부동산과다보유법인 주식 양도 — 과점주주 50% 기준 기타자산 과세
- 부동산등이 자산총액의 100분의 50 이상인 법인의 과점주주가 주식등의 100분의 50 이상을 과점주주 외의 자에게 양도하면 기타자산이에요.
- 골프장업·스키장업·부동산업 등은 부동산등 비율이 100분의 80 이상이면 주식 양도만으로 기타자산이 돼요.
- 기타자산은 기본세율 6~45%를 적용하고 장기보유 특별공제는 없으며, 비사업용 토지 비율이 100분의 50 이상이면 세율이 10%포인트 올라가요.
추천 대상 · 부동산 비중이 큰 비상장법인 주식을 사고팔려는 주주와 이를 상담하는 회계 담당자
부동산과다보유법인 주식 양도의 뜻과 적용 대상
자산 대부분이 토지와 건물인 법인의 주식은 주식으로 팔아도 주식 세율을 적용하지 않는 경우가 있어요. 소득세법은 이런 주식을 기타자산으로 분류해서 부동산을 양도할 때와 같은 방식으로 과세해요(소득세법 제94조 제1항 제4호). 조문에는 부동산과다보유법인이라는 이름이 없고, 법인의 자산총액에서 부동산등이 차지하는 비율로 요건을 정해요.
부동산등은 소득세법 제94조 제1항 제1호·제2호의 자산이에요. 토지와 건물, 그리고 부동산을 취득할 수 있는 권리·지상권·전세권·등기된 부동산임차권이 여기에 들어가요.
기타자산이 되는 주식은 두 가지예요.
| 구분 | 법인 요건 | 양도 요건 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 다목 | 자산총액 중 부동산등 가액 비율 100분의 50 이상 | 과점주주가 주식등의 100분의 50 이상을 과점주주 외의 자에게 양도 | 소득세법 제94조 제1항 제4호 다목 |
| 라목 | 골프장업·스키장업 등 체육시설업, 휴양시설관련업 관광사업, 부동산업·부동산개발업을 하는 법인으로서 자산총액 중 부동산등 비율(다목 1)·2)의 합계액 기준) 100분의 80 이상 | 양도하는 주식등 | 소득세법 제94조 제1항 제4호 라목, 시행령 제158조 제8항 |
라목은 다목과 달리 과점주주 여부나 양도 비율을 따지지 않고, 해당 법인의 주식등을 양도하면 기타자산이에요.
핵심 기준
과점주주의 범위와 양도 비율
법인의 주주 1인과 시행령이 정한 기타주주가 가진 주식등의 합계가 법인 전체의 100분의 50을 초과하면, 그 주주 1인과 기타주주가 과점주주예요(시행령 제158조 제1항). 양도 비율은 다음처럼 계산해요.
- 과점주주가 주식등을 여러 번에 나눠 과점주주 외의 자에게 양도해도, 과점주주 중 1인이 양도하는 날부터 소급해 3년 안의 양도분을 합산해 100분의 50 이상이면 적용해요. 이때 요건은 합산 기간의 최초 양도일 현재 주식 합계액과 자산총액으로 판정해요(시행령 제158조 제2항).
- 과점주주가 다른 과점주주에게 양도한 뒤 양수한 과점주주가 과점주주 외의 자에게 다시 양도하는 경우도 포함해요. 과점주주 외의 자에게 양도한 주식이 100분의 50 이상이 된 날부터 소급해 3년 안에 과점주주 간 양도가 있으면 해당해요(제3항).
자산총액과 부동산등 비율
| 항목 | 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 자산총액 | 법인의 장부가액. 토지·건물의 기준시가가 장부가액보다 크면 기준시가 | 시행령 제158조 제4항 |
| 자산총액에서 제외 | 법인세법 시행령에 따른 일부 무형자산, 양도일부터 소급 1년 안에 차입금·증자 등으로 늘어난 현금·대여금·일정한 금융재산 | 시행령 제158조 제4항 각 호 |
| 가지급금·가수금 | 동일인에 대한 가지급금 등과 가수금이 함께 있으면 상계한 금액으로 계산(상환기간·이자율 약정이 각각 있으면 상계하지 않음) | 시행령 제158조 제5항 |
| 부동산등 합계액 | 부동산등의 가액 + 보유 다른 법인 주식가액 × 그 법인의 부동산등 보유비율 | 소득세법 제94조 제1항 제4호 다목 1)·2) |
다른 법인은 부동산등 보유비율이 100분의 50 이상인 법인이거나, 라목의 사업을 하면서 보유비율이 100분의 80 이상인 법인이에요(시행령 제158조 제6항).
