착한임대인 세액공제 — 상가 임대료를 깎아 준 임대인의 소득세·법인세 공제

착한임대인 세액공제 대상

상가건물에 대한 부동산임대업으로 사업자등록을 한 임대인이 소상공인 임차인에게 받는 임대료를 깎아 준 경우예요. 조세특례제한법 제96조의3은 이 인하액의 일부를 소득세나 법인세에서 빼 줘요. 흔히 '착한임대인 세액공제'라고 불러요. 공제기간은 2020년 1월 1일부터 2028년 12월 31일까지예요.

핵심 기준

1. 임대인 요건

소득세법·법인세법·부가가치세법에 따라 상가건물 부동산임대업 사업자등록을 한 자예요. 대상 건물은 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 본문의 상가건물이에요.

2. 임차인 요건(시행령 제96조의3 제3항)

다음을 모두 갖춰야 해요.

임대차계약이 끝나기 전에 폐업한 임차인도, 폐업 전에 위 요건을 갖췄고 2021년 1월 1일 이후 계약기간이 남아 있었다면 포함돼요.

3. 공제액

• 임대료 인하액 = 인하 직전 계약 기준 임대료(공제기간 해당분) − 실제로 받았거나 받기로 해 수입금액이 된 임대료. 보증금을 임대료로 환산한 금액은 빼요.
• 기준소득금액(개인) = 종합소득금액 + 임대료 인하액

4. 공제 배제·추징(시행령 제96조의3 제6항~제7항)

인하 직전 계약보다 임대료나 보증금을 올리면 공제를 적용하지 않아요. 계약을 갱신·재계약한 경우에는 인하 직전 계약 금액의 5%를 넘게 올린 경우예요. 과세연도 중 인상하면 그 해 공제를 받지 못하고, 과세연도 종료일 이후 6개월 이내에 인상하면 이미 공제받은 세액을 추징해요.

5. 신청

과세표준신고와 함께 세액공제신청서에 다음 서류를 붙여 내요(시행령 제96조의3 제8항).

1. 인하 직전 임대차계약서, 2020년 1월 1일 이후 갱신한 계약서 사본
2. 인하 합의를 증명하는 확약서·약정서·변경계약서
3. 세금계산서·금융거래내역 등 임대료 지급 확인 서류
4. 임차인이 소상공인이고 제외 업종이 아님을 소상공인시장진흥공단이 확인하는 서류

계산·처리 예시

개인 임대사업자 김예시 씨는 2019년부터 같은 음식점 임차인에게 월 300만 원을 받다가, 2026년 1월부터 12월까지 월 200만 원으로 깎아 줬어요. 2026년 종합소득금액은 6,000만 원이에요.

2027년 3월에 재계약하면서 임대료를 인하 직전보다 5%를 넘게 올리면, 2026년 과세연도 종료일 이후 6개월 이내 인상이라 2026년에 공제받은 세액이 추징될 수 있어요.

기준소득금액이 1억 원을 넘는 경우도 볼게요. 같은 조건에서 종합소득금액이 1억 2,000만 원이면 기준소득금액은 1억 3,200만 원(1억 2,000만 원 + 1,200만 원)이라 공제율 50%가 적용돼요. 이때 공제액은 1,200만 원 × 50% = 600만 원이에요.

법인 임대인도 같은 조문으로 법인세에서 공제받을 수 있고, 신청은 법인세 과세표준신고와 함께 해요.

자주 하는 실수

• 2021년 7월 이후 들어온 임차인을 포함하는 것: 2021년 6월 30일 이전부터 계속 임차해야 해요.
• 보증금 인하분을 인하액에 넣는 것: 보증금 환산액은 제외해요.
• 소상공인 확인 서류를 빠뜨리는 것: 소상공인시장진흥공단 확인 서류가 필요해요.
• 재계약 인상 한도를 무시하는 것: 5%를 넘게 올리면 공제가 막히거나 추징돼요.
• 특수관계인 임차인을 포함하는 것: 가족·관계회사 임차인은 대상이 아니에요.
• 인하 합의 서류를 말로만 두는 것: 확약서·약정서·변경계약서처럼 공제기간 동안 인하에 합의한 사실을 증명하는 서류가 신청 요건이에요.
• 공제기간 밖 인하분을 넣는 것: 공제기간(2020년 1월 1일~2028년 12월 31일)에 해당하는 기간의 인하액만 계산해요.
• 임차인이 폐업했다고 바로 제외하는 것: 폐업 전 요건을 갖췄고 2021년 1월 1일 이후 계약기간이 남아 있었다면 대상일 수 있어요.

관련 문서

• 상가임대 부가세
• 부동산임대업 세무
• 부동산 임대 세금
• 법인세 세액공제·감면 종류