사실상취득가격 — 취득세 과세표준에 들어가는 간접비용과 법인·개인 차이
- 취득세 과세표준은 매매대금과 시행령 제18조 제1항의 간접비용 합계예요.
- 건설자금 이자, 할부 이자, 중개보수는 법인 취득에만 포함되고 법인 아닌 자는 제외돼요.
- 부가가치세, 판매비용, 이주비 같은 보상금은 사실상취득가격에 넣지 않아요.
추천 대상 · 법인 명의로 부동산을 취득해 취득세를 신고하는 회계 담당자와 사업자
사실상취득가격 뜻과 적용 대상
부동산을 매매나 교환처럼 대가를 주고 승계취득하면 취득세 과세표준은 사실상취득가격이에요. 지방세법 제10조의3 제1항은 취득 시기 이전에 납세의무자 등이 거래 상대방이나 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 것을 취득당시가액으로 한다고 정해요. 계약서에 적은 매매대금만이 아니라 그 부동산을 취득하려고 쓴 돈 중 법령이 정한 항목이 함께 들어가는 구조예요.
시행령 제18조 제1항은 이 가격을 직접비용과 간접비용의 합계액으로 정의해요. 직접비용은 매매대금처럼 거래 상대방에게 지급하는 취득 대가이고, 간접비용은 아래 표의 항목들이에요. 같은 간접비용이라도 취득하는 사람이 법인인지 아닌지에 따라 들어가는 범위가 달라져요.
핵심 기준
간접비용으로 열거된 항목은 시행령 제18조 제1항 각 호예요.
| 호 | 항목 | 법인 | 법인 아닌 자 |
|---|---|---|---|
| 1호 | 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 유사한 금융비용 | 포함 | 제외 |
| 2호 | 할부 또는 연부 계약에 따른 이자 상당액과 연체료 | 포함 | 제외 |
| 3호 | 농지보전부담금, 미술작품 설치·문화예술진흥기금 출연액, 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용 | 포함 | 포함 |
| 4호 | 취득에 필요한 용역을 받고 지급하는 용역비·수수료 | 포함 | 포함 |
| 5호 | 취득대금 외에 당사자 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 | 포함 | 포함 |
| 6호 | 주택도시기금법에 따라 매입한 국민주택채권을 취득 이전에 양도해서 생긴 매각차손 | 포함 | 포함 |
| 7호 | 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수 | 포함 | 제외 |
| 8호 | 붙박이 가구·가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지·증대시키는 설비·시설 설치비용 | 포함 | 포함 |
| 9호 | 정원 또는 부속시설물 등을 조성·설치하는 비용 | 포함 | 포함 |
| 10호 | 1호부터 9호까지의 비용에 준하는 비용 | 포함 | 포함 |
법인 아닌 자가 취득하면 1호, 2호, 7호 금액을 뺀다는 내용은 시행령 제18조 제1항 단서에 있어요. 그래서 개인은 건설자금 이자, 할부 이자, 중개보수가 과세표준에서 빠지고, 법인은 모두 들어가요.
사실상취득가격에 포함하지 않는 비용은 시행령 제18조 제2항에 따로 열거돼 있어요.
| 제외 항목 | 내용 |
|---|---|
| 판매 비용 | 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등과 관련 부대비용 |
| 이용자 분담금 | 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 법률에 따라 분담하는 비용 |
| 별개 권리 보상 | 이주비, 지장물 보상금처럼 취득물건과 별개의 권리에 관한 보상 성격의 비용 |
| 부가가치세 | 건물 매매에 붙는 부가가치세 |
두 가지는 계산할 때 꼭 확인해야 해요. 취득대금을 일시급 등으로 지급해서 일정액을 할인받았다면 할인된 금액을 기준으로 해요(시행령 제18조 제1항 단서). 비용을 낸 사람은 납세의무자 본인만이 아니라 신탁 위탁자, 납세의무자의 특수관계인, 취득을 지원하려고 보조금 등을 지급한 자, 건축물 준공 전에 건축주 지위를 넘긴 자, 납세의무자 대신 비용을 낸 자까지 포함돼요(지방세법 제10조의3 제1항, 시행령 제18조 제3항).
