사택 제공 비과세
- 회사가 직원에게 사택을 무상·저가 제공할 때 그 사용이익은 일정 요건 하에 근로소득에서 비과세돼요. 임차 사택은 출자임원 여부에 따라 과세가 달라져요.
사택 제공 비과세란?
회사가 직원에게 사택을 무상 또는 저가로 제공할 때, 그 사용이익은 근로소득에서 비과세되는 제도예요 (소득세법 제12조 제3호 다목). 단 지배주주 임원에게는 적용되지 않아요.
| 구분 | 비과세 적용 |
|---|---|
| 일반 직원·임원 (지분 1% 미만) | ✓ 비과세 |
| 회사 소유 사택 | ✓ 비과세 (사용이익 전액) |
| 회사 임차 사택 | ✓ 비과세 (임차료 회사 부담분) |
| 지배주주 임원 (지분 1% 이상) | ✗ 임차 사택 사용이익 과세 |
| 사실혼·동거인 거주 | △ 가족 범위 점검 필요 |
비과세 = 소득세 면제 + 4대보험 보수월액 제외 동시 효과. 월세 50만 원 회사 부담 시 연 600만 원에 대한 소득세·4대보험 약 150만 원 절감.
사택 비과세 적용 대상과 시기
적용 대상
소득세법 시행령 제17조의2가 정한 사택의 정의:
- 회사 소유 사택: 법인이 사옥·기숙사·아파트 등을 소유하고 임직원에게 제공
- 회사 임차 사택: 법인이 제3자로부터 임차한 주택을 임직원에게 제공
- 거주자 범위: 임직원 본인 + 배우자 + 직계존비속 + 형제자매(생계 같이 하는 자)
적용 시기
- 입주일부터 비과세 적용
- 매월 급여 원천징수 시 사용이익을 비과세 항목으로 처리
- 연말정산 시에도 별도 신고 불필요 (회사가 원천징수에서 제외)
제외되는 경우 (과세)
- 지배주주 임원: 발행주식총수의 1% 이상 또는 액면가 합계 3억 원 이상 보유 임원 (소득세법 시행령 제38조 제1항 — 출자임원 정의)
- 사택 임대료 환수: 회사가 임직원에게 시가 임대료를 환수하면 그 차액만 비과세
- 무관한 제3자 거주: 친척·지인 등 가족 외 거주자
사택 사용이익 계산
회사 소유 사택의 사용이익
사용이익 = 시가 임대료 - 임직원 부담 임차료
법인세법 시행령 제89조 제4항이 정한 적정 임대료를 다음 순서로 산정해요:
- 그 자산의 시가 × 50%
- 1번 금액에서 직원에게 받은 보증금을 빼고 정기예금이자율(기획재정부령으로 정하며 해마다 바뀔 수 있음)을 곱한 값이 연간 적정 임대료
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 사택 시가 (감정평가) | 5억 원 |
| 시가 × 50% | 2.5억 원 |
| 받은 보증금 | 0원 (가정) |
| 연간 적정 임대료 | 2.5억 원 × 정기예금이자율 (이자율 3% 가정 시 750만 원, 월 62.5만 원) |
| 임직원 실제 부담 | 0원 |
| 연간 사용이익 (비과세) | 이자율 3% 가정 시 750만 원 |
회사 임차 사택의 사용이익
사용이익 = 회사가 부담한 실제 임차료
월세 100만 원 임차, 임직원이 30만 원 부담 시 → 사용이익 = 월 70만 원 (회사 부담분).
예시 — ㈜예시상사 사례
- ㈜예시상사가 직원 A(지분 0%)에게 월세 80만 원의 오피스텔을 임차 제공
- 직원 A는 월 20만 원만 부담, 회사가 60만 원 부담
- 직원 A의 비과세 사용이익: 월 60만 원 × 12 = 연 720만 원
- 직원 A의 연간 비과세 근로소득에 합산되지 않고, 별도 비과세 항목으로 처리
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 출자임원도 회사 소유 사택은 비과세인가요?
네, 회사 소유 사택은 출자임원에게도 비과세예요. 다만 회사가 임차해서 제공하는 임차 사택의 사용이익만 출자임원에게는 과세돼요 (법인세법 시행령 제38조 제1항 — 출자임원 사택 부당행위계산 부인).
Q2. 사택 제공 시 사용이익을 급여명세서에 표기해야 하나요?
비과세 항목이므로 별도 표기 의무는 없어요. 다만 회사 내부 관리 차원에서 "사택 사용이익 (비과세)" 항목으로 표시하면 직원이 본인 처우를 정확히 인식할 수 있어요.
Q3. 회사가 직원 명의로 전세 보증금을 대신 지급하면?
이건 사택 제공이 아니라 무이자 대여로 봐요. 소득세법 시행령 제89조의 가중평균차입이자율 또는 당좌대출이자율 4.6%를 적용해 인정이자를 계산하고 근로소득으로 과세돼요.
Q4. 결혼한 자녀가 부모와 함께 사택에 거주하면?
부모(임직원 본인)와 생계를 같이 하는 자녀라면 비과세 유지. 별도 생계를 영위하는 결혼한 자녀가 함께 거주해도 임직원의 사용이익 비과세는 그대로지만, 자녀 본인의 임차료 부담분이 있다면 별도 검토 필요.
Q5. 사택 임대차계약서를 직원 명의로 작성하면?
이 경우 회사가 임차한 사택으로 보지 않아 비과세 적용이 어려워요. 반드시 회사 명의로 임대차계약을 체결하고 회사가 임대인에게 직접 임차료를 지급해야 사택으로 인정돼요.
자주 하는 실수
- 지배주주 임원에게 임차 사택 제공 시 사용이익을 비과세로 처리 — 출자임원에 해당하면 사용이익은 인정상여로 소득처분돼 근로소득 과세. 지분율 1% 기준을 매년 점검.
- 사택 임대차계약서를 직원 명의로 작성 — 회사가 보증금·임차료를 부담해도 직원 명의 계약은 사택으로 인정되지 않아요. 반드시 회사 명의 계약 + 회사 계좌에서 임차료 송금.
- 사실혼 배우자·동거인을 가족 범위에 포함 — 소득세법상 가족은 민법상 법률혼 배우자·직계존비속·형제자매. 사실혼은 사례별 판단 필요.
- 사용이익을 월 20만원 비과세 항목과 합산 — 사택 사용이익은 식대·차량보조금 한도와 무관한 별도 비과세. 한도 없이 전액 비과세.
실무 체크리스트
- 임대차계약서가 회사 명의인지 확인 (직원 명의 계약은 사택 불인정)
- 임차료가 회사 법인계좌에서 직접 임대인에게 송금되는지 확인
- 임직원의 출자임원 해당 여부 매년 1회 점검 (지분 1% 이상·액면가 3억 이상)
- 사택 거주자가 임직원 본인 + 생계를 같이 하는 가족 범위인지 확인
- 사택 사용이익을 급여명세서 비과세 항목으로 별도 표시 (관리 목적)
- 임직원이 일부 임차료 부담 시 부담분만큼 회사 임차료에서 차감 처리
- 사택 제공 약정서 또는 인사규정에 사택 제공 기준·환수 조건 명시
- 회사 소유 사택의 경우 법인세법 시행령 제89조 적정 임대료 산정 자료 보관