개발제한구역 매수대상 토지 양도소득세 감면 — 취득 시기·거주 요건에 따라 40%·25%

개발제한구역 매수 감면의 뜻과 적용 대상

개발제한구역(그린벨트)에 묶인 토지는 개발이 제한돼서 팔기 어려워요. 그래서 토지 소유자가 국가에 사 달라고 청구하거나(매수청구) 협의로 파는 경우, 또 구역에서 풀린 뒤 공익사업으로 수용·협의매수되는 경우에 조세특례제한법 제77조의3이 양도소득세를 감면해요. 감면율은 40% 또는 25%이고, 취득 시기와 거주 요건에 따라 갈려요.

적용되는 경우는 크게 두 갈래예요.

• 개발제한구역 안 토지등을 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제17조에 따른 토지매수 청구 또는 제20조에 따른 협의매수로 2028년 12월 31일까지 양도한 경우(법 제77조의3 제1항)
• 개발제한구역에서 해제된 토지등을 공익사업법 및 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용으로 2028년 12월 31일까지 양도한 경우(같은 조 제2항)

핵심 기준

감면은 양도소득세 산출세액에 감면율을 곱해서 계산해요. 지정일 이전에 취득한 땅이면 40%, 지정일 이후에 취득했더라도 20년 이상 보유하고 거주했다면 25%예요.

소재지 거주 요건

법에서 말하는 소재지 거주는 시행령 제74조 제1항이 구체적으로 정해요. 아래 지역 중 한 곳에 거주하면 돼요(거주를 시작할 당시에는 해당했으나 행정구역 개편으로 해당하지 않게 된 지역도 포함해요).

1. 토지가 있는 시·군·구 안의 지역
2. 위 지역과 이어 붙어 있는(연접한) 시·군·구 안의 지역
3. 토지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역

거주기간을 셀 때는 아래 두 가지가 특히 중요해요(시행령 제74조 제4항).

• 피상속인이 그 토지를 취득해 거주한 기간은 상속인이 거주한 기간으로 봐요.
• 취학, 징집, 질병 요양 등 재정경제부령으로 정한 부득이한 사유로 소재지에 살지 못한 기간은 거주한 것으로 봐요.

상속받은 토지는 피상속인이 취득한 날을 취득일로 봐요(법 제77조의3 제3항). 그래서 상속인이 최근에 상속받았더라도 피상속인의 취득 시기를 기준으로 40%인지 25%인지 가려요.

해제된 토지의 경제자유구역 등 지정 지역

제2항은 구역이 해제된 뒤 1년 이내 사업인정고시를 받은 경우에만 적용하는데, 해제 전에 다음 지역으로 지정돼 있었다면 그 기간이 5년으로 늘어나요(시행령 제74조 제2항).

• 경제자유구역
• 택지개발지구
• 산업단지
• 기업도시개발구역
• 위와 비슷한 지역으로 재정경제부령으로 정하는 지역

신청 방법

양도일이 속하는 과세연도의 과세표준신고(예정신고를 포함해요)와 함께 세액감면신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출해요. 토지매수 청구 또는 협의매수된 사실을 확인할 수 있는 서류를 첨부해야 해요(시행령 제74조 제3항). 신고 기한은 양도소득세 신고 세무를 참고하세요.

계산·처리 예시

개인 토지 소유자 사례를 가정해요. 금액은 모두 설명용이에요.

• 개발제한구역 지정일은 2001년 3월이고, 이 토지는 1995년에 취득했어요.
• 취득일부터 매수청구일까지 토지가 있는 시에서 계속 거주했어요.
• 국가에 매수청구를 해서 2027년에 양도했고, 양도소득세 산출세액은 8,000만 원이에요.

지정일 이전에 취득했고 계속 거주했으니 제1항 제1호의 40%에 해당해요.

같은 토지를 지정일 이후인 2003년에 취득했고 2027년에 양도했다고 하면, 매수청구일부터 20년 이전(2007년 이전)에 취득한 경우여서 제1항 제2호의 25%예요.

세금을 줄이는 크기가 1,200만 원 차이가 나요. 양도소득 개인지방소득세는 양도소득 개인지방소득세에서 따로 확인하세요.

자주 하는 실수

• 거주 요건을 토지 주소지로만 좁게 보는 실수예요. 연접한 시·군·구나 토지로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 살았어도 소재지 거주로 인정돼요.
• 20년 기산일을 헷갈리는 실수예요. 제1항은 매수청구일 또는 협의매수일, 제2항은 사업인정고시일부터 거슬러 20년이에요.
• 해제된 토지의 사업인정고시 시기를 놓치는 실수예요. 구역 해제일부터 1년(또는 5년) 이내에 사업인정고시가 있어야 제2항이 적용돼요.
• 상속받은 토지의 취득일을 상속일로 보는 실수예요. 법 제77조의3 제3항에 따라 피상속인의 취득일을 기준으로 해요.
• 감면신청서와 매수 증빙서류를 신고 때 내지 않는 실수예요. 매수청구 또는 협의매수된 사실을 확인할 수 있는 서류를 첨부해야 해요.
• 피상속인의 거주기간이나 부득이한 사유의 부재 기간을 거주기간에서 빼버리는 실수예요. 시행령 제74조 제4항이 이를 거주한 것으로 봐요.

관련 문서

• 공익수용 양도세 감면 세무
• 비사업용 토지 양도세 세무
• 양도소득세 신고 세무
• 양도소득세 감면 세무