대표이사 개인 부동산을 법인에 임대할 때 적정 임대료 산정

적정 임대료 산정 — 3가지 방법

1번 — 시가 비교 (가장 안전)

• 주변 유사 사무실·건물 시세 조사
• 부동산 중개인 견적 (3곳 이상)
• 국토교통부 실거래가 (kras.go.kr)
• 유사 거래 시가의 ±10% 이내

2번 — 감정 평가

• 감정평가법인 의뢰 (1건 50~200만)
• 법적 효력 ↑
• 거액 부동산 권장

3번 — 간주 임대료 (법인세법 시행령 §89)

(부동산 시가 × 50% − 보증금) × 정기예금이자율 ÷ 12 = 월 적정 임대료(임대료 시가를 알 수 없을 때)

예시: 시가 10억 부동산 → 월 250만 (10억 × 3% ÷ 12)

단순 계산이지만 시가와 차이 클 수 있음.

사례 — 대표 부동산 회사 임대

조건

• 대표 박OO 명의 부동산 (시가 15억, 사무실)
• 회사가 본사로 사용
• 주변 유사 사무실 임대료: 월 500만

적정 임대료 범위

• 시가 비교: 월 450~550만
• 간주 임대료: 15억 × 3% ÷ 12 = 월 375만
• 권장 임대료: 월 500만 (시가 기준)

잘못된 임대료 설정 시

회계 처리

회사 입장 (월 500만 지급)

(차) 임차료 5,000,000원
(대) 보통예금 5,000,000원

대표 입장

• 월 임대 소득 500만
• 연 6,000만 → 종합소득세 신고 의무
• 경비 (재산세·감가상각·이자) 차감 후 과세

부가가치세

과세 임대 시 대표가 사업자등록 + 세금계산서 발급 → 회사는 매입세액 환급.

보증금·간주임대료

임대 보증금 받으면 간주임대료가 별도 과세돼요.

간주임대료 = 보증금 × 정기예금 이자율 (현재 약 2.5%)

예시: 보증금 5억 → 연 1,250만 간주임대료 → 부가세 + 종합소득세

부당행위계산 부인 적발 시

적발 사유

• 임대료가 시가의 ±5% 초과 차이
• 시가 입증 자료 없음
• 특수관계자 거래 자료 미보관

처분

• 시가까지 임대료 조정
• 차액만큼 익금산입 또는 손금부인
• 법인세·종합소득세·증여세 추징
• 가산세 20~40%

임대 계약서 — 필수 조항

• 임차인 (회사명·사업자번호)
• 임대인 (대표 이름·주민번호)
• 부동산 정보 (주소·평수)
• 임대 기간
• 월 임대료 + 보증금
• 임대료 산정 근거 (시가 비교·감정 첨부)
• 관리비·세금 부담 주체
• 해지·갱신 조건
• 부동산 인감·법인 인감 날인

자주 하는 실수

1. 구두 약정만: 계약서 없이 임대 → 세무서 의심 ↑.
2. 시가 입증 자료 없음: 부동산 중개 견적·실거래가 사본 보관.
3. 임대료 매년 동결: 시가 상승 시 차이 ↑. 매년 검토.
4. 부가세 신고 누락: 사무실 임대는 과세. 대표 부가세 신고 의무.
5. 간주임대료 신고 누락: 보증금 받으면 별도 신고.

다음 단계

1. 회사가 대표·임원 부동산을 임대 중인지 확인.
2. 주변 유사 부동산 임대료 시세 조사 (월 단위).
3. 현재 임대료가 시가의 ±10% 이내인지 점검.
4. 계약서 + 시가 입증 자료 보관.
5. 매년 시가 재검토 + 임대료 조정.

관련 페이지 — 가지급금·인정이자는 가지급금과 가수금 — 발생 원인부터 안전한 정리 방법까지, 임원 보수 한도는 임원 퇴직금 — 정관 정비 안 됐을 때 손금불산입 참사, 특수관계자 거래는 부당행위계산 부인을 참고하세요.