대표이사 소유 부동산을 법인이 사들일 때 — 감정평가·시가 확인·부당행위 점검 순서

2. 시가를 확인하는 순서

시행령 제89조는 시가를 찾는 방법을 순서대로 둬요. 부동산은 거래소 시세가 없어서 아래 순서가 그대로 적용돼요.

부동산 매매에서는 같은 단지나 인접 지번의 비슷한 거래 사례가 있으면 1번 기준이 되고, 사례가 없으면 감정평가법인의 감정가액을 써요. 감정한 가액이 둘 이상이면 그 평균액이 시가가 되므로, 감정평가를 여러 곳에서 받았다면 받은 가액을 모두 평균에 반영해야 해요. 시가는 거래 행위 당시를 기준으로 판단하므로(시행령 제88조 제2항), 감정평가서의 기준 시점과 매매계약일이 너무 벌어지지 않게 맞춰요.

토지와 건물을 함께 사는데 계약서에서 두 가액이 구분되지 않거나 불분명하면, 시행령 제72조 제2항 제1호에 따라 법 제52조 제2항의 시가에 비례해 안분합니다. 감정평가서에 토지와 건물 감정가가 나뉘어 있으면 그 비율이 안분 기준이 돼요.

3. 이사회 승인

세금과 별개로 상법 제398조는 이사가 자기 또는 제3자의 계산으로 회사와 거래하려면 미리 이사회에서 그 거래의 중요 사실을 밝히고 승인을 받아야 한다고 정해요. 승인은 이사 3분의 2 이상의 수로 해야 하고, 거래의 내용과 절차가 공정해야 해요. 대표이사가 자기 소유 부동산을 회사에 파는 거래는 여기에 해당해요. 이사회 승인 없이 계약을 맺으면 세무 쟁점과 별개로 회사법상 문제가 남으므로, 이사회 의사록에 매매 대상, 가격, 가격 근거(감정평가서)를 함께 적어 둬요.

자본금 총액이 10억원 미만이라 이사를 1명 또는 2명만 둔 회사는 이사회가 없으므로, 제398조의 "이사회"를 "주주총회"로 보아 주주총회에서 승인받습니다(상법 제383조 제1항 단서·제4항). 회사가 어느 쪽인지는 정관과 등기부로 확인해요.

4. 세무조정과 소득 귀속

법인은 특수관계인과 거래한 내용에 관한 명세서를 사업연도마다 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다(법인세법 제52조 제3항). 부인 대상이 되면 법인은 시가와의 차액을 익금에 산입해 소득금액을 계산합니다(시행령 제89조 제5항). 그 금액은 법 제67조에 따라 귀속자에게 처분하는데, 귀속자가 임원이면 상여로 처분합니다(시행령 제106조 제1항 제1호 나목). 대표이사에게 귀속된 경우 대표는 그만큼 근로소득이 생긴 것으로 과세되고, 법인은 근로소득을 지급하는 자로서 소득세를 원천징수해야 합니다(소득세법 제127조 제1항 제4호). 법인세 과세표준을 세무서가 결정·경정하는 경우에는 소득금액변동통지서를 받은 날, 법인이 신고하거나 수정신고하는 경우에는 그 신고일에 상여를 지급한 것으로 보아 원천징수합니다(소득세법 제135조 제4항, 제131조 제2항). 대표가 부담할 소득세액은 대표의 다른 소득과 합산해 정해지므로, 금액은 세무사와 따로 계산해요. 법인이 이 소득세를 대신 내주고 비용으로 처리하면 그 금액이 다시 익금에 산입되어 기타사외유출로 처분되는 경우가 있습니다(시행령 제106조 제1항 제3호 아목).

자산의 세무상 취득가액에서도 시가 초과액은 빠져요. 시행령 제72조 제4항 제3호는 제88조 제1항 제1호에 따른 시가초과액을 취득가액에 포함하지 않는다고 정합니다. 그 결과 건물의 감가상각과 이후 처분 때의 손익 계산은 시가 기준의 취득가액을 바탕으로 해요. 취득세와 등록면허세 같은 부대비용은 매입가액에 더해지는 항목입니다(시행령 제72조 제2항 제1호).

