이축권 양도 과세 — 토지·건물과 함께 팔면 양도소득, 따로 평가해 신고하면 기타소득
- 토지·건물과 함께 양도하는 이축권은 기타자산으로 양도소득세 과세 대상이에요.
- 감정평가법인등의 감정가액(둘 이상이면 평균액)을 구분해 신고하면 양도소득에서 제외돼요.
- 별도 평가한 이축권은 다음 연도 5월 종합소득세 확정신고에 기타소득으로 넣어요.
추천 대상 · 개발제한구역 주택·건물과 이축권을 함께 팔려는 개인과 이를 상담하는 회계 담당자
이축권 양도 과세의 뜻과 적용 대상
이축권은 개발제한구역 안의 건축물을 다른 곳으로 옮겨 지을 수 있는 권리예요. 소득세법은 이 가운데 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조 제1항 제2호(취락지구로의 이축)와 제3호의2(공익사업으로 철거되는 건축물 중 취락지구로 이축이 곤란한 건축물을 취락지구가 아닌 지역으로 이축)에 따른 권리만 "이축권"으로 정해 두었어요(소득세법 제94조 제1항 제4호 마목).
핵심은 이축권을 어떻게 팔았느냐예요. 같은 이축권이라도 아래 두 갈래에서 소득 종류와 신고 시기가 갈려요.
- 토지나 건물과 함께 팔면서 이축권 가액을 따로 평가하지 않은 경우: 이축권도 양도소득세 과세 대상이에요. 이때 이축권은 소득세법상 기타자산에 들어가요.
- 이축권 가액을 따로 평가해서 신고한 경우: 그 이축권 가액은 양도소득에서 빠져요. 국세청은 이 경우를 양도소득이 아니므로 종합소득세(기타소득)로 신고해야 하는 것으로 안내해요.
적용 대상은 개발제한구역 주택·건물을 가진 개인이에요. 이축권만 떼어서 팔고 토지나 건물은 넘기지 않는 경우는 양도소득세 과세 대상이 아니라는 것이 국세청 안내예요.
마목의 이축권 규정은 2019년 12월 31일 소득세법 개정으로 들어왔고, 별도 평가 방법을 정한 시행령 제158조의2는 2020년 2월 11일에 새로 만들어졌어요. 오래전에 계약한 거래에는 개정 전 규정이 적용될 수 있으니, 계약 시점이 2020년 이전이면 경과규정을 따로 확인해야 해요.
핵심 기준
| 구분 | 토지·건물과 함께 양도, 별도 평가 없음 | 토지·건물과 함께 양도, 별도 평가해 신고 |
|---|---|---|
| 소득 종류 | 양도소득(기타자산) | 이축권 가액은 기타소득, 토지·건물은 양도소득 |
| 근거 | 소득세법 제94조 제1항 제4호 마목 본문 | 같은 호 마목 단서, 소득세법 시행령 제158조의2 |
| 세율 | 기본세율(소득세법 제104조 제1항 제1호) | 이축권은 종합소득세 기본세율, 토지·건물은 양도소득세 |
| 기본공제 | 연 250만 원(소득세법 제103조 제1항 제1호) | 양도소득 쪽만 해당 |
| 신고 기한 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월(소득세법 제105조 제1항 제1호) | 양도소득은 같은 기한, 기타소득은 다음 연도 5월 |
별도 평가로 인정받으려면 시행령이 정한 방법을 따라야 해요. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있어야 하고, 감정가액이 둘 이상이면 그 평균액을 구분해서 신고해요(소득세법 시행령 제158조의2). 매매계약서에서 이축권 몫을 임의로 나눠 적기만 한 것은 별도 평가가 아니에요. 국세청도 감정 없이 계약서로 가격을 나눈 경우에는 건물 등과 함께 양도소득세로 신고하도록 안내해요.
별도 평가로 기타소득이 될 때의 신고 절차
이축권 가액을 따로 평가해 신고하면 소득이 두 부분으로 나뉘어요.
- 토지·건물 양도가액: 양도소득세로 예정신고해요. 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이에요. 국세청 안내에 따르면 홈택스 전자신고나 서면 제출 모두 가능하고, 계약서와 이축권 평가서 등을 첨부해요.
