120억 원 ÷ (100,000 × 12 × 30) ≈ 333원
• 세대 월 충당금 ≈ 333원 × 100㎡ = 약 3만 3,300원

세입자 박예시 씨가 2024년 10월부터 2026년 9월까지 24개월 살며 관리비로 충당금을 냈다면, 이사 때 관리사무소에서 납부 확인서를 받아 집주인에게 약 79만 9천 원(3만 3,300원 × 24)을 돌려받아요. 실제 금액은 관리비 고지서의 월별 금액 합계로 확인해요.

이사 때 정산 순서

1. 세입자가 관리사무소에 장기수선충당금 납부 확인서를 요청해요(관리주체는 지체 없이 발급해요).
2. 확인서의 납부 기간·금액을 임대차계약 기간과 맞춰요.
3. 집주인이 보증금을 돌려줄 때 확인 금액을 함께 돌려주고, 영수증이나 이체 기록을 남겨요.
4. 임대사업자는 반환 증빙을 장부 자료로 보관해요.

자주 하는 실수

• 세입자가 낸 충당금을 관리비의 일부라며 돌려주지 않는 것: 시행령은 소유자에게 반환 의무를 줘요.
• 확인서 없이 개월 수로만 계산하는 것: 요율이 중간에 바뀔 수 있어 납부 확인서로 맞춰요.
• 수선유지비와 혼동하는 것: 일상 수선비와 장기수선충당금은 별도 항목이에요.
• 전세보증금에서 상계하면서 기록을 안 남기는 것: 반환 금액과 근거를 계약 종료 서류에 적어 둬요.
• 미분양 세대 충당금을 입주자에게 떠넘기는 것: 분양되지 않은 세대분은 사업주체가 부담해요.
• 요율 변경을 반영하지 않는 것: 요율은 관리규약으로 정하므로 규약이 바뀌면 월 금액도 달라져요.
• 관리비 전체를 돌려받을 수 있다고 보는 것: 시행령 제31조 제8항의 반환 대상은 장기수선충당금이에요. 다른 관리비 항목은 이 조항으로 돌려받는 대상이 아니에요.
• 확인서 발급을 미루는 것: 관리주체는 사용자가 요구하면 지체 없이 확인서를 발급해야 해요.
• 정산 시점을 계약 종료 뒤로 미루는 것: 보증금을 돌려줄 때 함께 정산하면 분쟁이 줄어요.

관련 문서

• 부동산 임대 필요경비
• 주택임대소득 신고
• 주택임대사업자 세무
• 임대차보증금 처리