세율
기타자산에는 주식 세율이 아니라 토지·건물과 같은 기본세율을 적용해요. 소득세법 제104조 제1항 제1호가 제55조 제1항의 세율을 정해요.
| 양도소득 과세표준 | 기본세율 |
|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% |
| 1,400만 원 초과 5,000만 원 이하 | 84만 원 + 1,400만 원 초과액의 15% |
| 5,000만 원 초과 8,800만 원 이하 | 624만 원 + 5,000만 원 초과액의 24% |
| 8,800만 원 초과 1억 5,000만 원 이하 | 1,536만 원 + 8,800만 원 초과액의 35% |
| 1억 5,000만 원 초과 3억 원 이하 | 3,706만 원 + 1억 5,000만 원 초과액의 38% |
| 3억 원 초과 5억 원 이하 | 9,406만 원 + 3억 원 초과액의 40% |
| 5억 원 초과 10억 원 이하 | 1억 7,406만 원 + 5억 원 초과액의 42% |
| 10억 원 초과 | 3억 8,406만 원 + 10억 원 초과액의 45% |
법인의 자산총액 중 비사업용 토지의 가액이 100분의 50 이상이면, 다목 또는 라목 주식의 세율은 위 표에 10%포인트를 더한 16~55%예요(소득세법 제104조 제1항 제9호, 시행령 제167조의7).
신고와 공제
- 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 해요(소득세법 제105조 제1항 제1호). 확정신고는 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지예요(제110조 제1항).
- 양도소득 기본공제는 토지·건물·부동산에 관한 권리·기타자산 소득을 합쳐 연 250만 원이에요(제103조 제1항 제1호).
- 장기보유 특별공제는 제94조 제1항 제1호 자산(토지·건물)에 적용하는 공제라서 기타자산인 이 주식에는 적용하지 않아요(제95조 제2항).
계산·처리 예시
㈜예시상사는 비상장 법인이에요. 주주 갑이 주식 60%를 가지고 있어서 단독으로 과점주주 요건(100분의 50 초과)을 충족해요.
법인 요건 판정
| 자산 | 장부가액 | 판정 금액 |
|---|---|---|
| 토지 | 20억 원 (기준시가 30억 원) | 30억 원 (기준시가가 더 큼) |
| 건물 | 10억 원 | 10억 원 |
| 기타 자산 | 20억 원 | 20억 원 |
| 자산총액 | 60억 원 | |
| 부동산등 합계 | 40억 원 |
부동산등 비율은 40억 원 ÷ 60억 원 = 약 66.7%로 100분의 50 이상이에요. 이 경우 갑이 주식 55%를 과점주주 외의 자에게 양도하면 100분의 50 이상 양도 요건도 충족해서 다목의 기타자산이에요.
양도소득세 계산
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도가액 | 20억 원 |
| 취득가액·필요경비 | 8억 2,000만 원 |
| 양도차익 | 11억 8,000만 원 |
| 장기보유 특별공제 | 없음 |
| 양도소득 기본공제 | 250만 원 |
| 과세표준 | 11억 7,750만 원 |
| 산출세액 | 3억 8,406만 원 + (11억 7,750만 원 - 10억 원) × 45% = 4억 6,393만 5,000원 |
일반 주식이었다면 제104조 제1항 제11호의 주식 세율이 적용돼요. 기타자산으로 보면 위 표의 기본세율이 적용되어 세 부담이 달라져요. 이 법인의 자산총액 중 비사업용 토지 가액이 100분의 50 이상이었다면 산출세액은 4억 6,393만 5,000원에 과세표준의 10%인 1억 1,775만 원을 더한 5억 8,168만 5,000원이에요. 지방소득세는 별도예요.
자주 하는 실수
- 지분율만 보고 일반 주식으로 처리하는 경우: 비상장 주식이라도 다목 또는 라목에 해당하면 기타자산이에요. 법인의 자산 구성부터 확인해야 해요.
- 자산총액을 장부가액만으로 계산하는 경우: 토지·건물은 기준시가가 장부가액보다 크면 기준시가를 써요.
- 양도 직전 증자·차입으로 늘린 현금을 자산총액에 넣는 경우: 양도일부터 소급 1년 안에 차입금·증자 등으로 늘어난 현금·대여금·금융재산은 자산총액에서 빠져요.
- 나눠서 팔면 피할 수 있다고 보는 경우: 과점주주 중 1인이 양도하는 날부터 3년 안의 양도분을 합산해요.
- 과점주주 간 양도를 별개로 보는 경우: 과점주주 간 양도 뒤 과점주주 외의 자에게 다시 양도하면 합쳐서 판정해요.
- 장기보유 특별공제를 적용하는 경우: 기타자산인 이 주식에는 장기보유 특별공제를 적용하지 않아요.