투자부동산 계정대체 — 용도 변경 증거와 자가사용·재고자산 간 대체
- 용도 변경의 증거(자가사용 개시, 판매 목적 개발 시작, 자가사용 종료, 운용리스 약정)가 있을 때만 대체해요.
- 원가모형은 장부금액을 그대로 승계하고, 공정가치모형은 방향에 따라 간주원가나 재평가 방식으로 처리해요.
- 개발 없이 처분만 결정했거나 재개발해서 계속 투자부동산으로 쓸 때는 대체하지 않아요.
추천 대상 · K-IFRS를 적용하며 임대 부동산이나 본사 건물의 용도를 바꾸려는 회계 담당자
투자부동산 계정대체의 뜻과 적용 대상
투자부동산 계정대체는 장부에 투자부동산으로 올려 둔 부동산을 유형자산(자가사용부동산)이나 재고자산으로 옮기거나, 반대로 옮겨 오는 처리예요. 임대하던 건물을 본사로 쓰기 시작하거나, 본사 건물 일부를 임대로 돌릴 때 등이 대표적이에요. 한국채택국제회계기준(K-IFRS) 기업회계기준서 제1040호(투자부동산) 문단 57~65가 정하고 있고, K-IFRS를 적용하는 회사가 대상이에요.
핵심 기준
용도 변경의 증거가 있을 때만 대체해요
부동산이 투자부동산의 정의를 충족하게 되거나 더는 충족하지 못하게 되고, 용도 변경의 증거가 있을 때만 대체해요(문단 57). 경영진의 의도가 바뀐 것만으로는 증거가 되지 않아요. 문단 57이 드는 증거의 예는 다음과 같아요.
| 용도 변경의 증거 | 대체 방향 |
|---|---|
| 자가사용의 개시, 또는 자가사용을 목적으로 한 개발의 시작 | 투자부동산에서 자가사용부동산으로 |
| 통상적인 영업과정에서 판매할 목적으로 한 개발의 시작 | 투자부동산에서 재고자산으로 |
| 자가사용의 종료 | 자가사용부동산에서 투자부동산으로 |
| 제삼자에 대한 운용리스 제공의 약정 | 재고자산에서 투자부동산으로 |
대체하지 않는 경우
문단 58은 대체하지 않는 두 경우를 정해요.
| 상황 | 분류 |
|---|---|
| 개발하지 않고 처분하기로 결정 | 제거될 때까지 투자부동산으로 계속 분류하고 재고자산으로 재분류하지 않음 |
| 재개발해서 미래에도 투자부동산으로 쓸 계획 | 재개발 기간에도 투자부동산으로 분류하고 자가사용부동산으로 재분류하지 않음 |
대체할 때 쓰는 금액은 평가모형에 따라 달라져요
| 평가모형 | 대체 방향 | 대체 금액과 차액의 처리 |
|---|---|---|
| 원가모형 | 모든 방향 | 대체 전 장부금액을 그대로 승계하고 원가를 바꾸지 않음(문단 59) |
| 공정가치모형 | 투자부동산에서 자가사용부동산·재고자산으로 | 용도 변경 시점의 공정가치가 간주원가(문단 60) |
| 공정가치모형 | 자가사용부동산에서 투자부동산으로 | 시점의 공정가치와 장부금액의 차액을 유형자산 재평가 방식으로 처리(문단 61, 62) |
| 공정가치모형 | 재고자산에서 투자부동산으로 | 차액을 당기손익으로 인식(문단 63) |
자가사용부동산을 공정가치모형 투자부동산으로 옮길 때는 대체 시점까지 감가상각과 손상차손 인식을 마친 뒤에 차액을 계산해요(문단 62). 차액은 이렇게 처리해요.
| 차액의 방향 | 처리 |
|---|---|
| 장부금액이 공정가치보다 큼(감소) | 당기손익으로 인식하되, 재평가잉여금이 있으면 그 금액을 한도로 기타포괄손익에서 감액 |
| 공정가치가 장부금액보다 큼(증가) | 이전에 인식한 손상차손을 한도로 당기손익 인식, 남는 금액은 재평가잉여금(기타포괄손익) |
공정가치로 평가할 자가건설 투자부동산은 건설이나 개발이 끝난 날의 공정가치와 기존 장부금액의 차액을 당기손익으로 인식해요(문단 65).
