대도시 중과 제외 업종 — 과밀억제권역 법인 부동산 취득세 중과 예외

대도시 중과 제외 업종 뜻과 적용 대상

대도시 중과 제외 업종은 지방세법 제13조 제2항 단서가 정한 예외예요. 같은 항 본문은 대도시에서 법인을 설립하거나 지점·분사무소를 설치하거나 본점·주사무소를 대도시 밖에서 안으로 옮기면서 부동산을 취득하는 경우, 또 대도시에서 공장을 신설하거나 증설하면서 부동산을 취득하는 경우에 취득세를 중과해요. 그런데 대도시에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령이 정하는 업종에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하면 중과하지 않고 제11조의 일반 세율을 적용해요.

여기서 대도시는 수도권정비계획법 제6조의 과밀억제권역을 말해요. 다만 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률을 적용받는 산업단지는 대도시에서 제외돼요(지방세법 제13조 제2항 단서). 과밀억제권역의 구체적인 범위는 수도권정비계획법 시행령 제9조가 별표 1로 정해요. 별표 1(2017. 6. 20. 개정본으로 확인)은 과밀억제권역의 첫 지역으로 서울특별시를 구역 제한 없이 열거하고, 인천광역시와 경기도 일부 시는 제외 지역이나 해당 동을 따로 적어 놓았어요. 그래서 서울에 있는 법인은 대도시 요건에 들고, 경기·인천 소재 사옥은 주소가 별표 1에 드는지 먼저 확인해야 해요.

서울에 있는 법인이 사옥을 사면 무조건 중과되는 것은 아니에요. 중과는 대도시에서 법인을 설립하거나 지점을 설치하거나 전입한 법인이 그에 따라 부동산을 취득하는 경우가 대상이에요. 수도권 안에서 서울특별시 밖에 있던 법인이 서울특별시로 옮겨 오는 것도 대도시로의 전입으로 봐요(지방세법 제13조 제2항 제1호). 시행령 제27조 제3항은 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 하는 업무용·비업무용, 사업용·비사업용의 모든 부동산 취득을 포함해요. 그 범위에 들어오면서 제외 업종에도 해당하지 않을 때 중과가 문제가 돼요.

핵심 기준

중과 세율과 제외 업종 적용 결과는 아래와 같아요.

제외 업종의 목록은 지방세법 시행령 제26조 제1항에 37개 호로 열거돼 있어요. 회계 담당자가 자주 마주치는 업종은 아래와 같아요.

위 표는 일부이고 전체 목록은 시행령 제26조 제1항 각 호를 직접 확인해야 해요. 시행령은 업종을 근거 법령이 정한 사업으로 열거하므로, 사업자등록증의 업태·종목이 비슷해 보여도 그 법령상 사업에 해당하는지를 따로 확인해야 해요. 등록·신고·고시 요건이 붙은 업종은 그 요건을 갖췄는지도 같이 봐야 해요.

직접 사용 요건과 사후관리

제외 업종이라는 이유만으로 영구히 중과를 면하는 것은 아니에요. 지방세법 제13조 제3항은 제외 업종 취득 이후 아래 경우에는 해당 부분에 중과 세율을 적용하도록 해요.

주택건설사업은 직접 사용해야 하는 기한과 다른 용도 사용이 금지되는 기간이 3년이에요(시행령 제26조 제3항). 임대가 불가피한 업종은 임대해도 직접 사용으로 보는데, 전기통신사업자가 설비를 공동 사용하려고 하는 임대와 관계 법령상 임대가 허용되는 유통산업 매장 등 임대 부분이 해당해요(지방세법 제13조 제4항, 시행령 제26조 제4항).

법인의 설립 시기를 따질 때는 두 가지 예외를 알아 두면 좋아요. 분할등기일 현재 5년 이상 계속 사업한 대도시 내국법인이 일정 요건을 갖춰 분할로 법인을 설립하면 중과 대상으로 보지 않아요(시행령 제27조 제4항). 대도시에서 설립 후 5년이 지난 법인끼리 합병하는 경우에도 중과 대상으로 보지 않아요(시행령 제27조 제5항).

계산·처리 예시

설립한 지 3년 된 ㈜예시상사는 과밀억제권역에 있는 사무용 건물을 20억 원에 유상취득했어요. 업종은 소프트웨어 진흥법상 소프트웨어사업이고, 취득 목적은 이 사업에 직접 쓰는 사옥이에요. 비주택 건물의 유상 취득 표준세율은 1천분의 40이라고 보고 계산해 볼게요(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목).

제외 업종이면 중과 대비 80,000,000원을 아끼는 셈이에요. 그런데 취득 후 1년 이내에 건물의 20%에 해당하는 4억 원 부분을 다른 회사에 임대했다고 가정하면, 소프트웨어사업은 임대가 불가피한 업종이 아니라서 그 부분은 직접 사용이 아니게 돼요. 해당 부분에 중과를 적용하면 아래와 같아요.

위 금액은 취득세만 계산한 것이고, 취득세에 함께 따라붙는 농어촌특별세와 지방교육세는 포함하지 않았어요. 일반기업회계기준 문단 10.8은 취득세 등 취득과 직접 관련된 제세공과금을 유형자산 취득원가 항목으로 열거해요. 아래 분개는 추가 납부분도 같은 방식으로 건물 원가에 가산하는 경우를 예로 든 것이고, 실제 처리는 회사의 회계정책에 따라 달라져요.

자주 하는 실수

• 대도시에서 사옥을 사면 무조건 중과된다고 생각해요. 중과는 법인 설립·지점 설치·전입 이후 5년 이내의 취득, 또는 공장 신설·증설 같은 조건에 해당해야 해요. 법인 설립·지점 설치·전입에 따른 중과는 그 이후 5년 이내 취득이 대상이라서, 5년이 지난 법인의 일반 부동산 취득은 이 부분의 중과 대상이 아니에요.
• 사업자등록증의 업종만 보고 제외 업종이라고 판단해요. 시행령 제26조 제1항에 열거된 사업에 해당하는지와 붙은 요건을 갖췄는지를 확인해야 해요.
• 취득 후 일부를 임대해요. 임대가 불가피한 업종이 아니면 임대한 부분은 직접 사용이 아니라서 중과 세율이 적용돼요.
• 취득 후 1년 안에 직접 사용을 시작하지 않아요. 정당한 사유 없이 1년이 지나도록 직접 사용하지 않으면 중과 대상이 돼요.
• 개인사업자의 법인 전환에서 전환 후 추가로 취득해요. 제조업의 법인 전환은 전환 전 부동산 가액을 넘는 부분과 전환 이후 취득분은 제외 업종 혜택을 받지 못해요.
• 전입한 법인의 업종 예외를 잘못 적용해요. 기술혁신형 중소기업 사업은 대도시 밖에서 대도시로 전입하는 경우를 제외해요.

관련 문서

• 취득세 중과 세무: 다주택·법인 주택 취득은 무거워요
• 부동산 취득세 중과 세무: 다주택·법인·사치성 재산
• 취득세
• 등록면허세 세무: 등기·등록과 인허가에 붙는 지방세
• 사업용 부동산 취득세·재산세 세무: 취득 신고, 보유 과세, 자산 처리