부당행위계산과 무상취득의 차이
사실상취득가격은 유상승계취득에만 적용돼요. 특수관계인 사이 거래로 취득에 대한 조세 부담을 부당하게 줄였다고 인정되면 지방자치단체장은 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있어요(지방세법 제10조의3 제2항). 시가인정액을 산정하기 어려우면 시가표준액을 써요.
증여 같은 무상취득의 취득당시가액은 이와 달리 시가인정액을 기준으로 하고, 상속은 시가표준액을 써요. 대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산은 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 정하는 가액으로 해요(지방세법 제10조의2 제1항, 제2항). 무상취득과 유상취득이 섞인 부담부증여는 채무부담액에는 사실상취득가격을, 나머지에는 시가인정액을 적용해요(같은 조 제6항).
계산·처리 예시
㈜예시상사가 사옥으로 쓸 건물을 매매로 취득하는 상황이에요. 거래 내용은 아래와 같다고 가정해요.
| 항목 | 금액 | 과세표준 포함 여부 |
|---|---|---|
| 매매대금(부가가치세 제외) | 1,000,000,000원 | 포함(직접비용) |
| 부가가치세 | 100,000,000원 | 제외(시행령 제18조 제2항 제4호) |
| 공인중개사 중개보수(부가가치세 제외) | 4,500,000원 | 포함(7호) |
| 할부 계약에 따른 이자 | 12,000,000원 | 포함(2호) |
| 국민주택채권 매각차손 | 2,000,000원 | 포함(6호) |
법인인 ㈜예시상사의 사실상취득가격은 1,000,000,000 + 4,500,000 + 12,000,000 + 2,000,000 = 1,018,500,000원이에요. 같은 거래를 법인이 아닌 개인이 했다면 중개보수와 할부 이자가 빠져서 1,000,000,000 + 2,000,000 = 1,002,000,000원이에요. 과세표준이 16,500,000원 차이 나는 셈이에요.
취득세 과세표준과 회계상 취득원가는 서로 다른 기준이라서 위 표를 그대로 장부 금액으로 쓰면 안 돼요. 일반기업회계기준 문단 10.8은 유형자산의 취득원가를 구입원가에 자산을 가동할 장소와 상태에 이르게 하는 데 직접 관련되는 원가를 더해 정하고, 취득세 등 제세공과금을 그 항목(⑺)으로 열거해요. 중개보수가 이 원가에 드는지는 문단에 따로 열거돼 있지 않아서 회사의 회계 정책과 감사인 판단에 따라 정해요. 아래는 중개보수를 건물 취득원가에 가산하는 경우를 예로 든 분개예요.
| 구분 | 차변 | 대변 |
|---|---|---|
| 중개보수 지급 | 건물 4,500,000원 | 보통예금 4,500,000원 |
자주 하는 실수
- 매매계약서의 매매대금만 과세표준으로 신고해요. 법인이 건설자금 이자, 할부 이자, 중개보수, 의무 부담금을 빼면 과세표준이 낮게 신고돼서 나중에 추징될 수 있어요.
- 개인 취득과 법인 취득을 구분하지 않아요. 개인은 건설자금 이자, 할부 이자, 중개보수가 제외돼요. 법인용 계산표를 개인에게 그대로 쓰면 과대 신고가 돼요.
- 부가가치세를 과세표준에 넣어요. 건물 매매의 부가가치세는 제외 항목이에요.
- 일시급 할인을 반영하지 않아요. 취득대금을 한 번에 지급해서 할인받았다면 할인된 금액이 기준이에요.
- 제3자가 낸 비용을 빼먹어요. 특수관계인이나 취득을 지원한 자가 대신 낸 비용도 사실상취득가격에 들어갈 수 있어요.
- 특수관계인과 거래하면서 시가와 동떨어진 가격으로 계약해요. 부당행위계산으로 인정되면 시가인정액으로 과세표준이 결정될 수 있어요.