토지·건물 일괄 취득가액 구분 — 구분이 불분명할 때 시가 비례 안분

토지·건물 일괄 취득가액 구분의 뜻과 적용 대상

법인이 토지와 그 위의 건물을 한 번에 사면 계약서에는 총액만 적혀 있는 경우가 많아요. 법인세에서는 건물과 토지를 나눠야 해요. 토지는 감가상각을 하지 않고 건물은 감가상각을 하기 때문이에요(법인세법 제23조 제1항은 토지를 제외한 건물·기계 및 장치 등을 감가상각자산으로 정해요).

법인세법 시행령 제72조 제2항 제1호는 타인으로부터 매입한 자산의 취득가액을 매입가액에 취득세, 등록면허세, 그 밖의 부대비용을 더한 금액으로 정하면서, 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 구축물 등(건물등)을 함께 취득해서 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 법인세법 제52조 제2항에 따른 시가에 비례해서 안분계산하도록 하고 있어요.

적용 대상은 세 가지 조건이 모두 맞는 취득이에요.

이 규정은 법인세 취득가액을 나누는 기준이에요. 부가가치세 매입세액을 토지분과 건물분으로 나누는 문제는 토지 관련 매입세액처럼 별도 기준이 적용돼요.

핵심 기준

안분의 기준은 법인세법 제52조 제2항의 시가예요. 시가는 특수관계인이 아닌 자 사이의 정상적인 거래에서 적용될 가격을 말하고, 시가를 구체적으로 정하는 방법은 시행령 제89조 제1항과 제2항에 있어요. 시가는 다음 순서로 정해요.

세 번째 방법에서 토지는 개별공시지가, 건물은 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 고려해 국세청장이 매년 1회 이상 산정·고시하는 가액을 써요(상속세 및 증여세법 제61조 제1항). 오피스텔과 상업용 건물처럼 토지와 건물을 일괄해서 고시하는 경우, 주택처럼 별도 가격이 있는 경우는 같은 조에서 따로 정하고 있어요.

계산식은 아래와 같아요.

구분이 불분명한 경우의 처리 순서

1. 매매계약서와 부속서류에 토지와 건물의 가액이 따로 적혀 있는지 확인해요. 시행령 제72조 제2항 제1호의 안분은 가액의 구분이 불분명한 경우에 적용하는 규정이에요.
2. 구분이 불분명하면 같은 거래 상황에서 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격이나 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는지 확인해요.
3. 없으면 감정평가법인등이 감정한 가액을 받아요. 감정가액이 둘 이상이면 평균액을 써요.
4. 감정가액도 없으면 개별공시지가와 국세청 고시 건물 가액으로 토지 시가와 건물등 시가를 구해요.
5. 구한 시가 비율로 총 취득가액을 토지와 건물등으로 나눠 장부에 올려요.

취득가액 구분과 감가상각 반영

건물등 취득가액은 감가상각 대상 금액이 돼요. 건축물의 상각방법은 정액법이에요(법인세법 시행령 제26조 제1항 제1호). 법인이 계상한 감가상각비는 상각범위액까지만 손금에 산입되고 초과분은 손금에 산입하지 않아요(법인세법 제23조 제1항). 건물 가액을 크게 잡으면 그만큼 감가상각비가 커지므로, 시가 근거가 없으면 그 비율을 설명하기 어려워요. 감가상각의 구체적인 계산은 감가상각 계산 방법에서 확인할 수 있어요.

계산·처리 예시

㈜예시상사는 토지와 건물을 함께 10억 원에 매입했어요. 계약서에는 총액만 적혀 있어서 구분이 불분명하다고 보고, 감정가액이 없어 상속세 및 증여세법 제61조의 방법으로 시가를 구했다고 가정해요.

취득세 등 부대비용은 이 예시에서 뺐어요. 시행령 제72조 제2항 제1호의 괄호 문구가 부대비용까지 시가 비율로 나누라는 뜻인지는 원문만으로 분명하지 않으므로, 부대비용이 큰 거래는 세무 전문가에게 처리 방법을 확인해야 해요. 건물의 내용연수 40년은 계산을 쉽게 하려는 가정값이고 실제 내용연수는 건물의 구조와 용도에 따라 달라요. 내용연수를 40년, 상각방법을 정액법으로 가정하면 연간 감가상각비는 2억 원 ÷ 40 = 500만 원이에요. 만약 건물을 4억 원으로 잡았다면 연간 1,000만 원이 계상되고, 토지를 6억 원으로 낮춰 잡은 것이 되어 시가 비율과 맞지 않아요. 이 경우 구분이 불분명하다는 전제에서 시행령 제72조 제2항 제1호가 요구하는 시가 비례 안분과 달라져요.

자주 하는 실수

• 총액을 건물 쪽으로 몰아서 계상해요. 건물만 감가상각 대상이므로 건물 비중을 크게 하면 감가상각비도 커져요. 구분이 불분명하면 시가 비례로 나눠야 해요.
• 장부에 총액을 한 계정에 올려 둬요. 토지와 건물등은 취득가액을 나눠서 각각 계상해야 해요.
• 부가가치세 안분 비율을 법인세 취득가액 구분에 그대로 써요. 부가가치세 안분과 법인세 취득가액 구분은 서로 다른 규정이고, 법인세 쪽은 시행령 제72조 제2항 제1호 기준이에요.
• 시가 근거를 남기지 않아요. 안분 비율을 정한 감정가액이나 공시가격 자료는 세무조사 때 설명 근거가 돼요.
• 토지를 감가상각해요. 법인세법 제23조 제1항상 감가상각자산에서 토지는 제외돼요.
• 취득 시 낸 취득세와 등록면허세 등을 바로 비용으로 처리해요. 취득가액에는 취득세, 등록면허세, 그 밖의 부대비용이 포함돼요(시행령 제72조 제2항 제1호).

관련 문서

• 토지 관련 매입세액 — 자본적 지출 불공제
• 감가상각 계산 방법 — 정액법·정률법·내용연수별 실무 계산
• 유형자산 취득원가
• 건물등감가상각자산취득명세서 작성과 제출