세무상 장부가액
회계에서 계정을 옮기거나 공정가치로 바꿔도 세법상 장부가액이 따라 바뀌는 것은 아니에요. 법인세법 제42조 제1항은 법인이 자산의 장부가액을 증액하거나 감액(감가상각은 제외)해도 평가일이 속하는 사업연도와 그 후 사업연도의 소득금액을 계산할 때는 평가 전의 가액으로 한다고 정해요. 다만 재고자산 등 대통령령으로 정하는 평가 같은 예외가 있어요. 그래서 공정가치모형에서 대체 시점에 생기는 증가분이나 감소분은 세무조정 대상이 될 수 있어요. 원가모형은 장부금액을 그대로 승계하므로 대체만으로는 이런 차이가 생기지 않아요. 평가이익을 세무조정으로 처리하는 방식은 투자부동산 회계에서도 다뤄요.
계산·처리 예시
원가모형 회사의 임대 건물을 본사로 전환
㈜예시상사는 원가모형을 쓰고 있어요. 임대하던 건물의 취득원가는 500,000,000원, 감가상각누계액은 100,000,000원이에요. 임차인이 나간 뒤 본사 사무실로 쓰기 시작해서 용도 변경의 증거(자가사용 개시)가 생겼다고 해 볼게요. 원가모형이므로 금액은 바꾸지 않고 계정만 옮겨요.
| 구분 | 계정과목 | 차변 | 대변 |
|---|---|---|---|
| 차변 | 건물(유형자산) | 500,000,000 | |
| 대변 | 투자부동산 | 500,000,000 | |
| 차변 | 투자부동산 감가상각누계액 | 100,000,000 | |
| 대변 | 건물 감가상각누계액(유형자산) | 100,000,000 |
장부금액은 대체 전후 모두 400,000,000원이에요.
공정가치모형 회사가 본사 건물을 임대로 전환
㈜예시상사가 공정가치모형을 쓴다고 하고, 본사로 쓰던 건물(취득원가 500,000,000원, 감가상각누계액 100,000,000원) 전체를 비우고 제삼자에게 임대하기로 했어요. 자가사용이 끝났으므로 용도 변경의 증거가 있어요. 대체 시점까지 감가상각을 마친 뒤 공정가치가 450,000,000원이에요. 이전에 인식한 손상차손과 재평가잉여금은 없다고 해요.
- 공정가치 450,000,000원이 장부금액 400,000,000원보다 50,000,000원 커요.
- 이 증가분은 손상차손 환입 한도가 없으므로 모두 재평가잉여금(기타포괄손익)이에요.
| 구분 | 계정과목 | 차변 | 대변 |
|---|---|---|---|
| 차변 | 투자부동산 | 450,000,000 | |
| 차변 | 건물 감가상각누계액 | 100,000,000 | |
| 대변 | 건물 | 500,000,000 | |
| 대변 | 재평가잉여금(기타포괄손익) | 50,000,000 |
대체 시점의 공정가치가 380,000,000원이었다면 감소분 20,000,000원은 재평가잉여금이 없으므로 당기손익(손실)으로 인식해요.
재고자산을 임대로 전환
공정가치모형을 쓰는 ㈜예시상사가 분양 목적으로 보유하던 장부금액 300,000,000원의 재고자산 부동산을 임대하기로 하고 운용리스를 약정했어요. 이때 공정가치가 350,000,000원이면 차액 50,000,000원을 당기손익으로 인식해요.
| 구분 | 계정과목 | 차변 | 대변 |
|---|---|---|---|
| 차변 | 투자부동산 | 350,000,000 | |
| 대변 | 재고자산 | 300,000,000 | |
| 대변 | 투자부동산평가이익 | 50,000,000 |
자주 하는 실수
- 경영진 계획만으로 대체해요. 이사회에서 본사로 쓰겠다고 결정했어도 자가사용을 시작하거나 개발을 시작하기 전에는 증거가 없어요. 대체일을 개발 착수일이나 입주일처럼 확인되는 날로 잡아야 해요.
- 처분 결정 때 재고자산으로 옮겨요. 개발 없이 팔기로만 했다면 처분 전까지 투자부동산으로 남아 있어야 해요(문단 58).
- 원가모형인데 대체하며 평가손익을 인식해요. 원가모형은 장부금액을 승계하므로 대체만으로는 손익이 생기지 않아요.
- 공정가치모형에서 자가사용에서 투자부동산으로 옮길 때 감가상각을 빠뜨려요. 대체 시점까지의 감가상각과 손상차손을 먼저 반영해야 차액이 정확해요.
- 차액을 전부 당기손익으로 처리해요. 자가사용부동산에서 옮기는 증가분은 재평가잉여금이 될 수 있고, 재고자산에서 옮기는 차액만 당기손익이에요.