대표 개인 쪽 양도소득세에는 별도 규정이 있습니다. 소득세법 시행령 제167조 제6항은 개인과 법인 사이의 양도 거래에서 대가가 법인세법 시행령 제89조가 정한 시가 범위에 해당해 법인 거래에 법 제52조가 적용되지 않으면, 소득세법 제101조의 부당행위계산도 적용하지 않는다고 정해요. 다만 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 줄인 경우는 예외입니다. 법인 쪽에서 고가매입으로 부인되는 거래라면 대표에게는 양도소득세와 별개로 상여에 대한 소득세 문제가 생기므로, 대표의 세금은 세무사와 함께 따로 계산해요.

5. ㈜예시상사 매입 예시

㈜예시상사가 대표 소유의 토지와 건물을 12억원에 사려 해요. 감정평가법인 두 곳의 감정가액은 9억 8천만원과 10억 2천만원입니다.

3억원에는 못 미치지만 시가의 5%를 넘으므로 시행령 제88조 제3항의 요건을 갖춥니다. 시가 초과 2억원은 익금에 산입되어 대표자 상여로 처분되고, 자산의 취득가액은 10억원에 부대비용을 더한 금액이 돼요. 취득세 등 부대비용이 3천만원이라고 가정하면 세무상 취득가액은 10억 3천만원입니다. 부대비용 3천만원은 이해를 돕는 가정값이며 실제 금액은 취득세 계산서로 확인해요.

시가대로 10억원에 사면 분개와 세무조정이 단순해져요.

이 분개는 부가가치세를 넣지 않은 단순 예시입니다. 건물 매입에 부가가치세가 붙는지는 거래마다 다르므로 세무사에게 별도로 확인합니다.

6. 자주 하는 실수

• 대표가 과거에 산 가격이나 대출 잔액을 기준으로 매매가를 정해요. 시가는 거래 시점의 정상 거래가격이므로, 대표의 취득원가는 기준이 되지 않습니다.
• 감정평가를 한 곳에서만 받고 끝냅니다. 감정한 가액이 둘 이상이면 평균액이 시가이므로, 시가를 입증할 근거를 갖추려면 둘 이상의 감정평가서를 받아 두는 편이 안전해요.
• 계약서에서 토지와 건물 가액을 임의로 나눠요. 건물 가액을 크게 잡으면 감가상각 대상 금액이 커지고, 구분이 불분명하면 시가 비율로 다시 안분됩니다(시행령 제72조 제2항 제1호).
• 이사회 승인 없이 대표 단독으로 계약해요. 상법 제398조는 이사회에서 이사 3분의 2 이상의 승인을 요구하고, 이사가 1명 또는 2명인 회사는 주주총회가 이를 대신합니다.
• 차액이 3억원 미만이라 문제없다고 단정해요. 시가의 5% 이상이면 3억원에 못 미쳐도 대상입니다.
• 감정평가서 기준 시점과 계약일이 멀어져 거래 당시 시가를 입증하지 못해요.

7. 거래 전 점검 목록

• 인근 유사 거래 사례(계약일, 가격, 면적) 수집
• 감정평가법인 2곳 이상의 감정평가서 확보, 기준 시점 확인
• 시가의 5% 및 3억원 기준으로 매매가와의 차액 사전 계산
• 이사회(이사 1명 또는 2명인 회사는 주주총회)에서 거래 사실, 가격, 가격 근거를 밝히고 이사 3분의 2 이상 승인 후 의사록 보관
• 토지·건물 가액 구분과 안분 근거 정리
• 취득세 등 부대비용 계산서 확보
• 시가초과액이 생길 경우 대표자 상여 처분과 원천징수 일정 확인
• 부가가치세 과세 여부 등 개별 거래의 부가세 쟁점은 세무사에게 별도 확인