- 이축권 가액: 기타소득금액을 계산해 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일 사이 종합소득 과세표준 확정신고에 합산해요(소득세법 제70조 제1항). 기타소득금액은 총수입금액에서 필요경비를 뺀 금액이에요(소득세법 제21조 제3항).
기타소득금액이 건별로 5만 원 이하면 과세하지 않아요(소득세법 제84조 제3호). 이축권 거래는 이 금액을 훨씬 넘는 경우가 대부분이에요. 종합소득에 다른 소득이 있다면 이축권 기타소득이 그 위에 합산돼 세율 구간이 올라갈 수 있다는 점은 미리 확인해야 해요.
기타소득금액을 계산할 때 필요경비는 실제로 쓴 비용이 증빙으로 확인돼야 인정돼요. 시행령 제87조는 기타소득 종류별로 의제 필요경비 비율을 따로 정하는데, 별도 평가한 이축권 기타소득에 의제 비율이 적용되는지와 대금을 받을 때 원천징수가 필요한지는 이 글에서 확인하지 못했어요. 신고 전에 관할 세무서에 확인해요.
기타소득의 필요경비 일반 규정은 기타소득 필요경비 세무에서, 양도소득 쪽 필요경비는 양도소득세 필요경비 세무에서 볼 수 있어요.
계산·처리 예시
개발제한구역 주택 소유자 A씨가 2026년 10월 20일에 토지·건물과 이축권을 합쳐 6억 5천만 원에 넘겼다고 가정해요. 감정평가법인 두 곳이 이축권을 각각 9,000만 원과 1억 1,000만 원으로 감정했어요. 취득 관련 비용은 아래 표의 가정값을 써요.
| 항목 | 금액 | 계산 |
|---|---|---|
| 이축권 감정가액 평균 | 1억 원 | (9,000만 원 + 1억 1,000만 원) ÷ 2 |
| 토지·건물 양도가액 | 5억 5천만 원 | 6억 5천만 원 − 1억 원 |
| 이축권 필요경비(가정) | 2,000만 원 | 증빙으로 확인되는 금액을 가정 |
| 이축권 기타소득금액 | 8,000만 원 | 1억 원 − 2,000만 원 |
신고 기한은 이렇게 돼요.
| 구분 | 신고·납부 시기 |
|---|---|
| 토지·건물 양도소득세 예정신고 | 2026년 12월 31일까지(10월 31일부터 2개월) |
| 이축권 기타소득 확정신고 | 2027년 5월 1일부터 5월 31일까지 |
별도 평가 없이 6억 5천만 원 전체를 양도가액으로 신고하면 이축권 몫 1억 원도 양도차익 계산에 들어가요. 두 방식 중 세금이 더 적은 쪽은 취득가액, 보유기간, 다른 종합소득 규모에 따라 달라져요. 별도 평가는 이축권의 소득 종류를 바꾸는 선택이라서, 감정평가를 받기 전에 두 경우의 세액을 비교해 보는 것이 좋아요.
자주 하는 실수
- 계약서에 이축권 가격을 따로 적으면 별도 평가로 알아요. 감정평가법인등의 감정가액이 없으면 양도소득에서 빠지지 않아요. 바른 처리는 감정평가를 받고 그 가액(둘 이상이면 평균액)을 구분해서 신고하는 거예요.
- 이축권만 따로 팔았는데 양도소득세로 신고해요. 토지나 건물 없이 이축권만 넘기면 양도소득세 과세 대상이 아니라는 것이 국세청 안내예요. 이 경우 소득 종류는 기타소득 쪽에서 확인해야 해요.
- 양도소득세 예정신고만 하고 이축권 기타소득 확정신고를 빠뜨려요. 별도 평가로 나눈 이축권 가액은 다음 연도 5월 종합소득세 신고에 넣어야 해요.
- 기타소득의 필요경비를 임의 비율로 잡아요. 종류별 의제 비율은 시행령 제87조에 정해져 있고, 이축권에 적용되는지 확인되지 않은 비율은 쓰지 않아요. 바른 처리는 증빙으로 확인되는 실제 비용으로 계산하고, 의제 적용 여부는 세무서에 확인하는 거예요.
- 신고 기한을 놓쳤을 때 포기해요. 기한이 지나도 기한 후 신고가 가능하고, 국세청 안내에 따르면 6개월 이내에 신고하면 무신고 가산세를 일부 감면받아요.